广东江门上半年楼市调整 下半年刚需或成主力

6月江门楼市销量上涨有升温迹象。

　　转眼，马年过去了一半。在过去的半年里，在全国楼市崩盘之声不绝于耳的市场大环境下，江门楼市也经历了不少波折。二月份杭州楼市传出跌价的声音后，全国的楼市都大受影响，江门楼市也不例外。市场的恐慌在江门楼市中蔓延，成交量一度冰封。

　　幸而，江门楼市多以刚需购房者为主，成交量在市场需求的刺激下一再解冻。在推货量大的三月份出现了小阳春的迹象，六月份也再度飘红。

　　经历了半年的波折，江门楼市开启了下半年的进程。不少业内人士对下半年楼市表现充满期待，认为江门楼市将迎来真正的全面回暖。江门楼市刚需购买力旺盛，前半年由于观望情绪浓厚，不少刚性需求被抑制。业内人士认为，这部分刚需将在下半年集中释放。在以刚需为主力的强大需求带动下，江门楼市或将迎来回暖的转机。

　　上半年楼市进入调整期

　　马年的楼市有一个不好的开局。春寒料峭的二月，杭州楼市罕见地传来了跌价的声音。市民已经习惯长期的楼价飞涨，突如其来的跌价消息听起来遥远而又陌生。

　　继杭州之后，全国多地传来了跌价的消息。香港多个主力开发商跌价，与此同时，全国重点监控的百城房价开始罕见地出现了下跌的迹象。一时间，楼市崩盘论甚嚣尘上。

　　据广东省统计局7月20日发布数据显示，今年上半年广东商品房销售面积同比下降8.9%，显示广东房地产市场明显降温，处于分化调整状态。

　　据广东省统计局数据发布，上半年，广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%，其中住宅销售面积下降11.1%。商品房销售额3510.94亿元，同比下降8.4%，其中住宅销售额下降11.6%。6月末，商品房待售面积4931.41万平方米，同比增长17.4%。与此同时，房价增幅回落，70个大中城市中广州、深圳6月新建商品住宅销售价格同比增幅逐月回落，环比小幅下降。

　　楼市大环境不景气，江门楼市也大受影响，成交连续同比下跌。与此同时，江门大量新盘面市，锦富·汇景湾、帕佳图·世家、尚城美居等新盘集中在五六月份推出市场。从住建部门发布的统计数据来看，今年江门楼市迎来了难得一见的供货大潮。据统计，1—6月商品房累计批准预售面积84.46万平方米，同比增加55.8%；住宅累计批准预售6328套，同比增加48.0%。截至6月底市场待售的商品住宅共约10600套，环比增加1.0%，同比增加60.7%。刚刚过去半年，江门楼市积聚了过万套待售新房。

　　此消彼长，在这样的压力之下，部分项目优惠力度空前加大，标杆房企价格下调。奥园·益丞国际广场打出了一元送全家家电的优惠，凤山水岸甚至推出了买房送车的优惠。部分房企还打出了一成首付的噱头吸引购房者。

　　价格方面也有一定的回调。标杆房企保利大都会出现了“五字头”的产品，部分市区的项目甚至出现了“四字头”。业内人士认为，虽然江门楼市“崩盘”是无稽之谈，但无可否认的是，2014年上半年江门楼市进入了一个调整阶段。

　　业内人士看好下半年江门楼市表现

　　经历了半年的调整，下半年的江门楼市会是怎么样的表现？延续前半年的低迷还是开始迎来柳暗花明的回暖？这是江门购房者和业内都十分关心的问题。对下半年的江门楼市表现，不少业内人士都持乐观的态度。业内认为，江门楼市经过前几年的高速发展，特别是去年一路高歌猛进，其实已经有轻微过热的势头。今年年初正好趁全国楼市低迷，江门楼市也进行了多方面的调整，从价格到产品结构等，都有了更合理的优化，挤去了一定的水分。经过上半年的一轮调整，江门楼市的价格更趋合理，部分项目的价格甚至已经“探底”。合富辉煌唐思逸认为，上半年多个楼盘出现了四字头、五字头的产品，这实际上已经达到了产品的底价。“像保利打出了五字头，这实际上已经没办法再低了。北新区一带很多项目的成本价都要每平方米6000元左右，所以说买六千多实际上是没什么钱赚的了，亏本生意谁也不会做。”唐思逸说。

　　按楼市的一般规律，下半年的成交必然比上半年要好。“下半年的成交节点比较多，特别是金九银十值得期待，而上半年有清明节、春节等几个淡季节点，所以整体而言，楼市下半年的成交一般都会有所回升。”唐思逸说。楼市专家认为，经过了上半年的观望，购房者的顾虑会慢慢被打消，下半年需求开始释放。“特别是有些城市的刺激性政策和金融方面的放宽，可能会让楼市重新回暖。在这种形势看好的大环境下，江门的购房者也会结束观望。”楼市分析师王先生说。

　　六月份开始，江门楼市有了升温的迹象。据江门住建部门统计，六月份江门楼市网签套数年内首次突破千套。七月还没结束，但根据住建部门的即时统计数据，截止至7月24日，商品房的网签数据已经突破千套，看来又将是一个“红七月”。在数据的支撑下，业内人士的乐观有足够的理由。

　　刚需或成下半年主力

　　谁可以支撑下半年江门楼市回暖？业内人士认为，刚性需求将是推动下半年楼市回暖的主要动力。

　　刚需一直是江门楼市的主力军。有楼市分析者认为，上半年全国楼市崩盘论四起，购房者信心大受打击，市场观望情绪浓厚。但江门房地产市场受到的冲击并不算十分大，各个月的成交量虽说同比下降，但将数据放到过去的几年来比较，也算是较为正常的市场表现。江门楼市之所以能在这场风波中保存自身，很大程度是因为江门房地产是由刚性需求支撑起来的，这部分的需求只会被暂时抑制，但不像投资性需求一样会被打消，所以江门楼市在全国楼市环境不景气的情况下并没有太大幅度的波动，也没有出现业内人士担心的房价暴跌的情况。上半年楼市局势不明朗，抑制了部分刚需购房者的需求。刘小姐在北新区新盘海逸城邦看中了一套房子，本来打算上半年出手。但自从杭州楼市传出跌价的消息之后，刘小姐决定“再等一下”。“家里现在急需房子住，但现在楼市有降价的可能，还是先等局势明朗了再说。”刘小姐决定推迟购房的计划。像刘小姐这样持观望态度的购房者不在少数。业内认为，下半年楼市形势渐渐明朗，市场趋向稳定，上半年积聚下来的部分在观望的购房者也将会出手。

　　下半年各新项目也推出了大量适合刚需购房者的产品。最近开盘的尚城美居推出最小78平方米的产品，骏景湾品峰首期也推出领誉1幢和天誉2幢，主打83—100平方米八种小户型洋房，此外还有其他的大量新货瞄准刚需市场推出。从产品结构可以看出，下半年的成交量中，刚需必然是购房者中的主力。

　　镇街成为房地产新战场

　　今年的楼市北新区、滨江新区等传统区域依然竞争激烈。但是今年以来，镇街房地产作为江门房地产市场的一支新生力量正在悄悄兴起。

　　近日，潮连的标杆商业综合体富隆居正式开售，场面空前火爆，首期推出的一百来套房源被一扫而光。近期开放销售中心的礼乐乐雅苑当日也吸引了近2000人登门看房。此外，今年多个镇街房地产项目也在售，后期将继续推出大量的产品进入市场。可见，未来的半年内镇街房地产市场将是江门房地产新开辟的市场。

　　镇街房地产的火热似乎与当前的楼市遇冷形势格格不入。为何在当前房地产市场惨淡的情况下镇街房地产依然热火朝天？有业内人士分析，这是因为镇街房地产符合被积压下来的刚需购房者的置业需求。“江门的购房者中以刚需为主。今年上半年不少刚需购房者不敢出手，处于观望状态。镇街房地产正好符合刚需置业的需求。”楼市分析师说，“特别是一些项目离核心城区并不远，例如益丞的富隆居，每平方只卖四千多，但是潮连桥过来的这边，均价高达七八千。既享受核心城区的配套，又存在巨大的价差，这使不少刚需购房者选择购买镇街的项目。”

　　撰文/摄影：全泽超