如何看购房“降价险”乌龙

　　7月9日，北京珠江·四季悦城宣称联合珠江人寿保险股份有限公司推出购房“降价险”。11日，该公司辟谣，宣布此事乌有，一度引发热议的“降价险”就此戛然而止。

　　“降价险”只不过是珠江地产的降价噱头。从常识判断，由保险公司为房价下跌买单既不合理、也不合规：首先，从商业角度看，违背责利共担原则。其次，从保险角度看，无法实际操作。房价升跌不属于不可抗力范畴，相关风险及其定价很难科学测定。最后，从监管层角度看，不允许对赌房价的金融衍生产品出现。

　　但事件不会就这么算了。如果这仅是营销噱头，市场反应显然过于热烈。毕竟珠江·四季悦城的“降价险”产品优惠力度只有9折，但其引发的市场关注度却远高于万科、雅居乐等动不动就7、8折降价促销，甚至5、6折削价促销的房企。这一事件或在启示房企：除了大幅降价，打消人们的跌价疑虑更能刺激观望者积极入市。

　　如果说由保险公司承担跌价损失的1.0版本行不通，房企仍可设计出自担风险的购房“降价险”2.0版本——房企如要真心大幅降价，不如与购房者签订跌价补偿合同，即未来一定期限内房价下跌的某一区间由开发商完全补偿，低于10%和超过50%部分由购房者自己承担。

　　这样一来，将实现四方“共赢”：房企方面，最坏结果是6折促销，这其实是计划内止损，如果未来行情稳定，算平价销售，如果变冷，就算超前抢收；购房者方面，小降不伤筋，如果跌价低于10%，是正常盈损；中降有保障，跌价超过10%低于50%部分可得到补偿；大降也不怕，如果降价超过50%，购房者将从开发商那里得到40%的补偿，此时购房者相当于没有首付就买，无疑会刺激银行放贷。行业方面；打破行业一直以来买涨不买跌怪象，这样行业即使处于调整期也会良性发展；宏观方面，作为第一支柱的房地产如能平稳运行，经济就不会硬着陆。

　　这一模式的关键是如何将赔付真正贯彻到位。房企的优势在于沉淀资产，劣势是缺少流动的现金，这时房企可选择与资金充沛的金融机构合作，用折价资产向金融机构抵押，让后者预先垫付流动性（不妨称之为2.0+版本）。

　　2.0+版本中，开发商、购房者、金融机构签订三方协议：当跌价补偿程序触动时，购房者可直接向金融机构索赔，金融机构替开发商垫付后，按约定利率计息，超过规定期限时，金融机构有权对抵押资产进行处理以优先清偿。

　　其好处有四：首先是金融机构在合规操作下拓展了业务。金融机构提供服务并非免费，有需求的购房者支付一定的服务费垫付发生后，金融机构可以收取高于基准利率的利息；其次是由第三方机构提供客观认定和预先赔付，会坚定购房者入市信心；再其次是行情变差不会引起滞销，加上有金融机构预垫资金，开发商资金链断裂风险大大降低；最后是这种良性调节对国民经济也有裨益。

　　（作者系中国房产信息集团研究员）

　　■ 陈开朝/文