经适房退市 配售型保障房会否重蹈覆辙

　　今年7月24日，北京市第十四届人大常委会第十二次会议审议《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》，提出在解决现有的约10万户轮候家庭的需求后，将不再建设经适房和限价房，由“配售型保障房”取代。在京存在多年的经适房、限价房即将退出历史舞台。1998年10月29日，北京首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，当年火爆的排队场景距今已有16个年头。在此过程中，由于相关制度弊病频现，保障房由最初的大受追捧，逐渐沦为饱受社会诟病的“鸡肋”。

　　分配不公成退市主因

　　如今饱受争议的经适房在当年绝对算得上房地产市场上的明星。由于在房价和政策上的设计偏重中低收入家庭，各地的经适房项目上马前均受当地热捧。然而，回望经适房十余年的演变历程，经适房的大规模建设不仅没能充分解决中低收入家庭的住房问题，反而变成了少数人牟利的工具。屡屡爆出购房资格审查制度上的漏洞，导致很多并不符合资格的购房者掺杂其中，而真正有需求的购房者只能望房兴叹。

　　经适房备受外界批评的原因还不止于此。记者了解到，由于经适房的建造、销售主体均是房地产开发商，为谋取更大的经济利益，房地产商不断扩大房屋面积和社区规模，故而出现了180多平方米的巨型经适房和配套极不完善的大型经适房社区，这与最初的经适房制度设计相去甚远。2007年9月，经适房“野蛮生长”近10年后，《北京市经济适用房住房管理办法(试行)》才正式出台，具体设定了家庭住房、收入、资产等经适房的严格门槛，并规定采取“三级审核、两次公示”的审核流程，试行公开摇号，顺序选房。不过，相关规定的出台似乎并不能就此使经适房走入制度设计的轨道，时至今日，投机者的前仆后继依然使经适房备受指责，社会各界也对经适房争论不休。

　　中国社科院社会政策研究中心研究员唐钧告诉记者，经适房等保障房的政策设计原本是没有问题的，但问题就出在政府并没有按照相关政策初衷对其进行运作和管理。“政府想挣钱、房地产商想挣钱、购房人也想挣钱，导致目前局面，经适房被搞臭了。”唐均说。

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存同样向记者坦言，保障房的分配失去了公平，经适房根本就没有到普通的真正需要住房的老百姓手里，所以此次北京决定取消也属正常行为。“不取消地方政府也没有资金实力去做这件事了。”陈保存道出目前经适房建设的又一困局。

　　此前，全国已有多个城市事实上停建了经适房。今年年初，江苏省正式明确宣布停建经适房。

　　配售型保障房要登场

　　此次《条例(草案)》提出，今后北京将建设配售型住房，取代目前的经适房、限价房。除此之外，此次的《条例(草案)》为避免重蹈经适房的覆辙，也提出了诸多附带要求，保障配售型住房的效果。其中，草案明确规定，配售型保障房将实行封闭运行，只能用于家庭自住，不得转让、赠与、出租、出借、擅自调换或改变房屋居住用途。同时，配售型保障房不得上市交易，对于确实需要转让的，政府将回购或者进行再配售。

　　此前有统计数据表明，北京14万套的第一代经适房中，超过13万套已经通过各种渠道上市交易。而在其余的不足1万套的经适房中，又有40%进入出租房领域。经适房最初的保障性作用已经基本失效。“因为以前经适房成本计算的比较低，几乎不考虑地价，只考虑建造成本，随着房价不断上涨，中间谋利的空间越来越大，造成了很多以权谋私等现象频频发生”。房地产专家韩世同认为，封闭式管理可以杜绝他人从中牟利，避免走上经适房的歧途。

　　另外，与此前经适房的相关规定严格限制收入不同，此次草案中首次提出取消收入门槛。此次在严格限制保障房用途的前提下，取消个人收入限制，有专家认为能够降低审核成本。不过依然有消费者担忧，完全取消个人收入限制，也将重蹈经适房的覆辙。中原地产华北区市场研究总监张大伟认为，如果能够保证保障房不入市，申请人数将会减少。因为申请后如果不能谋利，相当于固化了自己的收益，购房人都会考虑自己的增值收益。如此看来，限制保障房的用途将是今后工作的重中之重。北京市人大城市建设环境保护委员会主任委员郭普金对此也建议称，相关单位应该在草案的基础上，继续加大骗租骗购的惩处力度。

　　加强廉租房建设

　　草案还进一步规定，保障房将坚持小户型原则，同时，还将按照申请家庭和个人申请时间、收入以及申请人父母、成年子女住房情况，从低到高、分段予以保障。不过保障房能否充分解决市民的住房问题还有待时间的考验。

　　陈保存在接受记者采访时表示，未来的保障房应该主要集中在三类住房上：棚户区回迁房、公共租赁房和租赁补贴。“我认为自住型商品房或者其他城市所称的共有产权房，不可能大规模的建设。今后的趋势就是，除回迁房之外，各种产权类的保障房都应该取消。”陈保存说。

　　“现在取消经适房、限价房是在保障房领域迈出的第一步，住房问题不能一步到位，需要循序渐进。”陈保存最后表示。

　　●相关链接

　　经济适用住房：是指由国家统一下达计划、在地方政府行政划拨土地上建设的，具有社会保障性质的商品房。对于这类住房，政府免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格按保微利的原则制定。

　　限价房：又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难。根据规定，购买限价房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的不得转让，确需转让的由政府回购。

　　自住型商品房：这类商品房是用于自住，而且面向的是符合条件的家庭。自住型商品房价格比周边商品住房低30%左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。