任启鑫:错过了2008、2011 别再错过2014年购房期

　　继年初延续2013年翘尾行情后，全国楼市自4月开始踏入下行通道。行至今日，楼市进入深度调整期的观点基本已成各界共识，“购房窗口期”是否已经来临成了购房人关注的话题。

　　近日，亚豪机构副总经理任启鑫做客人民网直播访谈，在分析楼市现状、回顾调控历史之后认为：“2008年错过了， 2011年错过了， 2014年又给了大家一次抄底的机会。”

　　现状：7月房价明显走低

　　任启鑫表示，从今年5月开始很多项目的价格已经开始出现松动，7月份有了比较明显的下降。房地产开发企业通过各种方式进行促销，比如分期首付，加大第三方折扣或团购优惠力度等等。这些迹象表明，合适的购房机会正在到来。

　　但是在高端住宅市场的走势方面，任启鑫赞同高端项目经常呈现独立行情的观点，任启鑫认为高端项目的成交量和成交价受政策层面的影响较小。总价超过三千万的高端项目，今年上半年依然呈现出了稳中有升的态势。主要因为超高端项目通常稀缺性非常明显，客户群相对稳定，受市场整体波动的影响较小。

　　原因：自住房入市是首因

　　谈到本轮楼市下行的原因，任启鑫表示市场变化之快，引起了亚豪的分析兴趣：“4月还没发现市场这么差， 5月发现怎么会这样，6月彻底低点了，7月基本上就完全扭曲了。”

　　任启鑫认为，自住型商品房项目的入市是促使北京楼市快速进入下行通道的首要原因。自住型商品房4月份正式推出，锁定了三四十万人规模的购房客群。从历史数据来看，北京市年均整体成交量在十万套左右，而自住房的入市让三四十万人进入观望状态，使刚性购房需求量大幅下降。

　　其次，限贷政策也是一个重要原因。第二次贷款的首付比例高达70%，对于大多数普通购房人来说，都是难以承受的，改善性购房需求在这个环节受到了压抑。同时，上半年大部分金融机构资金量不充裕，导致按揭审批、放款速度放缓，也对房地产销售造成一定影响。

　　预测：下半年房价有波动，但不会大幅降低

　　“小幅波动会存在，但是下半年未必会再出现一个价格大幅度的降低。”任启鑫对下半年楼市做出以上判断。

　　在任启鑫看来，首先是土地成本决定了北京楼市的下行空间有限。其次从供应量来看，四环内供应量稀少，价格下降的可能性不大。新城区里相对成熟区域的供应量也不多，同样不存在价格大幅下降的先决条件。从历史水平来看，经历2011年的去库存之后，北京楼市库存水平一直处于相对低位，目前大概是九万套左右，距离十万套以上库存量的历史高位还有一段距离。再从开发企业的角度来看，任启鑫认为企业也存在观望心态，对土地市场的观望。企业若采用降价跑量政策实现回款后，必然将资金投入新一轮的土地购买，在目前土地价格未出现明显下调的情况下，这将意味着有可能花更多的钱却买到较差的地，高价地意味着高售价，在目前的市场条件下，高售价意味着高销售难度，同时意味着企业的高风险。基于这种认识，任启鑫认为，下半年房企采用大幅降价的方式来进一步刺激销量的可能性较小。

　　同时任启鑫判断：“中长期来看，房价一定是上涨的，明年可能就会涨了。”

　　因此，任启鑫建议，在目前窗口期已经到来的情况下，购房人可以根据自身需求进行置业。（陈晔）