楼市暖意重现: 二手房看房量骤升 议价空间缩小(3)

　　□业内分析

　　二手房：低价房源是成交主力

　　购房者入市态度积极与目前的二手房房价调整有关。从链家地产的统计数据可以看出，低价房源更为抢手。自4月起，套总价200万以下的成交占比呈现出逐渐上升的趋势。至7月套总价200万以下成交占比达35.5%，与6月相比上升3个百分点，与今年1月相比则大幅上升近10个百分点。

　　事实上，近几个月来，二手房房价进入低位盘整期。根据链家地产市场研究部统计，7月北京市二手住宅成交均价为27392元/平方米，环比微降0.13%。至此，年内成交均价（1-7月）累计降幅为7.2%，当前价格水平已基本回归到一年前，即去年年中时的价格水平。

　　从各区域成交均价情况来

　　看，7月外城四区（海淀、朝阳、丰台、石景山）及近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）二手住宅成交均价环比降幅也呈明显收窄态势，降幅分别为0.9%和2.0%，而中心城区（东城、西城）成交均价环比则出现0.8%的上涨。从价格年内累计涨幅情况来看，中心城区3.5%的累计降幅也为各区域最低。

　　链家地产市场研究部张旭认为，北京市二手住宅价格经历了连续两三个月较大幅度的下滑后，目前的价格水平已降至不少购房者的心理预期，在此窗口期，需求入市积极性有所上升；其次，近期摇号的几个自住型商品房项目较高的弃购率也使得自住房的热度有所冷却，部分此前观望自住房的购房者回流普通二手房市场。

　　新房：自住房冲击量价

　　在连续数月成交低迷之后，7月北京新房成交出现明显上涨。多家房地产机构统计显示，7月北京新建住宅合计签约套数为6200套，这是最近3个月的高点。

　　根据北京中原市场研究部统计，今年7月北京新建住宅成交面积为62.74万平方米，新建商品住宅成交6200套，环比上涨21.12%，同比下降4.42%。其中，期房成交5057套，成交面积为47.9万平方米，现房成交1143套，成交面积为14.83万平方米。新建商品住宅成交量有所抬头。

　　在亚豪市场总监郭毅看来，7月份的成交主要是自住房带来的。据她统计，7月6200套成交商品住宅中，两个自住房项目金隅·汇星苑、首创·悦都汇就分别占了1520套和166套，在扣减完这两个自住房项目的交易量后，7月北京商品住宅仅成交4514套。“北京新房销量自3月份签约7000余套之后一路下滑，4月降至6000余套，五六两个月又下降了1000套，降至5000余套，7月再减500套，降至4514套。虽有自住房拉升销量数字，但市场实际颓势未改。”

　　自住房对新房市场的冲击还体现在价格上。据统计，7月北京新建商品住宅成交均价24837元/平方米，环比下降5.69%，同比上涨0.01%，与去年同期基本持平。如果刨除7月1686套自住型商品住房的影响，全市新房成交均价为26066元/平方米，较上月下降1.02%。

　　□声音

　　>>伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　八九月将是入市置业好机会

　　在经过了3个月成交量和房价的逐步下行之后，部分潜在的购房需求逐步走出观望，出手购房，是支撑市场近期复苏的主要因素。受开发商降价推盘力度加大、市场微刺激逐步起效、全国范围内取消或放松楼市限购的城市进一步增多等因素的影响，从年初至今延续的浓厚观望情绪出现了一定程度的缓和。在此背景下，7月北京住宅新房市场成交量也呈现出触底复苏的势头，未来一个月新房市场将表现为随着价格的继续小幅回落，成交量将与7月持平或略有上扬，但价格回落的幅度预计将有所收窄。由于二手房市场已经显示出较明显的反弹复苏势头，随着新房价格的走低，对于市场刚需来说，未来的8-9月份将是入市置业的好机会。

　　>>北京麦田房产市场分析师潘学雷

　　二手房价止跌上涨的可能性小

　　7月份北京市二手房住宅网签量虽然有所回升，但是从历史成交数据来看，8000套左右的月网签量仍处低位。据麦田内部数据显示新增客户量自6月第三周（6.16-6.22）以来，已连续5周上涨。由此预计，8月份二手房住宅网签量可能会进一步上涨。在限购及房贷紧缩的大市场背景下，二手房住宅网签量大幅反弹的可能性很小。二手房住宅成交价虽然已连续四个月下滑，但是下滑幅度越来越小，7月份较6月份成交价下滑1.2%，这是自房价下降以来下降幅度最小的月份，预计8月份二手房住宅成交价下降幅度会进一步缩小。由于目前二手房价格上涨的动力缺失，而且新房库存量居高不下，所以二手房成交价止跌上涨的可能性也很小。

　　>>链家地产市场研究部分析师张旭

　　纯商品住宅成交依旧低迷

　　7月新房在自住房集中网签的拉动下成交出现上涨，但是扣除自住房后，纯商品住宅成交依旧低迷。而成交均价保持平稳走势，房企大范围降价尚未来临，仅有个别项目推出部分特价降价房。从二季度开始，市场已经历一段时间的僵持阶段，博弈各方均未出现明显让步，表现为购房者尚未出现明显的积极入市，开发商的价格优惠力度不足。而从全国来看，二三线城市出现大范围的放松限购，但是北京作为一线城市，尚难出现明显的政策松动，加上信贷大幅优惠难显，新房市场依然低迷。目前房企主要面临两方面的降价压力，一是现有高库存及预期也难消化，二是自住房的低价竞争压力。预计未来将会有更多的楼盘选择降价促销，降价的范围或会扩大。

　　>>中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

　　市场出现回暖信号

　　目前，北京区域内的改善型需求和刚需一样是很真实的。只不过前一段时间由于限购限贷政策和市场走低带来的观望情绪把有这种需求的消费潜力给抑制住了。据统计，近期整个北京市场的环比销售量提高了25%，但是主要以改善盘为主。虽然目前刚需市场的走势还没有明显转暖趋向，但是中高端项目的热销或许可以被看做是改善市场回暖的信号。

　　京华时报记者

　　潘秀林鲁欢桂瑰邢飞京华时报制图

　　吴尚楠