商铺低于成本价成交 两个月至少6楼盘"疑似抵押"

　　面对海量库存的巨压、依旧紧缩的房贷政策，步入下半年以来中山楼市成交步履维艰，开发商资金纷纷告急。从6月至今，全市至少已经出现6个疑似抵押项目，部分“成交”价格甚至仅为正常市场价1/3。

　　记者调查发现，上述6个项目近几个月绝大部分出现滞销，开发商有可能被迫通过在建工程抵押的方式获取部分资金进行后续开发。业内人士认为，此轮市场调整即将引发洗牌，部分小型开发商或被“清出市场”。

　　商铺均价低至1365元/平方米？

　　连续几个月来，低迷的楼市行情使得越来越多开发商加入降价大潮。然而，价格“降至” 1365元/平方的商铺你是否见过？

　　近期，中山不少中介机构的统计数据里，均出现了“不正常”的成交情况。如，监控市国土资源局的网签数据可以发现，7月大锦商贸中心网签的近40套面积段在40平方米-200平方米左右的地铺，成交均价低至1365元/平方米。

　　而按照正常的交易价格，东升的地铺售价一般为1.3万-2万/平方米。无论是从开发成本还是从市场价格推算，1365元/平方米的商铺售价都不合逻辑。

　　事实上，出现上述“不正常”成交情况的，并不止大锦商贸中心一个项目。记者查询市国土资源局的网签数据了解到，6月全市共有4个项目以超低价格网签，包括大锦商贸中心、银华花园、茵华花园、富湾国际。在7月份的楼市成交中，也至少有3个项目以超低价格网签，包括盈悦豪庭、东方玫瑰园、大锦商贸中心。

　　上述6个楼盘低价成交的全是商业项目。它们的“不正常”成交情况，被许多业内人士推测为“疑似抵押”。即这种价格仅是抵押的价格，而非成交价格。天域置业分析，以超低价网签的项目抵押的可能性较大，过一段时间可能就会撤销抵押备案，重新进入市场正常销售。

　　比如板芙的盈悦豪庭，在市内几大代理机构的统计数据中均显示，7月份的网签中该楼盘有一栋2—8层的商业体以超低的价格成交，每层面积达到1000平方米，没有拆分售卖，估算网签价将近4800元/平方米。如果按照正常的市场价，板芙较好的商业项目售价达1万元/平方米以上。

　　另外，在市内几大代理机构的统计数据中，东方玫瑰园7月网签的50余套地铺，价格为3000—8000多元/平方米。但该区域周边地铺均价达到1万元/平方米以上。如此计算，其5000元/平方米左右的均价只有市面均价的将近一半。

　　回顾6月中山的楼市成交，相关机构分析市国土资源局的网签数据显示，银华花园、茵华花园的商铺网签价格分别为4818元/平方米和6711元/平方米。这两个商业项目的成交价几乎仅有所在区域市场价的1/3，且这两个项目均属于华隆地产。

　　一楼盘疑似一次抵押600余套

　　疑似抵押的项目究竟是如何操作的？为何网签的价格会如此之低？

　　一不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，以前偶尔也会有疑似抵押项目，但进入7月在短短几周内就有两单，频率相对比较高，这意味着开发商的资金压力越来越大。而这些项目最有可能采取的方式，就是实行在建工程抵押。

　　记者从市国土资源局获悉，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

　　据悉，在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，近年来被许多开发商所使用。尤其是在开发商资金链非常紧张的情况下，能够起到迅速获取继续建造资金的作用。

　　从市国土资源局公布的文件可以了解到，在建工程抵押的抵押权人可为贷款银行、自然人、法人及其他民事主体。双方按照商定的估价到国土局进行备案，此时所抵押的项目就将无法正常出售。但在建工程贷款的用途，仅能用于在建工程继续建造。只有开发商注销抵押登记之后，之前被抵押的项目才可重新进入市场销售。

　　另一不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，按照上述操作的一个典型例子就是位于东区电子科大旁边的一个楼盘。去年该楼盘一下子以超低价“成交”了600多套项目，但之后在没有新增的情况下又一下子多了600多套的库存，这可理解成为抵押后赎回。

　　“由于在建工程进行了抵押，所以在销售时销售资金要进行监管，定向用于归还抵押贷款，以此来规避其中的风险。在销售过程中，这部分房子的售房款应该放入相关部门的监管账户，防止被开发商挪作他用。如果没有进行监管，则可能给购房者带来风险。”一业内人士透露。

　　有楼盘出售商业项目“使用权”

　　如果上述6个项目真是按照在建工程抵押的方式进行申请，那它们目前的状态如何？是否开发商确实遭遇资金压力？

　　记者查询上述6个疑似抵押的楼盘的销售情况了解到，这些楼盘绝大多数处于滞销的状态。比如银华花园、茵华花园，已经有很久没有出现大规模成交。

　　但这些疑似抵押项目里面，住宅卖得比较好的项目是富湾国际。在开售1年半的时间内，其住宅销售已经接近尾声，现在卖的是五期产品，无论从消化率还是消化速度，在其所在镇区都是比较领先。因此对于这起商业疑似抵押，许多业内人士都感到比较意外。

　　当记者致电询问这些项目是否有商铺可售时，绝大多数销售人员给出了否定的答案。而部分说有商业项目出售的楼盘，其出售的项目也非被疑似抵押的项目。

　　不过记者调查发现，为应对资金压力，有开发商还想出了另一种方法：出售“使用权”。

　　大锦商贸中心近期就针对商铺采取了上述做法。据该楼盘一销售人员介绍，假如市民购买了20平方米商铺的“使用权”，一次性投资9.6万元，3年获利3.6万元，每月定期可返还2000元，余款最后一个月返还客户。如果一次性投资10万元，5年获利6万元，每月定期返还2000元，余款最后一个月返还客户。

　　该销售人员同时强调，开发商仅仅是出售“使用权”，不是出售产权。而且开发商也并非因为项目抵押了不能出售产权，才被迫出售“使用权”。市民可将这种做法当做是投资的一种创新。

　　当记者追问，这是否开发商融资的一种手段、会否有市场风险时，该销售人员吞吞吐吐地表示，开发商资金确实有些紧张，所以才会推出如此优惠的举措。目前这一购房方式也仅限于部分市民。如果购买了使用权，后期还可享有该商铺的优先购买权。

　　部分小开发商或被“清出市场”

　　通过在建工程抵押来融资的开发商，还在不断增多。

　　就在上个月24日，火炬区一开发商就在市国土资源局的网站上急切询问，他有建筑物六幢，其中三幢已竣工，三幢仍在建，可否将在建的三幢办理在建工程抵押，另已竣工的三幢办理验收后办理产权证。

　　从此前的一年仅出现数宗疑似抵押项目，发展到今年的两个月出现至少6宗疑似抵押项目，这是否可以说明开发商的资金压力今年普遍增大？

　　合富辉煌市场研究部经理谢仲娟表示，项目出现疑似抵押，最重要的原因肯定是资金链问题。而造成资金链紧张的原因有以下几种，首先是银行信贷的收紧；其次是产品销售缓慢，资金回笼慢；再有就是扩张过于迅速，资金出现断层。

　　“还有一种就是产品的成本高(地价、建安成本等)，但市场不好，售卖的价格亏本，影响资金回笼。上述的原因当中，有一项就已经压力比较大，有些项目甚至几项原因都可能涉及。”谢仲娟认为，由于银根的收紧、市场的观望、价格的下行，开发商的资金压力的确比前两年要大。但很多开发商也表示，经历了2008年经济危机后，开发商的抗风险能力已经大幅提高。虽然目前资金压力较大，大部分的开发商的资金链还是比较稳健。

　　谢仲娟同时也强调，在调整市场的过程中，还是会让小部分资金紧张，甚至出现断层的开发商面临洗牌的危险。

　　在上个月底中原地产举行的“中山2014年楼市预测”的座谈会上，中原地产也表示，中山楼市在2014年下半年中，中小开发商将面临生死存亡，那些在上半年出手慢的、撒网小的、死扛的，都会因巨大的库存压力与年度目标任务而放开手降价，加大力度促销。

　　“中山楼市最低谷还未到。如果按照当下的市场环境，开发商再不群起有所作为的话，最快到2015年9月将会见分晓。”中原地产表示。