北京土地市场：一边疯抢一边流拍 地王效应难具普遍性

　　8月20日，位于金融街的华嘉胡同地块以74.6亿元的价格被华融夺得，刷新了北京楼面价格的纪录。新京报记者 张旭 摄

　　74.6亿元，一槌定音！8月20日，华嘉胡同地块的成交，令北京房地产圈沸腾。业内人士指出，热点地块在今后仍可能表现抢眼，但同时，非热点地块的流标也或将成为趋势。

　　地王效应难具普遍性

　　8月20日，位于西城区的华嘉胡同0110-633地块C2商业金融用地、0110-634地块R2二类居住用地，经过40分钟，193轮的激烈举牌，华融最终以74.6亿元收入囊中。这一地块的楼面价格已经超越了所有的历史纪录，尽管这项新纪录在很多人眼中看来，对近期萎靡的市场环境，具有“强心针”作用，但业内人士认为其对于市场的直接影响仍然有限。

　　“这个地块中住宅部分全部回购，商业部分也有条件，很难入市销售，从这个地块本身来看，对市场的直接影响不大。”中原地产首席分析师张大伟认为，更多的是心理及预期的影响。

　　机构数据统计显示，截至8月18日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计土地出让金为3007.2亿元，仅完成了2013年5242.3亿元的57%。在土地市场降温的情况下，北京、上海都出现了多宗流标地块，再突破2013年的历史高点难度越来越大。住宅地块2014年截至目前总出让1804亿元，虽然楼面价创造新高，但溢价率也在持续下滑。

　　一位不愿具名的业内人士认为，企业求地若渴的心态仍然没有变化，但鉴于目前的市场环境，拿地方面只会更加保守。

　　近期土地流标频发

　　事实上，在房地产市场整体冷清的背景下，开发商拿地热情并不高，而近期多个地块的流标，便是最好佐证。

　　继7月末孙河“准地王”宅地项目惨遭流拍后，8月14日，房山区长沟镇FS12-0001-0026等地块(原长沟镇中心区4号地部分地块)其他类多功能及商业金融用地，再次遭遇流标。资料显示，该宗地块建设用地面积达172579平方米，建筑控制总面积为257041平方米，地块起始价为5.1亿元，而截至挂牌竞价截止时间，该宗地块网上报价仍为零，最终因无人报价而流标。

　　据记者了解，仅在2013年，房山区就出让了规划体量超过300万平方米的经营性用地，土地出让规模位居北京各行政区之首，使得房山区域内住宅库存量、在售量均位居京城“大户”。但今年以来，随着商品房销售遇阻，而房山、大兴等区域先后“以价换量”，导致开发商对此区域地块较为谨慎。

　　某房企人士就表示，长沟区域尽管旅游资源丰富，主打旅游地产上有着先决条件，但其交通、配套仍有缺憾，在楼市整体遇冷的大环境下，房企拿地更加务实，这样的地块不受捧并不难理解。

　　低迷态势短期难反转

　　多位房企负责人在接受记者采访时表示，年内去库存仍是主要任务，对于拿地仍然持谨慎的态度。一位分析人士对此表示，楼市的持续低迷已逐渐传导至土地市场，从而引起房企拿地策略的变化。

　　进入8月份的土地市场，也始终持续低温状态。据官方数据统计，8月中上旬北京国土局共推出9宗地块，其中2宗挂牌出让地块底价成交，1宗流拍，5宗招标地块亦基本以底价成交。

　　8月4日，海淀区中关村翠湖科技园两宗挂牌出让的商业金融性地块，被绿地控股分别以11.3亿、11.01亿元的底价获得，平均楼面价均为1.35万元/平方米左右。通州区运河核心区两宗招标出让的土地成交价分别为6.4亿和10.5亿，楼面均价在1.1万元/平方米左右。紧接着，8月11日，通州区运河核心区通过招标出让方式出让的4宗经营性用地，分别被中联置地联合体和绿地控股联合体获得，成交总价分别为8.4亿、13.57亿和15.1亿以及21.8亿元，楼面价均在1.1万元/平米左右。

　　企业“手中有粮”，成为近期在土地市场表现不积极的重要原因之一。某项目负责人告诉记者，去年和今年年初较为密集的拿地行为，使得多数房企手中的土地储备较为充沛，因而在土地市场上拿地并不急迫。

　　另一位业内人士则认为，未来如果没有实质性的利好政策，进入年底，房企拿地可能会更加有心无力。预计未来除少数热门地块外，偏远地段、土地属性复杂的地块成交将会频频遇冷，土地市场低价成交、流拍现象仍将会继续增加。

　　今年前8月，20大标杆房企合计拿地仅1825.2亿，相比2013年同期的2946.2亿，减少了1121亿，同比减少幅度高达38%。

　　8月截至18日，20大标杆房企拿地95.3亿，其中最多的是万达。

　　20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，今年4-6月连续3个月不足200亿。