地产投资4.0时代 资本瞄准专业市场集群

　　以大商贸著称的高岭国际商贸城成为地产投资的新目标之一。 资料图片

　　记者 孙占锋

　　7月14日，高岭国际商贸城以“电子商务＋市场集群”商业模式引来香江控股、阿里巴巴、传化物流、普洛斯仓储、前海香江金融五大龙头企业集体签约入驻，财富嗅觉灵敏的投资客们已接踵而至。

　　颇为巧合的是，今年3月28日，华尔街日报发表文章《中国产业地产受热捧，变身投资者新目标》，认为部分城市写字楼和商场供过于求，而且受住宅地产政策波动影响大，投资者们开始寻找其他房地产投资，大批境外投资者对商贸物流行业的兴趣越来越大。

　　当下房地产市场偏冷，然而冷中有热。现实表明，继住宅、商业物业和综合体的投资热潮后，产业地产，特别是商贸地产，正成为境内外地产界投资新的突破口，或将引领中国房地产投资进入崭新的4.0时代。

　　趋势　　商贸物流成境外投资新热点

　　产业地产尤其是商贸、物流仓储，已成为近年中国地产投资的新热点。在房地产开发行业，商贸与物流叠加开发模式，是近年来逐步发展起来的新型地产开发模式。

　　不过，商贸物流地产开发的门槛已变得越来越高，仅靠圈地来赢得资本青睐已经变得越来越不现实。境外资本在评估从事此类项目开发的公司时，更为看重的是其手中项目的增值能力，以及公司经营模式所带来的持续盈利能力。

　　传统住宅产业盈利空间正在收窄，这已是不争的事实，而商贸物流等产业地产却还有很大市场空间。如果说住宅投资、商铺投资、综合体投资都代表了房地产行业的一个时代，那么以商贸物流为代表的产业地产将成为地产投资的4.0时代。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容分析称，专业市场投资会吸引大量资金有限的个人投资者和初次接触商业投资的客户，因为对比传统专业市场，人们可以轻易计算出相对稳定的投资回报。像高岭国际商贸城这样拥有全产业链的专业市场集群成为了投资新宠。

　　爆发　　大型商贸产业项目相继亮相

　　随着城市规划发展的不断推进，城市建筑群的不断扩充及壮大，盛名之下的古长沙，以专业市场为代表的商贸物流显得越发局促，与长沙在中部崛起之中的角色不相称。纵观目前长沙市商贸物流业的现状，已经远远落后于武汉、南京、昆明等同类型城市，严重制约城市化进程及城市商贸产业发展。

　　在传统布局上，长沙的专业批发市场大多分布在中心城区，缺乏对专业批发市场经营网点布局合理的规划，基本处于“见缝插针”状态，功能混杂，缺乏一个超大规模，涵盖多种业态、具有大发展张力的专业批发市场集群。因此，出台政府文件对传统专业市场进行提质外迁，是长沙商贸物流产业自身发展的必须。

　　国务院发展研究中心企业研究所所长张文魁说，中部地区人口非常稠密，特别是随着产业从东部地区往中部地区转移，中部地区还有非常大的发展潜力。这也在一定程度上促进了资本在商贸物流地产的布局。商贸物流业作为现代服务业的重要组成部分，已被提升到国民经济社会发展的战略高度。

　　商贸物流地产，这一过去在房地产投资中的“丑小鸭”，俨然已经变成了兵家必争之地。近年来，长沙商贸物流产业呈现爆发的趋势，工业地产、物流园区、企业园区等产业地产项目风生水起，已累计有高岭国际商贸城等十多个大型商贸产业项目相继亮相。

　　突破　　 “商贸产业生态圈”已落户长沙

　　今年7月14日，湖南长沙，总投资达500亿元的高岭国际商贸城迎来香江控股、阿里巴巴、传化物流、普洛斯仓储、前海香江金融五大龙头企业与长沙市开福区的成功签约，产业链良性互动发展的中国首个“商贸产业生态圈”从此诞生。

　　在当前投资趋势下，投资者们也正面临着一个难得的财富机遇。不过，行业专家也提醒，商贸物流地产作为工业地产的一种，在开发环节，政府的导向性往往大于市场的导向性。所以，只有紧跟政府导向的产业地产才能成为富有生命力的投资热土。

　　2014年初，《长沙市专业市场布局规划(2013-2020)》提出在绕城周边及外围地区建设11个专业市场群，并高规格规划了高岭商贸组团。长沙市城乡规划局总工程师王慧芳介绍，根据8月6日正式公示的《长沙市城市总体规划（2003-2020年）（2014年修订）》，长沙将沿多条生长轴线拓展城市发展空间，其中高岭国际商贸城所在的金霞组团位于北部发展带核心。

　　2014年2月，长沙市商务局正式发文，“同意将高岭国际商贸城作为长沙市中心城区传统市场提质外迁承接平台之一”。集市场集群化、电商产业化、仓储物流一体化、业态多元化、功能复合化、硬件现代化、管理专业化为一体的全产业链第五代专业市场，已经崭露头角。“高岭国际商贸城将成为中部地区商贸物流发展的典范。”全国工商联副主席、传化集团董事长徐冠巨如是说。

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　　打造全球商品交易集散中心

　　今年4月，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》发布；7月30日，国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》出台，进一步促进中国的城镇化进程。在城市扩张的过程中，产业地产的繁荣将推动整个城市的发展。开福区区委书记李蔚说，五大商贸龙头企业集结到一个片区，在全国属于首例，必将向世界展示长沙商贸物流产业的集体力量。

　　香江集团董事局主席刘志强介绍，“五龙入湘”与政府“六方共建”高岭商贸组团的格局形成之后，将在这里实现资源共享、优势互补、多个产业链连通，将在国内首创“商贸产业生态圈”商业模式，充分运用大数据、云计算技术和电子商务等现代手段，打造全球商品交易集散地和众多电商企业集聚地，建成全行业、全业态覆盖，小商品、酒店用品、烟酒副食、五金机电、建材家居、汽车配件等14个大型专业市场群，成为立足长沙，辐射湖南、湖北、江西、广西、贵州等地的全球商品交易集散中心。

　　高岭国际商贸城是香江控股集团全国九大商贸物流中心最重要的一站，是连接其余八大商贸物流中心的轴心。项目得到了国家商务部、全国工商联等的大力支持，更是政府经济改革的重中之重，也是优化中国商贸产业结构，提升区域竞争力的全球性集散平台。