细分市场 商业物业创稳定收益

　　［近期，国内“地产一哥”在广州推出全新商业项目万科派、万科云，不仅是万科进入广州十余来首次推出纯商业项目，也是推出时已成系列的产品。记者了解到，在房产行业已高度发展的今天，发展商开发住宅产品时有明确定位，开发商业物业同样细分产品系列。 ■新快报记者 谢蔓］

　　A 商业物业细分旗帜鲜明

　　万科近期在广州推出的万科云、万科派项目属于其在2013年品牌发布会中公布的广州四大系列产品线中的“创想派”产品，涵盖商业、办公、酒店，包括天河软件园项目万科云、江燕路项目万科派、清远万科白天鹅度假酒店等。产品风格是简约灵动，目标人群是商业人群及SOHO一族等。万科相关人士透露，“城市配套服务商”是万科地产的战略方向，广州方面除已面世的万科云、万科派两个项目外，未来两年万科还将有黄埔客运站、芳村、南站等逾百万平方米的多个商业地产项目逐一亮相。

　　万科并不是国内注重商业物业开发的最早发展商，作为国内房企的领头羊，其一旦开始在商业地产发力，就已经跳过单个项目零散经营的初级阶段而直接进入更高阶段。

　　除万科外，其它一些在商业领域早有布局的发展商细分商业产品线的趋势也越来越明显，如龙湖集团的三大产品系列：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

　　近期首次正式对外发布全国商业战略布局的华润置地，则正逐步发展出万象城、万象汇（五彩城）和1234space三条不同定位的商业产品线，万象城是华润置地重点打造的高端商业产品线，万象汇（五彩城）系列是第二条产品线，定位为区域商业中心。华润1234space是第三条商业产品线，它将万象城的高品质概念与轻奢的潮人时尚理念有机结合，三条产品各有侧重，定位明确。

　　中粮集团则继第一条商业产品线“大悦城”之后，第二条产品线“祥云小镇”不久也将首次亮相。本土开发商中海地产也已经将“环宇城”作为中海进军商业地产领域的战略性产品，目前已在上海、沈阳、济南、佛山等7个城市有布局，将打造为中高端都市生活方式目的地。

　　业内人士表示，未来开发商想赢得市场就注定得是个多面手，只有一个产品线难以抵挡瞬息万变的市场风险，住宅或商业地产均如此。

　　B 持有物业营业收入将使企业运作更稳定

　　有数据显示，龙湖地产上半年租金收入3.8亿元，同比增长24.1%，其中在龙湖地产总租金收入中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为82.2%、13.9%、3.9%，租金收入的增长率分别为28.0%、4.2%、28.0%。

　　在细分产品线的同时，发展商同样看中对商业物业的持有，持有的商业物业也能为发展商带来更稳定的收益，使发展商在复杂的市场环境中抗风险的能力加强。

　　龙湖方面表示，截至今年6月30日，集团已开业商场总面积92.2万平方米，预计至2017年，天街购物中心的开业数量将由目前的5个增至14个，届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。

　　万科近年来开始不断加大对于持有商业物业的比例，据万科2013年全年业绩显示，目前万科全国范围内已经开业商业地产项目共9个。

　　有业内人士认为，发展商看中对持有商业地产的经营，因此在商业物业开发之初就需要明确定位，也促使发展商在商业物业开发中制定更多标准化、精细化的开发模式，促使开发商在商业物业开发前做更多前期调查和后期经营工作。