恒隆地产陈启宗：商业地产的机会在二三线城市(2)

　　“不公平”是市场规律/

　　恒隆广场和港汇恒隆广场2014年上半年销售额同比下滑了2%，然而出人意料的是，恒隆的租金收入上却涨了12%，预计2014年全年将达到70亿港元。

　　在销售额下滑的情况下，恒隆还涨了租金，租户能接受吗？

　　对此，陈启宗没有正面回答。他只举例说，他的4个最大的客户都是顶级奢侈品牌，最近纷纷要求扩大经营面积。其中两家要求在恒隆广场的面积扩大一倍，有的甚至想跨整整五层楼，要求最低的一家也希望扩大57%。

　　对于奢侈品业内都知道，商场与品牌打交道是“势利眼的游戏”。大品牌不仅挑最好的位置，还可以要求商场扫除调性不合的邻居，甚至可以从商场拿到一笔高达数千万的装修补贴费。而二三线品牌则要经受严苛的考核，被挤到逼仄的铺面，缴纳高额的店租，随时有被淘汰的危险。

　　在陈启宗看来，这些“不公平”是无可厚非的市场规律。他眼中的自己，就是一个身高太矮，智慧和相貌都赶不上弟弟的“小品牌”，出来闯荡就应该忍受这些先天的“不公平”，拼命上进。

　　前一阵子，陈启宗用一周时间跑了4个城市的25家商场，在北方一家三星级的商场里，他偶然注意到一个奢侈品牌，敏锐地觉察到，这家排位靠前的奢侈品牌出现在这个“设计烂得一塌糊涂的商场”里，一定是冲着几千万的装修补贴去的。他马上开会，派人去调查，果然发现这个品牌内部出了一些问题。

　　“他下一期找我续租约的时候，我就不会那么热衷了。”陈启宗对记者说。他的逻辑是，市况不好时强者更强，输者越输，奢侈品牌会关掉那些生意不好的店，同时应该在生意好的店加大投入。此外，他表示并不担心电子商务的冲击，认为即使进场品牌从原来的1000家店减少到200家店，恒隆一定是在被保留之列。

　　2013年，新鸿基掷出218亿元独吞上海徐家汇地王。这一地块，与陈启宗的港汇恒隆广场相距不过数百米。对新鸿基未来的徐家汇项目，港汇恒隆“怕不怕”？陈启宗稍作沉吟，说：“新鸿基拿这一块地花的钱，比我过去二十年拿地所有钱的总和还要多得多。”他表示，新鸿基确实是商业地产的专家，但随即话里有话地告诉记者，这一块地过去十几年直接或绕弯子找到他许多次，希望他接手，他都没有动心。他说：“买不起嘛”，然后又补充说，这块地历史上可够曲折的。

　　看好奢侈品消费/

　　在二线城市，陈启宗似乎就少了些在上海的底气。济南恒隆的出租率只有85%，沈阳两家恒隆刚过90%，其中一家的客流曾经跌到一天1.3万人次的惨淡境地。

　　陈启宗承认，在沈阳存在商场早期定位不准的问题，对于客流的不理想，他解释说“道路施工”，并表示现在已经增加到每天2.6万人次；而昆明恒隆的入市缓慢是因为他在前期的精耕细作，有时在设计差不多完稿时，他会提出来动大手术修改，因为硬件一旦完成就无法改动，不能犯一点错误。

　　天津、武汉、昆明的恒隆广场未来将陆续开张。陈启宗仍然坚持着他的二线城市策略，同时执著地坚守他的各种别有深意的条条框框。

　　比如恒隆在内地基本不做住宅，恒隆的商场坚决不卖，写字楼也尽量不卖，如果想整栋收购恒隆的写字楼或许陈启宗还愿意谈一谈，若想单买一层，则基本不会考虑。在陈启宗看来，那些买下一层楼的租户，一定不会顾及其他楼层的利益，进而把整栋楼的经营都给破坏了。

　　尽管永远在居安思危，陈启宗表示自己其实是一个乐观的人。他觉得中国的房地产经过了爆发式增长之后，将会进入一个比较稳定的状态，不会暴涨暴跌。对于奢侈品行业的前途，他更是极为自信。在他看来，奢侈品行业一定会在中国得到大发展，爱美和虚荣是人类的共同天性。

　　陈启宗认为，未来腐败性的奢侈品消费将被挤出，会计师、律师等“金领”将成为中国奢侈品消费的主力军。中国在发展，这一部分群体必将不断扩大。他觉得，中国不久后就会出现日本当年的办公室女性，一年十次八次飞往海外购物，每人提着Prada或Chanel上班——那将是属于中国人的奢侈品时代。