深圳别墅迎来光明机遇

　　在全国房地产市场普遍不景气的大背景下，在过去的7个多月时间里，深圳新房的成交持续走低，除个别楼盘降价走量之外，绝大部分楼盘都没有达到年初预期的销售目标。然而，市场中不可忽略的声音是一类主力大盘豪宅别墅的脱颖而出。

　　据深圳房地产信息网公布的统计数据显示，位于宝安尖岗山别墅区的中海九号公馆以近23亿的成交金额成为全市上半年的吸金冠军，而华侨城纯水岸和招商鲸山觐海同样取得了不错的销售成绩。

　　这类豪宅别墅逆势旺销绝非偶然，有人解释为这是市场上具备强大购买力的富豪们在抄底，但更多的业内人士认为这应追溯于豪宅别墅的稀缺性。

　　深圳地产业界专家、资深收藏家黄志先生认为，不同的行业领域是相通的，稀缺的东西投资属性比较强，稀缺性越高未来的升值潜力就越大。从收藏角度看地产，我们完全可以把别墅当作一种收藏品，历久弥珍。

　　本期“光明地产会客厅”，深圳特区报《超级楼市》邀请了收藏家黄志、深房集团副总经理魏捍平、深房集团营销部经理马凌云及中原地产深圳公司事业四部董事总经理刘志强，从别墅稀缺价值出发，探讨本期话题“深圳别墅迎来光明机遇”。

　　【本期嘉宾】

　　深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司副总经理 魏捍平

　　深圳地产业界专家、资深收藏家 黄志

　　深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司营销部经理 马凌云

　　中原地产深圳公司事业四部董事总经理 刘志强

　　地产行业记者 张畅 方汉辉 张君 吴亚男/整理

　　深圳别墅价格为何逐年攀升？

　　魏捍平：自用or投资，深圳别墅在外拓

　　在上世纪80、90年代，深圳别墅都集中在原特区内，像罗湖深房怡景花园，银湖齐明山庄、银谷别墅，南山蛇口龟山别墅、鲸山别墅等。随着深圳特区经济的不断发展，土地资源越来越稀缺，中心城区别墅增量渐少且价格高企，选择余地较小，所以别墅供应基本都在外拓，向光明、龙华片区延展。我认为别墅主要有两个方面的价值点，就是自用能保值、投资能增值。别墅市场发展至今，解决的不仅仅是住房的刚性需求，而是住房之外的隐性价值，日益增加的新一代财富人群的资产配置、土地增值预期、别墅稀缺性、圈层身份象征等等。在硬件上，要看别墅的区域位置、自然生态环境、交通配套等，这类硬件指标在短期内是难以改变的；在软件上，要看别墅产品本身，如户型设计、外立面造型、采光通风、用材等，要求都比较高；而且别墅代表的是一种高贵、休闲、健康的居住体验，目前距离市中心“半小时生活圈”的光明、龙华片区的别墅价值已被市场高度认同。

　　黄志：久经洗礼，别墅价值未见跌势

　　上世纪80年代初来到深圳的第一批先富起来的人，很多都在深圳买了别墅，这些物业即使在2008年经济危机的时候，几乎也没有流通到市场上。这么多年以来，别墅价格逐年上涨，而且卖一套少一套，可以说是久经洗礼，却从未见跌势。为什么那么多财富人群都热衷于买别墅？供不应求，稀缺，保值增值、抗跌性强等等，这些别墅特有的价值都是普通住宅不具备的。

　　刘志强：土地价值决定了别墅价值

　　从深圳城市东西两翼看，东部别墅基本分布于银湖、大小梅沙，西部就是南山蛇口。但从二手交易活跃度看，别墅主要在于城市的中轴，比如香蜜湖和华侨城这类属于城市第一圈层的别墅区。因此，我认为别墅的主要价值还要回归于土地价值，就是我们所说的地段，其次，从地段价值上升到人文，再就是山湖海等自然资源价值。深圳别墅的发展轨迹实际上是地理位置使然，同时源于其城市经济结构的发展，即从城市核心第一圈层到第二圈层，如香蜜湖、华侨城、蛇口半山别墅、东部别墅等。在全国别墅用地供应紧张的大背景下，深圳目前基本就处于去库存状态，城市中心地段第一圈层的别墅，业主都抱着惜售的态度。现在即使财富积累到一定程度，也只能往第一圈层之外的龙华、光明、观澜等区域购买别墅。