从店商到电商 济南楼市营销模式再度＂升级＂

　　坐在家里等客户到主动上门找客户，从售楼处里卖房子到互联网上抢房子，随着楼市库存量的不断攀升，开发商营销手段也展现出花里胡哨的一面。

　　在济南，众多大型房企纷纷加入全民营销队伍，有的同时找了几家分销商代理一个项目，有的联合电商平台退出特价房，有的直接开启“全民卖房”模式。业内人士认为，与传统的广告投放相比，朋友圈卖楼、电商销售等新兴的营销方式成本更低，可以有效提高客户关注度，但能不能提高去化率，带来实际成交，尚需观望。

　　房地产市场销售遇困，不少市民对开发商打来的促销电话已不厌其烦，但在今后的日子中，恐怕还会受到来自亲朋好友的“骚扰”。

　　而记者从济南市面上的多家楼盘获悉，“全民营销”的销售模式正逐渐被开发商所接纳，只要帮楼盘卖掉房子，就能获得开发商给出的奖励，而且没有门槛的限制。

　　市区一大型住宅小区的业主张女士经常向熟人推荐买自己所在的楼盘，因为开发商针对在售房源，推出了一项活动：不论年龄、经验、职业，只要能成功推荐别人在该楼盘买房成交，就能获得2000元购物卡，购房者还能享受3000多元的优惠，这种营销方式便是“全民营销”。

　　与此前常见的“老带新”不同，“全民营销”是社会上任何一个人带客户去，只要最终成交，开发商都会返利。记者了解到，目前市区已有多家开发商采用了这种销售模式，只是奖励方式各不相同，部分楼盘采取“给佣金”方式，以每套房数千元计算报酬，部分项目则以成交总价的一定比例作为奖励金。

　　“全民营销”的最大特点是发动最为广大的人群进行楼盘销售，其目的便是消化库存，回笼资金。对于开发商而言，这种销售模式可以大大缩减项目营销支出，精准度更高，但在业内人士看来，这很难成为一场全民盛宴。

　　一家楼盘负责人认为，这是一种营销模式的创新，“熟人带客”的方式能带来不少有效客户，提高成交量，而另一房产研究机构人士则认为，这是“传销式卖房”，利用买房人对熟人的信任，会让购房者放松警惕，盲目相信熟人介绍，容易忽视楼盘问题。

　　大部分市民表示愿意尝试，但抱着负责任的态度，推荐项目一定要好。在一家广告公司做文员的小王就告诉记者自己愿意参与“全民营销”。他认为，亲戚朋友要买房子，如果有好的肯定要推荐。“一方面自己能有些收入，另一方面也给别人带来了方便。不过，自己只是传递信息，如果真成交了，也肯定是看中房子的地段、户型，而不会仅仅因为自己的推荐就买。”

　　“这种介绍客户、额外获取佣金的方式很好，但我会了解过项目后再给朋友推荐，毕竟买房子是件大事。”在机关单位工作的张女士则表示，虽然很想要佣金，但还是会本着对亲友负责的态度，对项目认真了解才决定是否推介。

　　一位准备购买婚房的段先生告诉记者：“好的房源特别难找，我觉得一个人获取信息的来源毕竟有限，如果有亲友能帮我找到一套合适的房子，拿点佣金也是合理的。”她的未婚妻则表示，如果自己通过这样的平台推荐朋友购房成功的话，她将会把佣金赠给对方，“我们年轻人买房不容易，佣金权当开发商给他打折了。”

　　而在市场下行的情况下，全民营销作为更直接的销售方式，得到了开发商和购房者的青睐，但效果好坏尚需进一步观望。

　　在业内人士看来，全民卖房能够拓展客源是肯定的，但现在楼市信心不足，购房者对价格认可度不高，对后市存有疑虑，意向客户能不能转化为实际成交，这是问题关键所在。

　　而除了效果，“全民卖房”这种形式可能会给销售项目带来不良影响也是业内人士的担心之一。“全民营销的最大特点是发动最为广大的人群进行楼盘销售，其关键问题在于营销规模不断扩大之后，混入一些并无销售经验，甚至对产品都很不了解的人员。这些人员一味夸大产品，这样的虚假信息只会造成客户更加反感，更会降低品牌印象。”业内人士表示。

　　而作为一种新的营销模式，“全民营销”的效果有待观察，但有一点可以肯定的是，这种模式继续发展下去，必将给中介业务带来冲击。业内人士分析认为，房企启动全民卖房，建立起自己的网络营销平台，就意味着将绕开中介机构减少在传统营销渠道中的投入。这对于中介机构来说本就是不小的冲击。而房企一旦直接面向经纪人返佣，且比例高于中介机构，也有可能会从中介机构当中挖走优秀的经纪人，对于当前正经历辞职潮的中介行业来说，也是雪上加霜。