观点：物业维修基金如何使用应由业主说了算

　　■王则楚

　　报载，据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。因申请手续繁琐、过程艰难，这笔资金被称为“沉睡”的资金。不过记者近期追踪这笔钱的流向发现，实际上这笔巨款并没有真正“沉睡”，它们不仅通过“钱生钱”悄然增加，部分还沦为某些利益部门的“生财工具”。

　　全国5000亿的住房维修基金难以使用，基金积压而不能增值，业主感到十分不解。这揭示出，我们许多基金的采集和使用的主体混乱，基金所有人的权利缺位。而住房维修基金是最为明确而最为难以让群众接受的。

　　住房维修基金说到底，是业主交纳的钱，是属于业主自己私人的钱，不是什么公款。住房维修基金只能用于公有物业的维修，而不能用于私有专有物业的维修。以往由开发商收取的住房维修基金，转给前期物业管理服务企业之后，往往被挪用一空。后来，每个购房者单个建立维修基金账户，公有物业维修基金分散到每个业主手里，极其难于大家同意维修共有物业，这就是难以使用的根本原因。

　　事实上，物业维修基金的用途只能用于维修共有物业，但小区的共有物业并没有登记确权。例如，屋顶是覆盖下全体业主的共有物业，但往往许多业主认为只是顶层业主的事，不同意使用维修基金。又如，外墙是属于共有物业，不能乱加建任何凉棚，所贴瓷片剥落，应该由物业维修基金支付。但往往得不到认同。最关键的是共有物业应该如何登记确权，而维修基金应该依登记而确认。

　　按照《物权法》，共有物业的处分、使用、维护，都是全体业主的权利，由业主大会作出决定，由选举产生的业主委员会执行。但是，我们有多少楼盘成立了业主大会，有多少楼盘选举产生了业主委员会？不到20%！这怎么能有效使用物业维修基金？

　　我们的物业登记确权，只有在售楼之前的开发商的大确权，售楼时只给购房者专有物业的小确权，余下的物业并没有分别确定共有物业和开发商的专有物业。一方面让开发商免去其专有物业也应该分摊的物业管理费，另一方面让开发商挪用物业维修基金去维修他自己的专有物业。这极大地侵犯了业主的私有利益。至今，在不动产登记里，依然不对共有物业进行不动产登记，怎么能维护业主私有物业维修基金的利益？

　　物业维修基金是业主自己私有的钱！但只能用于共有物业的维修。你把它分到每个业主的账户，而共有物业的维修所需费用，是由业主大会来确定的，由业主委员会执行的。费用不由业主委员会立账，而每家每户立账，怎么能够执行业主大会23多数的决定？

　　沦为“沉睡”的资金，自然就会被管理部门用于谋利。但应该明确，其增值应该归业主所有，而不是归维修基金管理部门所有。其增收应该在审计之后，分配到每个物业维修基金上。

　　总之，物业维修基金是老百姓私人的钱！管理部门没有权力以管理者自居来随意使用。为了用好物业维修基金，必须对共有物业登记确权，必须召开业主大会，必须将物业维修基金帐户建立在业主委员会名下。没有这些具体的落实，《物权法》以及随后的各种《物业管理条例》都只能是一种空想，这就是物业维修基金难以使用的根本所在。

　　（作者系省政府参事）