业内：限贷逐渐放松将是必然趋势(2)

　　王沥锋：和正数据监测显示，限购政策取消利好作用在销售市场暂未显现。业内人士评论，郑州限购政策早在2013年就名存实亡，取不取消影响不大。因此未来去库存压力将依赖取消限贷。首付款及月供是制约购房者资金实力能否买房的主要因素。同时限贷政策及限购政策的变动也表明政府政策的导向将由严谨向宽松发展，表明了中央政府的地产态度，直接映射出未来房地产政策的发展导向。

　　【议题三】

　　做好产品 让刚需买到好房子

　　李晓峰：对于刚需而言，更重要意义的是对首套房的金融支持，通过对比周边城市，郑州的首套房利率会松动吗?要真正拯救刚需，除了金融政策以外，还有其他的牌可以打吗?

　　师凯伦：最新的消息是，保障房5年、保障房租户连续租5年以后，也可以认购了。这是政策性的消息，比如说租保障房连续租5年，一定比例的认购，房价可能要比周边低20%。因为现在保障房的供给量确实比较大，如何转化到市场，减少政府的压力，也是一种手段。

　　杨诚：如果拯救刚需，开发商的角色很重要。在产品规划上，鼓励开发商做一些刚需产品，开发商把面积控制在合理范围之内，其实也是满足整个刚需的需求。目前刚需族由两部分构成，第一，真正购买首套房的刚需。第二个，就是刚需改善型。对首套房购房者最重要的，是能否出台一些针对政策，如利率回归理性。

　　田锡泽：真正长期有效地解决刚需购房的金融问题的，其实是公积金。但由于当前公积金制度存在很多问题，导致政府采取的手段是有限的。所以可能最终的结果，是十年之内刚需的需求将被分化。

　　孙晓冬：目前刚需所面临的情况，是中央民生和地方政府收益博弈的过程。目前不是说没有刚需房，实际上城市周边的低价房有很多，但老百姓宁愿在城中心租一个房子，也不愿意在郊区买便宜房子，毕竟时间交通成本都很大。要想让刚需在郊区购房的话，交通、教育、医疗配套都要跟上。

　　李晓峰：实际上“拯救”刚需，某种意义上，也是开发商拯救自己，这种情况下，我们提出来另外一个问题，开发企业需要做什么，才能对刚需市场有作用?

　　叶逢锦：刚需的户型性价比更高，企业可以加强管理，控制住成本。然后把周边的配套相对做完善，增加居住的便利性，让老百姓能买得起。

　　【议题四】

　　看好未来 金九银十值得期待

　　李晓峰：时间已经进入9月，作为业内的专家与经营者，今年的金九银十会如往年一样吗?房价、市场热度会一起攀升吗?

　　王永苏：取消限购是一个利好因素。银行也是企业，房地产也是市场，政府应该叫市场基层组织，按照十八届三中全会的要求，市场起决定性作用。政府在市场起决定性作用的基础上，更好地发挥自己的作用。所谓更好地，就是指少用点行政手段，所以我认为限贷逐渐地放松是个必然趋势。

　　我对河南房地产的未来，特别是对中心城市郑州房地产很看好，郑州尤其是中原城市群的房地产刚需市场应该持续强劲的趋势。由于郑州特殊的交通优势，产业都在向郑州乃至中原城市群周边聚集，人口是跟着产业走的，服务业、住房跟着需求也往这儿来。应该尽可能地控制农民工进城挣钱、回老家盖房子，让他们在哪打工就在哪儿买房子安家，这样郑州不仅今年“金九银十”会好，以后会更好。

　　田锡泽：目前我看到，很多项目对“金九银十”的期望很大，有些虽然是一直在推的盘，但经过重新包装、做足准备。所以“金九银十”期间，开发商会加大推广、销售力度。不能指望今年“金九银十”像资金宽裕的时候那样，但是肯定会比预想得好。

　　孙晓冬：很看好郑州房地产发展的趋势，首先郑州是人口大省的省会城市，在未来10~15年，城市的扩容会产生更多的刚需，这是最大的利好消息。区域的发展需要三个过程，第一个过程，买房人是就地改善。第二个过程是城市外迁。第三个过程是外埠人士拥入。

　　其次，人口的经济结构特点，河南是农业大省，人们有钱了就买房置地，投资习惯决定了郑州房地产市场会有很大的发展。目前郑州的市场，虽然房价一直在涨，但几乎没有泡沫存在，市场库存、去化比例非常良性。

　　而且河南是一个资源匮乏的省，除了郑州没有太多可投资的选择，因此大量地市投资客群拥入郑州。

　　对于“金九银十”，我认为不会有太大变化，因为不管是刚性需求还是投资型需求，他们的投资欲望和需求欲望已经不再像以前那样，有季节性、习惯性消费。所以我认为今年的金九银十不会有井喷，市场正在趋于理性。

　　杨诚：郑州市场有别于全国市场，开发商在良性开发，市场也在良性发展。没有出现全国其他市场的动荡。同时房价也在良性上涨。对于“金九银十”，我们其实在做准备，希望利用这个节点加推新品。

　　师凯伦：我在中原地产看到一组数据，从2011年到2013年，“金九银十”市场表现都不好，尤其是2012年和2013年的“金九银十”，成交量还低于其他月份。那么今年是否可期，我觉得取决于几个方面的因素：第一是放开限贷后的影响深度到底有多大?第二个是开发商的促销力度到底有多大?第三是对郑州市库存量的理解，是否有人愿意以价换量。

　　叶逢锦：说实在话，“金九银十”绝对是一个可期的事件，今年的“金九银十”跟前两年都不一样，肯定比七八月份会有大幅的上升。

　　王沥锋：政策利好，开发商乐观预估，因此可以预料9月份开发商推盘量将加大。部分项目或将采用以价换量来抢占市场，因此可以预料今年金九银十的活跃度将超过往年。