南京首批小产权房“转正” 大批房源仍转正无望

　　“6年前买的房，终于可以办到房产证了！”近日，南京首批“小产权房”七彩星城小区的业主赵女士感慨道。作为南京首批“小产权房”小区，七彩星城经历了漫长的等待才终于“转正”，但是南京其他近200个小产权小区的“转正”基本已无声无息。

　　周边中介称4万元代办直接更名

　　律师：不合规定，风险巨大

　　在大部分七彩星城业主迫不及待地去办理“两证”的时候，小区附近一些中介公司却在找寻没有进入“转正”流程的房子，甚至劝说一些房主不要急着办两证。

　　在小区内的一家中介公司里，记者发现挂牌房源中有一些标明“可直接更名”。“这房子的业主已经收到通知，可以去办证了，但是因为想卖房，所以没有办证，如果你想买，我们公司可以帮你们双方办直接更名。”一位姓江的经纪人介绍说，“如果已经上交了资料、去房产局备案过了就没法更名，没有备案的，拿着当时购房协议的原件，找开发商私下更名，可以免交大笔的税费。”

　　中介透露，更名需要大约4万元的“活动费”，并不是他们中介拿，而是“给办事的人”。他们会以中介公司的名义，与买房人签保证书，保证如果不能成功更名，4万元将全部退还，“你放心，我既然敢收你这个钱，就保证能帮你办成，我们这个星期二刚刚办好一套！但是最好是全款，办贷款的要你自己去想办法。”

　　据了解，办理私下直接更名，是因为七彩星城虽然很早就已经开始销售，但房产证的发放日期仍是2014年，所以卖房时不满五年按规定须缴纳营业税。目前，七彩星城的二手房价格在13000元/平米左右，一套90平米的房子总价超过百万，如果缴纳营业税需要近7万元。

　　对此，元实律师事务所姜以平律师提醒道，通过暗箱操作，办理“直接更名”是不符合规定的，风险很大，一旦被房管部门查出来，或者出现名字加不上去中介却说钱已交给办事人了收不回来，买房人的权益很难得到保护。此外，所谓直接更名是无法在银行贷到住房贷款的，一些小中介为了收取佣金以及找关系的花费，跟买方承诺可以贷款，但最后贷不了款，买方就会非常被动。

　　大批小产权房转正无望

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　　已有业主拿到了“两证”

　　2007年底赵女士购买了七彩星城一期一套90平米的房子，每平米单价约7000元。该项目是江苏安居高校投资置业有限公司投资开发的小产权房小区，总建筑面积20万平方米左右。

　　从2006年开始该项目公开发售。当时开发商明确告知购房者，他们的项目为小产权房，但是在“转正”的名单上。开发商在购房合同上也明确承诺在2009年12月31日之前能够领取房产证和土地证，如果不能领取到“两证”的话，开发商将赔付购房者500元/平方米的费用。然而，该转正承诺在当时并未实现。赵女士他们迎来了漫长的等待过程。

　　直至今年春节前后，他们才收到开发商明确通知称，可以将原来的买房合约、收据等拿去申请更换正式的购房合同，并进行备案；7月份开始他们一期的业主又陆续接到了开发商的通知，告知已经可以去办理两证。“有动作快的邻居已经将房产证和土地证拿到了手，我们这几天也打算去领。”

　　开发商相关负责人证实，2007年8月他们着手办理土地征用手续；2010年11月申请办理土地出让手续；2012年年初补缴了7千万元的土地出让金和相关税费，将土地性质从集体转为国有，又于去年取得了预售许可证。此批转为国有土地性质的房主大约有2100多户，但是还有约1000户“小产权”不能“转正”。目前，七彩星城前期开发的1至11栋都可以开始领取房产证；后期开发的挑高小户型“幸福里”在申请办证过程中；但“国学府”5栋楼不符合规定，后期也无法“转正”。

　　七彩星城业主正式拿到“两证”，并不意味着南京其他的小产权房都可以转正。南京市国土局的相关人士介绍，南京市2003年8月在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，统计数据显示，当时栖霞、雨花台、建邺、浦口、六合五个涉农区，几乎都有小产权房，共计130多万平方米，近200个项目。同年12月出台了《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》。

　　《意见》中指出，2003年8月以前的小产权房项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，依法补办建设和土地征转用、出让等手续。首批获准办理“转正”的有10个项目，为兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园、七彩星城、东升山庄。

　　目前，其中大多数的开发商并不从事实质性的地产行业，也没有在合同上明确办证权责，补缴费用、办理手续遥遥无期。