中山北部楼市跌宕起伏 南沙多楼盘降价或是主因

　　7月份楼市成交曾出现大爆发，达到540套，可到了8月份却出现了大跌，减少了近80套。在刚刚过去的两个多月里，中山市北部楼市的交易跌宕起伏，异于寻常。而在此期间，佛山正式解除限购，这也被不少人认为是8月北部楼市大跌的主因。

　　记者连日走访了解到，对中山北部楼市造成冲击的最大因素，还是南沙区域楼盘的大幅降价。目前中山北部片区楼市库存并不高，南沙一旦有新的利好消息发布，中山北部楼市还将会持续走好，跟着受惠。

　　三角镇8月成交暴跌近68%

　　在刚刚过去的两个多月里，对中山北部镇区楼市成交而言，犹如坐了一趟“过山车”。7月份，在三角镇通大旭日系列项目的爆发下，包括三角、南头、民众、阜沙、黄圃五个镇区在内的中山北部楼市，成交达到540套。三角镇更是在当月问鼎中山销售之冠。然而好景不长，步入8月份中山北部成交仅458套，相比7月减少了82套，跌幅达15%。其中，三角镇的成交跌幅达到68%。

　　与北部镇区成交形成强烈对比的，是佛山南海片区的成交。8月7日佛山正式解除限购，在此之后的近一个月，成交出现惊人的暴涨。

　　据合富辉煌集团对全国重点城市的监测数据显示，佛山在8月的前四周商品房成交面积为113.3万平方米，同比环比均有六成以上升幅。而在8月份的最后一周，佛山更是持续发力，成交面积达到44.5万平方米，环比再升32%。据不少佛山的房地产业内人士表示，在火红的8月，佛山尤其是南海等邻近广州的区域，很多项目成交量翻番，甚至翻几番。

　　由于靠近广、佛，加上楼价上的落差，近年来北部镇区民众、三角等楼盘，大力拓客番禺、南海，目前不少北部镇区楼盘广州客占到七成甚至九成，产品则以中小户型为主。正因如此，佛山正式解除限购被不少人当做北部楼市8月大跌的主因。

　　“毕竟三角和佛山还隔着黄圃镇，佛山人过来自住的话比较麻烦。”通大地产在三角有旭日领域、旭日盛荟等多个项目，其项目负责人接受记者采访时表示，对于广州客户来说，佛山解限主要是心理上的影响，广州客户可能考虑佛山都放开了，番禺是否会受影响，房价是否会有变化，从而产生一定观望情绪。

　　南沙多楼盘降价或是主因

　　那么北部镇区楼市的大幅下跌，是否皆因佛山解除限购所引起？记者走访了业内人士，绝大多数却给出了否定的看法。

　　据合富辉煌(中国)中山公司监测数据，中山北部(三角、南头、民众、阜沙、黄圃)今年上半年的月平均销量为440套，消化率7%，14至15个月可以消化完成，对于全中山来说，属于不高也不低的消化率。

　　合富辉煌(中国)中山公司表示，由于7月份三角镇通大旭日系列项目集中签约，以至于三角镇在7月份一度问鼎中山销售之冠，而整个中山北部一下子成交跃升达到540套。8月中山北部成交458套，属于回归正常水平。

　　合富辉煌(中国)中山公司市场研究部经理谢仲娟分析，中山北部的外溢客主要是来自广州的南沙和市桥两个区域，且基本以自住为主。

　　广州客在中山北部置业安家主要有几个因素。首先，中山北部组团吸引南沙和市桥的客户主要是价格，南沙楼盘均价在1万多元/平方米，佛山的为8字头，而中山北部才4字头。由此看来，南沙的房价是中山的3倍，佛山是中山的2倍，价格洼地的优势吸引广州外溢客户的入市。

　　其次是交通优势，从三角镇到南沙20分钟车程就可以。相对动辄上班就要1个多小时的广州来说，这个距离还是可以接受的。其三是地缘文化的接近，广州南沙和中山北部地理位置相差不远，而广州和中山文化的相容度还是比较高，因此为南沙生活的人在中山置业安家提供人文基础。

　　“对中山来说，影响外溢客户成交的最主要因素并不是佛山的限购松绑，而是番禺南沙区域楼盘的大幅降价。我们中山的房价已经接近成本价了，可降的空间不大，而其他区域的可降空间还是有，所以在6月开始的南沙降价潮影响下，中山北部没有办法再降价来吸引客户，因此造成客户观望。毕竟如果可以在广州置业的话，客户还是不会来中山。”谢仲娟分析道。

　　中山地产界资深人士张林峰也认为，到佛山置业和到中山置业的广州人群是不一样的，需求不一样、买房的承受能力不一样、所在的区域也不一样，不能一概而论就说因为佛山松绑限购，对中山北部的成交造成很大的冲击。

　　北部楼市目前库存仅6564套

　　但佛山解除限购的影响，仍在持续发酵中。

　　记者所采访的几个北部镇区项目负责人，均表示他们也在观望中。因为目前佛山解限仅一个月左右，未来北部镇区的价格策略，还会依据佛山、广州的房价走势来定。

　　科尔玛地产营销总监冯瑞卿认为，虽然目前番禺南沙的楼盘降价需要重视，但毕竟之前两地房价差距太大，即使降15%—20%，中山北部镇区楼盘在价格上仍有优势。

　　“广州客更看中品牌、规模和配套，只要做好这些方面，还是能吸引到广州客。像三角科尔玛城项目就配套有五星级酒店，客户会觉得在自住基础上还有升值潜力，毕竟客户的远期规划还是期望回到广州居住，中山的房子买了三五年再卖出去时价值能否高一些，也是客户会考虑的因素。”冯瑞卿说。

　　谢仲娟认为，对于中山北部来说，要呈现出佛山一样的外溢效应，最关键是南沙的利好因素的推进。近段时间，南沙的利好因素没有之前旺盛，再加上下行的市场环境，南沙的多个楼盘在降价促销，而直接波及中山北部的成交。如果未来南沙有新的利好消息发布，成交持续走好，那么中山北部也会跟着受惠，继续凭借绝对的价格优势吸引大批外溢客户入市。

　　“从目前的成交数据来说，中山北部正处于匀速去化阶段。据合富辉煌中山公司数据监测，截至8月底，整个中山北部的库存为6564套，而其他区域的存库都上万套，中山北部的房地产市场还算比较健康。而在全国成交一片向好的影响下，再加上金九银十的惠及，预计中山北部的成交将会逐步走好。”谢仲娟预测道。

　　南方日报记者 游玉华