一线城市取消高端楼盘限购呼声渐起

北京市 房协秘书长陈志

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池

北京万科 副总经理肖劲

亚豪机构 副总经理任启鑫

　　虽然全国大多数城市已经解除了限购，而北上广深等一线大城市却仍在严格执行。在北京，单价4万元以上楼盘的限价审批解冻被众多开发商、业内人士视作取消限购的“前奏曲”，但随后而来政府“坚决不放松”的表态又让楼市重回冰点。随着几个月来楼盘销量下滑、土地流拍问题的加重，“高端楼盘取消限购”的呼声重新响起。专家认为，无论市场上行还是下行时期，作为终极置业目标的高端楼盘一直处于稳定状态，价格也未随市场动荡而大起大落，因此，它并不能视作是房价起伏的晴雨表，有关部门所担心的“局部放松恐牵一发而动全身”并不会发生。在北京青年报记者调查众多专家及业内人士后发现，赞成取消高端限购的占了大多数，而反对者也有着他们“理由充足”的担忧……

　　陈志：从改革的角度看限购的何去何从

　　“2011年实行的限购决策是正确的，它已经在一定程度上起到了抑制房价过快增长的作用。但是，随着时间的推移，市场萎缩、局势不明、投资性购买和恐慌性购买基本已不存在，GDP的压力作用显现，因此，在房地产业某些特定市场，比如豪宅，适当放开限购，我觉 得已经到了时候。很多政策都是特定历史时期的产物，随着时间、市场的不同进行调整，也是改革的要求，也是十八届三中全会所倡导的。”北京市房协秘书长陈志在接受北青报记者采访时表示。

　　限购政策的目的实现了吗

　　说，北京限购的出炉基于几个方面。

　　首先，2011年，北京等一线城市面临着房价快速上涨，房价严重超出了人们的实际购买能力。

　　其次，虽然房屋兼具自住性和投资性两种属性，但这些城市的住房投资属性远远大于自住。由于供小于需，即使处于自住的目的，买房人也会把住房视作自住兼投资的产品。如果不早买，以后买不起，能多买就多买，“买一套租一套，一套房租可以还另一套的月供”是当时最流行的宣传词。住房被活生生地裹挟成投资品。

　　第三，由于北京是个特殊的城市，几百年来就是中国的政治文化中心，本身就具备着吸金的本能，全国有实力人群心向往之的地方。因此，有限供给面对无限需求的矛盾就摆在面前，大量房产被投资性人群购买，真正想居住的人却买不起房。加之近几年某些生存环境的恶化以及自然资源的约束，北京已经不能无限制承载太多的需求。

　　第四，正因为北京对于全国的窗口效应，因此，在执行限购过程中是最坚定不移的。目前，限购已经不仅仅是北京房地产领域的事，而是已经和宏观调控、交通拥堵、资源保护等北京健康发展需要结合在一起，属于制度性的目标，因此，无论全国多少城市取消限购，北京都有可能是最后一个退出者。

　　限购对高端市场的影响有多大

　　2009年至2011年限购之前，北京楼市房价暴涨，在限购出台后的四年里，购买需求得到抑制，房价明显得到控制。尤其今年，很多刚需楼盘价格已经回到了2009年时的状态。但高端市场呢？看近十年来，无论房地产业处于上行还是下行阶段，高端市场的波动都不是很明显。而且在整个楼市购买人群中占比并不大，这么多年来每年它的购买人群几乎被定义为常数。即使高端市场限购取消，该买的还是那部分人群，不会对整体市场造成太大影响。

　　即使限购再执行下去，高端市场购买者也有诸多办法，比如拿公司名义购买、利用由于限购催生出来的“非法”行业取得资格、用假离婚这种有悖社会伦理的行为获得房产等等，但这样一来，社会道德的底线会摧毁，索性不如放开高端限购，用定向收取消费税来平衡低高端市场。总之，房地产应该回归到市场说了算的时候了，这也是改革的需要，新一届政府明确提出的方向。

　　脱离了历史时期的政策可以调整

　　在古代，很多保守派奉行的“祖制不可改”后来都被证实是错误的，时代时变时新才符合历史的潮流，限购政策亦是。随着限购政策的效应逐渐减弱，有关部门过度在微观环节上限制、干预定价权的做法已经显得不合时宜了。

　　在未来一些年内，房地产仍然会对中国经济起着带头作用，适度保持平稳非常重要。如果能把不当的行政行为剥离出去，让市场自己去调节，这才是市场经济的精髓所在。而决策者真正应该针对的目标是老百姓支付能力的提升，以及居者有其屋的保障计划有条不紊地进行。市场归市场、保障归保障，这才是合理的经济行为。 文/本报记者 张舰

　　赵秀池：放开限购不能拯救低迷楼市

　　除了北、上、广、深四大一线城市外，曾经限购的城市都松绑或有条件地放开了限购政策。虽然相关部门多次表示北京暂时无意松绑限购，但楼市中关于松绑限购，“让市场自己说话，摆脱行政手段以回归市场机制”的论调不断出现，似乎取消限购才是回归市场经济，才能解决目前楼市低迷的问题。对此，北京青年报《广厦时代》采访了首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池，她认为，简单地取消限购政策，并不能拯救低迷的北京市场。

　　取消或松绑限购将使房价上升加速

　　今年以来，全国大部分城市都将取消或有条件松绑限购视作解决楼市低迷的出路，这也让饱受限购之苦的北京开发商看到了一丝曙光。不久前北五环某日光盘项目的营销总监，就曾对北青报记者表示，“高端楼市最应该取消限购，未来北京将有更多的高端盘入市，限购政策不取消，必然导致很多购房需求被挡在门外，而这些高端改善的购房需求，并不是每个人都愿意另成立公司，靠公司的名义买房，因此要激活这一部分的购买力，必然要让调控回归市场机制。另外，高端盘并不会影响刚需盘的价格走势，可以限购刚需项目，松绑高价盘。”

　　类似的观点也得到了很多开发商和业内专家的响应。对此，作为业内知名专家学者的 赵秀池教授却持截然不同的态度。

　　“北京不太可能放松限购，高端项目也不会放开限购。”赵秀池对北青报记者表示， 如果放开限购，或限购有所松动，房地产市场需求必然增加，市场供不应求会加剧，会使房价上升加速。

　　赵秀池认为，取消限购，就相当于给了一些人投资或投机的空间，像北京这样的特殊城市，集中了较多的教育、医疗、金融等优质公共资源，对人口的吸引力很大。限购轻易取消，会导致投资性和投机性需求比例过大，会助推房价不断上升。更有可能导致房地产泡沫风险加大，而泡沫破裂的后果是大家不愿看到的。日本和美国过去房地产泡沫的事实已经给我们敲响了警钟。

　　政府决策层也是看到了这一点的，因此北京已经明确表示暂时不会松绑限购。另外，根据《国家新型城镇化规划》的要求，北京的城市规模应该是受到限制的，因此，可以预期北京不太可能轻易放松限购，高端项目也不会放开限购。

　　松绑限购不会推动楼市走出困境

　　不过，可以看到的是，目前的房地产市场，尤其是北京的高端盘市场面临较大的下行压力。

　　本周末将要开盘的亚奥万和四季作为改善型的中高端楼盘，就不免受到限购的制约。 其项目负责人对北青报记者表示，项目的蓄客中，有10%-15%的购房人都是被限购限制的买房人，他们想改善生活条件，买一套大的房子，但又不想以现在的二手房价格卖掉原有的房子，因此很多人选择了以公司名义买房，但有更多的人却因为限购不得不放弃改善置业的想法。

　　对此，赵秀池认为，限购确实抑制了一些买房需求，也直接造成了楼市成交的低迷，但需要看到的是，为当前楼市寻找出路，并不简单是松绑限购就能办到的。松绑限购可以增加一部分住房需求，但不是解决楼市问题的最好方式。楼市的发展重点还是要满足自住和改善性需求的刚需购买力，限制投机性的需求。而一旦对高端项目取消了限购，那么高端盘项目必然会更多入市，几个甚至十几个超过10万元的项目，必然会抬高楼市均价，也会对市场预期产生明显的提升作用，那么刚需盘也会出现价格上涨的预期。

　　因此，她认为楼市的健康发展还是要建立在生产适销对路、真正符合百姓需求的产品上。这就需要政策制定者和开发商等多方面互相配合，为房地产业的发展提供健康良好的环境。文/本报记者 李桁

　　取消高端楼盘限购如何？

　　肖劲：单价5万元总价800万元以上房产应放开

　　过去，市场有问题，政府就有政策出台调控，这是过去的一个常态，现今来说，更多的要考虑未来市场的良性发展，尤其是高端市场，要依靠新常态，首先这个市场不断的趋于理性和良性，政策未来会支持这个新的常态，“一脚刹车，一脚油门”的政策会影响市场的发展。更多的还是靠经济规律自行发展，购买这个产品的客户或投资，或自住，他本身是有真正的购房的需求，而不是想从整个市场渔利。所以高端市场的放开不会对大局产生太大的影响。

　　北京万科副总经理肖劲在接受北青报记者采访时表示：“不要总是以阴暗的心态去看市场。比如一项政策出台了，有关部门说了几句话，大家就觉得市场会有一个大的变化。我倒觉得大家可以改变一下思路，为什么很多城市已经放松了限购，说明经济规律还是由市场说了算，由供需结构说了算，客户买得起买不起，这些根本的问题，如果没有解决供需矛盾的话，放开限购也不会好到哪儿去。”

　　肖劲说，我们应该呼吁，北京的限购在部分情况下应该放松，尤其是一定档次以上的项目。说得再具体一点，单价5万块钱以上，总价800万以上的房产索性放开。

　　拿万科的楼盘举例，比如北河沿项目、如园项目，都属于再改(再次或多次改善)的项目了，买房人以前一定是有房子的，严格意义上讲是没有资格购买的。但是他们有没有这种需求呢？当然有！而且他们还是我们所认为的社会精英分子，在北京这样的城市，往前发展应该更多地考虑社会精英的定位，如果通过住房限购把他们排除在外，北京怎么发展呢？

　　有关部门总是希望低端产业转移出去，高端的人才引进来，但是实际上做的事情恰恰相反。主导推动盖很多便宜的房子，又控制让高端的房子不好卖，于是发生反方向的问题，所以的确应该有一个方法解决这个问题，好房子就应该放开，你有能力，有钱就买，这对市场造成不了什么负面影响。而且好的房子还给城市面貌增光添彩，还可以推进很多新的标准，让服务的水平更提高一些，这都是正能量的，没有必要控制。

　　所以像北京这种城市，我觉得可以跟其他地区区别对待，外地全面放开，可能房价比限购前涨得更厉害，目的就是为了把库存消化掉，或者把房价提升起来，卖更多的土地。但是北京不一样，北京可以更精细化地制定自己的政策，不用考虑外地，考虑北京自己的需求，这是我们应该做的事情。

　　过去，市场有问题，政府就有政策出台调控，这是过去的一个常态，现今来说，更多的要考虑未来市场的良性发展，尤其是高端市场，要依靠新常态，首先这个市场不断的趋于理性和良性，政策未来会支持这个新的常态，“一脚刹车，一脚油门”的政策会影响市场的发展。更多的还是靠经济规律自行发展，购买这个产品的客户或投资，或自住，他本身是有真正的购房的需求，而不是想从整个市场渔利。所以高端市场的放开不会对大局产生太大的影响。 文/本报记者 张舰

　　任启鑫：限购由高端开始放开的可能性较大

　　当前北京楼市中，很多中高端项目都面临蓄客困难的问题，像即将开盘的远洋万和四季，价格最终定为4.7万元/平方米，相比开发商此前曾经给出的5.2万元的均价下调明显， 项目自身也表示是底价开盘。不少中高端项目的营销总也向北青报记者表示，约有15%- 20%的积累客户都在限购范围内，为了进一步激活市场，关于北京放松或者是有条件放松高端项目的呼声不断增多。对此，作为专业的房地产研究和代理机构，亚豪机构副总经理任启鑫在接受北京青年报《广厦时代》采访时表示，短期内取消限购可能性不大，但限购由高端开始放开的可能性较大。

　　“双向调控”的思路加大了高端市场放松限购可能性

　　今年来虽然二三线城市纷纷取消限购，但是对于北京这类一线大城市来说，短期内取消限购的可能性不大。任启鑫一开场就表明了自己的观点。

　　他认为，一方面，作为首都北京承载了政治、经济、文化中心的职能，对于人口的吸附力非常强劲，但是作为千万级特大城市，其自身资源承载能力有限，因此控制人口增长依然是其所面临的重要问题，在此问题上，部分城市所采取的放开户籍松绑限购的政策并不适合北京。

　　另一方面，从市场情况来看，近两个月北京住宅成交均价虽然有所下调，但主要是受到低价保障房项目集中签约的影响，在实际销售中虽然部分区域项目已开始降价促销，但整体市场价格并未出现强势向下的趋势，因此并未到达取消限购的时机。

　　不过，不会放松限购，并不意味着不会局部松绑。基于今年调控回归市场化及楼市“双向调控”的最新指导方针，以及市场归市场、保障归保障的调控思路，任启鑫预言，与刚需盘关系并不紧密，且直接受限购影响的改善型高端楼市，最先放开限购的可能性比较大。

　　市场数据也证明了中高端项目在限购控制下，不但成交低迷，价格也不得不有所松动。据亚豪机构的统计数据显示，8月份，北京64个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，仅有25个项目有所成交，还有39个在售公寓豪宅全月零成交。成交项目数量创下自4月份以来的新低。但成交套数却不减反增，25个实现成交的项目，共售出180套房源，环比上涨了73%。造成这种奇观现象的直接原因就是个别豪宅项目以低于预期的价格入市、集聚了大量购房需求。

　　据统计，位于海淀清河，于7月中旬开盘的华润万橡府在8月份共签约99套，占公寓豪宅市场总销量的55%。对此，任启鑫认为，由华润万橡府舍价保量可以看出，北京中高端购房需求仍然旺盛，只要开发商在做好产品的同时降低价格预期，就能够成功促成热销。随着“金九银十”的到来，包括保利海德公园、远洋万和四季、紫御华府、金隅翡丽·蓝爵堡等多个中高端项目计划入市，这些新项目入市将引发市场竞争的进一步加剧，放低身价、舍价保量的入门级豪宅还将有所增多。

　　保障房、自住房的覆盖速度

　　将中和高端项目松绑限购的影响

　　另外，任启鑫也对奢望全面取消限购的想法泼了冷水。他认为，即便是松绑限购，但高端盘彻底放开限购的可能性并不大。而放开限购很可能带有异常严格甚至苛刻的先决条件。

　　比如，最有可能的形式是一定程度的放松，例如设定一个面积或者价格上的门槛，140平方米以上或单价5万元/平方米以上的产品，才会适当放宽对购买人资格的限制。

　　另外，信贷政策的放开也是一种松绑的形式。高端项目由于总价较高，涉及贷款额度较大，因此信贷方面所能给予的优惠也较多。比如曾经因为房贷紧张，一度停批的“继承贷”已经重新回归市场。

　　此外，任启鑫也提醒道，如果中高端项目松绑限购，势必会提升整体市场的信心，而这类项目解禁后销量的回升也势必会缓解部分开发商资金链的紧张，对于其普宅项目的定价策略也会产生影响。而如何有效地中和这一影响，则要看保障房层面的进度，例如自住房的推出速度与覆盖面等，如果坚持高速度大体量地推出自住房等保障性住房，解决中低收入刚需人群买房难的问题，那么市场归市场、保障归保障的调控思路才能有效实现。

　　文/本报记者 李桁

　　智慧众筹

　　主持人：门庭婷

　　上周，针对“北京放开单价5万元以上楼盘限购会如何”的问题，我们在《广厦时代》的官网微信“北青房产”上进行了调查，在微信网友中展开了一场“智慧众筹”，现摘取其中部分精彩观点：

　　@王鹏

　　我觉得不可，限购本来就是一个临时产品，是否应该或者说是对错，我不好说，反正国人从几十年前就开始适应了，油票、肉票……如果以5万为基准线，那我相信所有项目都要上5万了(大不了，再打深折扣)，所以还不如探讨取消限购，更直接、真实些。

　　@七彩灯

　　放开5万元以上楼盘，如果需求量大，5万以下楼盘为了进入不限购区间，会迅速上涨至5万，购房者大量进场，会拉动北京房价整体上涨；如果需求量不大，价格不会大变化，以北京来看，如放开，前者出现的可能性大。但这也需要看其他配套政策，比如信贷支持情况。

　　@火山

　　不赞成，仅放开单价5万元以上房的限购，显然有失公平，这不就变成了以钱来衡量是否有买房资格。目前取消限购的城市，也大都是以面积为界限。如果以单价为限，那核心区的小户型产品会再次成为全国人民的投资品，价格更难控制。而这些小户型原本可能是首次置业刚需要选择的。

　　@飞飞

　　放开单价5万元以上的房子限购没有意义。从实际操作中，购买这个价位的房屋的人，资格并不是什么大问题，子女、父母、公司，都可以解决。如果放开只是给全国的资本一个信号，富豪们可以赶快来北京买房了，对于房地产市场的健康发展并没有帮助。

　　@钱小乖

　　以单价为标准放开，是件很麻烦的事情。5万是怎么算呢？预售证的价？实际成交的价？谁来决定什么房子能在5万元以上呢？这样会不会带来更大的寻租空间，开发商使出各种招数来让自己的房子能批到5万元以上。总而言之，这种局部放开，很难得到好的结果。

　　@邱太阳

　　早该放开了，支持！