深圳拟放行经适房上市 50%增值收益上缴被指过低

　　作为深圳第一批面向户籍低收入家庭销售的经适房项目,位于宝安区的桃源村三期有望率先“变性”为商品房。

　　9月9日,《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》开始向社会公开征求意见,经济适用住房权利人要取得完全产权或上市交易,应当按照50%的比例缴纳增值收益。

　　但上述意见稿也引发广泛争议。北大公共经济研究中心研究员韩世同告诉《每日经济新闻》记者,深圳作为近年来房价涨幅最大的城市,即便是按照50%的比例征收增值收益,也意味着巨大的升值套利空间,对于社会公共资源造成侵犯。相比之下,通过政府回购补充廉租房与公租房房源或许是更可行的办法。

　　上缴比例相对较低/

　　上述意见稿显示,办法适用于2008年1月18日以后,市区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益,具体计算公式为:应缴增值收益=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。

　　经济适用住房市场价格按照以下规则确定:1、申请取得完全产权的,其市场价格按照申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算;2、申请上市交易的,其市场价格按照申报的交易价格计算,但申报的交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的,按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。税务部门核准的二手房交易计税价格低于经济适用住房原购买价格的,申请人无需向政府缴纳增值收益。

　　深圳市住建局相关负责人强调,经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难,并不鼓励购买人购房后进入市场交易获利。部分经济适用住房购买人由于需要改善住房条件等原因,在符合一定条件下可以申请取得完全产权或上市交易。

　　韩世同向《每日经济新闻》记者表示,对比其他城市的相关规定,厦门的缴纳比例为增值收益的90%,同为一线城市的广州比例也高达80%,在这样的情况下经适房业主出售项目很难获得可观的增值收益,深圳50%的增值收益上缴比例确实是有点低。

　　记者查阅资料发现,桃源村三期于2008年出售的价格不到5000元/平方米,但目前其周边二手房销售均价已经达到25000元/平方米。以一套90平方米的房子为例,当初购买价约为45万元,但目前总售价可高达225万元,至少上涨了180万元。

　　“即便是根据征求意见稿,如果要申请完全产权或办理上市交易,要缴纳给政府的增值收益约在90万元左右,购买人仍然有90万的收益,增值收益丝毫不逊色于同期商品房,这必然会引起社会资源分配不公的质疑”,韩世同表示。

　　经适房定价缺乏市场化/

　　经适房由于具备产权性质,从诞生之初就饱受争议。在不少反对者看来,经适房成为多数人掏钱补贴、少数人牟利的工具。随着国内房价疯狂上涨,商品房与经适房之间的巨大差价,为套利者制造了可乘之机。

　　“经适房制度最大的漏洞在于定价缺乏市场化,大多数经适房售价只有同期周边商品房的30%~40%,极容易出现套利行为,所以在经适房上市的处理上要相当小心,一方面房屋价格评估要杜绝水分,另一方面通过提高增值收益上缴比例遏制获利空间,让社会资源得到公平分配”,韩世同说。

　　以位于深圳市香蜜湖豪宅区的经适房项目深云村与侨香村为例,据财新网报道,由于项目建筑规格比周边高档住宅小区更胜一筹,但基准售价仅为周边商品房售价的1/3,且绝大多数定向分配给深圳机关事业单位,一度在该市引发极大争议。

　　在广泛的质疑声下,经适房自去年起在全国大多数地区逐步退出历史舞台。去年2月,深圳推出了该市最后一批经适房,而广东、江西、河南等省此前已经明确停止了经济适用房的建设。北京虽然没有宣布彻底停建,但也明确提出 “以租为主”的保障房政策,大力发展公租房和廉租房。

　　“随着我国把保障性住房建设的重心转移向公共租赁房,在居住者能享受同等社会福利的前提下,参考北京的做法,通过政府回购的方式将经适房从产权型保障房转变为租赁型保障房,或许是符合中国现实国情的一个选项”,中国房地产学会副会长陈国强对 《每日经济新闻》记者说。

　　但韩世同认为,虽然已经有部分地区出台政府回购商品房的办法,但如何确定一个让双方都满意的回购价格存在困难,政府是否拥有足够的财力持续回购也是疑问,经适房这个历史遗留产物未来仍将有许多难题需要解决。