安置房社区垃圾遍地 如何解决管理难题

　　3年前，浦东横沔汤巷村4组村民顾老伯，随动迁安置入住秀沿路旁的文怡苑二期时，曾感叹“洋气，太舒服了”，因为进出有人管、脏了有人扫、处处有绿化、脚脚柏油路、住得像花园……可没想到，好景不长。别的不说，一年多时间里，他所住的25号门幢，竟因电瓶车自燃失火3次，烧坏的门禁系统至今都未修复。

　　文怡苑所在的汤巷馨村社区，是动迁安置社区，社区里乱象随处可见。而乱象背后，是一组组令人忧心的数据：出租率60%，近1.5万人口中，外来人员达9200多人……这样的社区，如何才能管好，如何让居民满意？

　　新社区反倒像棚户区

　　汤巷馨村社区，由4个动迁安置房小区组成，分别是汤巷馨村一、二期和文怡苑一、二期。2009年起，动迁安置居民一批批入住。据顾老伯反映，虽然小区很新，可居民对居住环境颇有积怨。

　　9月9日，记者前往文怡苑二期一探究竟。从环桥路大门进入小区，就见车辆放行杆被撞得扭向一边，似乎已在提醒：“这个小区不太平。”入内，最直观的印象莫过于处处可见的“牛皮癣”：墙上、门幢口，处处都用黑笔写的租房信息。由于不断地粉刷、覆盖、再写，灰色墙面布满一块块白底黑字，特别刺目。转上一圈，看到的问题越来越多：如每个门幢都少了门幢灯；门禁几乎都坏了；北大门仅用木条挡住不让车辆进出；随处都有丢弃的建筑垃圾；脏臭的生活垃圾桶，摆放到小区道路上……

　　居民们告诉记者，还有更多问题是看不到的。如群租成灾，治安问题突出；地下室私拉电线给电瓶车充电，火灾频发；保安除了收停车费，其他事务一概不管，等等。

　　这些问题，在其他3个动迁安置房小区也一样存在。走在汤巷馨村社区，总体感觉乱糟糟：马路边乱设摊现象严重，菜摊、小吃摊堵到了小区门口，污水横流；路边停满各种车辆……一个开发不久的新社区，反倒有些像棚户区。

　　物业费收缴率不足40%

　　小区乱糟糟，居民们将原因归结为物业管理水平差。

　　果真如此吗？4个小区均由洲建物业管理。坐在记者对面，物业周经理苦着脸：“并非不想管好，可实在是没钱。”原来，4个小区的物业费收缴率仅不足4成，物业始终处于亏损状态，几年下来已经亏损数百万元。因此只能通过压缩人员、缩减服务，节约成本。至于小区设施没有维修，原因在于业委会没有成立，或成立了迟迟无法开展工作，导致维修资金无法动用。

　　之所以物业费收缴率如此之低，周经理告诉记者，安置时，每户基本都分到了四五套住房，算下来每月要缴的物业管理费也是一笔不小的开支。加之住户原先都是农民，乡土观念浓重，法制意识淡薄，总是找各种理由不缴管理费，如“动迁响应了国家号召，作出了牺牲”、“物业管理费太贵，不合理”等等。收不到物业费，小区管理便进入恶性循环——物业因经费短缺压缩成本，而居民们更堂而皇之地以“物业服务差”为由，拒缴物业费。

　　另一方面与居住人员成分复杂有关。汤巷馨村社工站一位负责人介绍说，由于每户业主手中都有大量余房，所以出租、群租现象普遍。4819户中，有2961户都是租户；租借者多为附近华硕电脑的外来务工者。由于小区居住者整体文明素养不高，垃圾乱扔、乱涂乱画、破坏设施等不文明行为屡禁不绝。

　　社工站坦言治理“没方向”

　　汤巷馨村社工站也曾和物业一起，商量过各种提高小区管理水平的方法。如加强保安巡逻，制止在小区内乱涂乱画等，但种种设想都因经费问题而搁置。如何提高物业费收缴率？在文怡苑一期，洲建物业曾试图通过向法院起诉的方式，催缴物业管理费，甚至试图从居民账户中强扣，但最终因遭到居民强烈抵触而不了了之。

　　不仅是物业费的收缴率，事实上，整个社区管理都陷入了僵局。理论上说，小区交房已好几年，理应尽快成立业委会，一方面可开展居民自治，另一方面也可以动用维修资金改进设施，提升小区面貌。但小区自住率低，又难选出热心公益、熟知小区各项事务操作流程的人，所以业委会成立工作十分艰难，无从推进。

　　汤巷馨村社工站一位负责人坦言，对于社区治理，目前确实没有想到突破点。眼下，社工站、物业只能采取多在小区走走的方式，及时发现问题并采取措施，但常常是前脚刚走，后脚问题又出现。

　　汤巷馨村社工站透露，顾老伯反映设施问题已有望解决，经费由小区开发商予以垫付。但这毕竟是权宜之计，从长远看，汤巷馨村社区需要针对动迁安置房小区的特点，尽快寻找出一条行之有效的管理思路。

　　记者手记

　　新型社区期待能管理创新

　　近年来，申城在宝山、嘉定、浦东、闵行等区建设了数十个保障性住房大型居住社区建设基地，囊括了廉租房、经济适用房、动迁安置房、限价商品房等各种居住层次；社区人口规模少则一两万，多的达十几二十万，有“大居”之称。记者曾走访过其中一些基地，发现有些和汤巷馨村社区一样，存在脏乱差问题。

　　这些问题真的无解吗？记者感到，并非如此。以物业费收缴率低为例，居住在动迁安置房小区的居民，普遍手中都有2-3套住房用于出租，只需拿出很小部分租金，便可缴纳物业费。居民之所以拒缴，大多还是认识上的问题，不明白自己的行为与小区面貌有关。即便是社区里的党员，也存在拒缴现象。那么，劝说工作为何不能从党员做起，让党员做出表率；再发动党员，做通其他居民工作呢？

　　社区工作需要突破口。突破口在哪？普陀区桃浦镇莲花公寓居民区党总支书记梁慧丽治理社区的理念，值得借鉴：让区域里的每个群体，都成为利益相关方；遇到问题、矛盾，要创造条件、创新思路去解决。

　　今年，上海市委将“创新社会治理、加强基层建设”定为头号调研课题，希望动迁安置房小区能出自己的“梁慧丽”，用新思路解决社区治理中的新挑战。

　　-记者 毛锦伟