大连楼市步入存量房时代 房企“跨界混搭”备战

　　金九银十的到来，让大连原住民李明奇买房的心思又活络起来。可是，现实是，住了40多年中山区，不想离开，但是中山区非海边的楼盘既少又贵，苦于工薪阶层手头没多少存款，李明奇开始考虑把唯一的这套60平方米住房卖了，再买一套二手房。实际上，在大连，随着存量房时代的到来，像李明奇一样的购房者越来越多，而这也正在改变楼市格局。

　　存量房时代即将到来

　　如果说北上广深等一线城市已大踏步迈进存量房时代且已越走越远的话，那么如今不少二线城市也已一路小跑紧随而来。据对二线城市的不完全统计，南京2013年二手住房交易套数和存量住房交易套数比已达到1的水平，说明基本进入以存量房交易为主的阶段。杭州、天津等城市二者的比值也已接近1，而大连二手房与新建商品房交易量之比亦呈现出波动中上升的趋势。

　　大连有没有步入“存量房时代”？老城区人们的感受更加直观，身边新房越来越少，二手房交易越来越频繁。据统计，截至2013年12月末，大连市商品房待售面积765.9万平方米，比上年末增长59.2%，增幅提高25.4个百分点；住宅待售面积585.43万平方米，增长57.5%。与此同时，大连二手房交易呈现上升趋势，2010年全市二手房销售面积占总销售面积25.91%，逐渐上升到2013年的34.17%，其中，市内四区已经达到45.03%，距离业界对存量房时代的定义，即存量房交易量占总交易量的50%以上，越来越接近。也就是说，在大连，市内四区即将进入存量房时代。

　　日前来连的住建部政策研究中心主任秦虹表示，40个重点城市，二手房占整个房产交易总量的40%，在交易量一直活跃的情况下，未来人们对新房的需求将会下降，通过二手房进行改善生活的需求比重将增加。

　　倒逼市场模式转型

　　即将进入存量房时代，这对大连的楼市各方意味着什么？用业界的普遍看法来说，就是倒逼转型。

　　房企首当其冲面临挑战。市内中心城区的住宅增量空间越来越有限，核心区域的土地出让成本居高不下，房企发展版图向城市周边或下级城市扩张明显。一位大连本土房企的高层透露，面对这种情况，房企必须调整区域布局。大连市内四区新项目的开发门槛太高，一些房企就得把资源配置到郊区，或者其他城市去。

　　甲之蜜糖，乙之砒霜。在住宅开发企业为存量房时代的到来感到些许忐忑的同时，却有不少其他行业为此欢欣鼓舞。按照链家地产分析师的看法，未来的发展趋势是以二手房交易为主，所以整个中介行业的前景十分乐观。而在沈阳大学客座教授薛克俭看来，发达国家住房的户均数为102%，而我国城市户均住房是122%。根据调查，85%的城市居民希望用自己的房子换一个更好的房子。商品房增速放缓背景下，房屋置换市场将成为楼市更让人振奋的新增长点。对此，秦虹认为，大连等城市已进入改善型需求增长和存量房交易上升的新阶段，这是探索推广房屋置换的时代背景和现实意义。

　　跨界混搭的探索

　　存量房市场正在放大，楼市各方正在以跨界混搭应对。在业界看来，存量房交易、房产衍生金融服务，以及这些业务的电商化运作将成为未来10年至20年中国房地产行业发展的新趋势。

　　从今年开始，住建部在大连试点房屋置换新模式，正在影响全国的跨界混搭思路。这种模式在房屋互换交易方式中引进了货币媒介，从而实现了房屋的卖出和买进相分离，有效拓宽了房屋卖出和买进的交易范围，并同时为房屋置换提供了强有力的金融支持。作为试点的重要线上平台，即将上线的房屋公共交易平台引入了互联网O2O理念，是房屋置换与金融、互联网等行业跨界混搭的新尝试。

　　而在存量房方面持续发力的二手房中介，早已践行跨界混搭，不再单纯地依赖线下门店扩张带来的业务量，与网站融合的做法已经比较普遍，甚至还有中介充分运用金融工具，为购房者提供短期贷款等。大连海滨房屋置换有限公司董事长杨海滨在接受采访时就表示，存量房交易、房地产衍生金融，以及这些业务的电商化将成为房地产未来发展的新趋势。