中小房企资金紧张加剧 以价换量或成大概率事件

　　马年四季度来临，楼市在各地积极“救市”中将何去何从，成为各界关注的焦点。权威数据显示，截止到目前，除了北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚外，全国46个限购城市中40个已正式取消或变相放松限购。“限购政策松动，救市措施到位，使得部分城市楼市、特别是库存偏大城市反应明显，有的城市还出现了小波市场放量行情。”专业人士分析，目前，由于货币政策特别是信贷政策尚无没实质性松动，市场成交量的反弹力度短时间不会太大。

　　“由于银行信贷紧缩局面并没有实质性改变，年底前会有大范围以价换量现象发生，土地市场也会继续低迷徘徊，更多的地块则会流拍。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，受银行信贷紧缩局面影响，中小房企资金面紧张会进一步加剧，品牌房企会借机逆势扩张。

　　降低库存以价换量或成大概率事件

　　资料显示，今年1-8月，多数房企销售量普遍未达预期，而传统意义上的“金九”也并未迎来喜人行情。“如今‘铁九’已成定局，而银行信贷紧缩局面还没有实质性改变。”张宏伟判断，在这样的市场背景下，无论是为了销售业绩指标而进行战略调整，还是因为短期内资金面压力较大而进行大幅度降价销售，毫无悬念的是，四季度房企尤其是品牌房企会通过“以价换量”来争夺更多购房消费者，目的是能在年底前有个漂亮数据反映在财务报表上，进而减少与年度销售业绩指标的差距。

　　“从9月份以来市场表现看，杭州、成都、重庆、南京等大中城市均有品牌房企大幅降价的现象发生，以龙头房企为主导的个案降价仍将搅动整个市场，影响未来市场格局的发展与变化。”业内人士也表示，当前地方宏观经济处于触底阶段，房地产市场同时低迷，部分城市库存去化压力较大。此时，尽管地方政府已取消限购等调控政策，但由于房贷利率仍然高企，单方面放松限购对市场成交量反弹作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大效果。张宏伟判断，除福建、湖南、广西、成都、湖北、绍兴、嘉兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策之外，第四季度还会有库存压力较大的省份或城市发布“救市”措施。

　　中小房企危机加深行业并购加速

　　资料显示，今年以来，浙江温州和宁波、江苏南京和无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地均出现了开发商“跑路”现象。进入9月，河北邯郸、河南洛阳等多家中小房企因资金链遇到问题而选择“跑路”。“中小房企面临债务违约的风险越来越大。”专业人士表示，当前金融机构对开发贷款仍会持谨慎态度，会比较谨慎选择交易对手。由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，对中小房企而言，仍然会面临较大的资金压力。

　　“今年的楼市为龙头房企提供了千载难逢的并购时机，其极有可能乘机借势收购面临债务违约的中小房企，进行达到逆势扩张的目的。”张宏伟认为，受银行信贷紧缩的影响，市场普遍面临去库存压力，尤其是中小房企如果短期内遭遇现金流紧张而无法通过销售、贷款等渠道及时得到解决，进而出现债务违约风险，则可能陷入倒闭破产或被收购的境地。

　　某品牌房企管理层表示，在银行信贷紧缩、市场持续低迷的市场背景下，大多数企业或面临资金面进一步紧缺的风险，第四季度及未来一段时期内，房企被收购股权的现象会越来越多，而这样的“外延式”增长机会，品牌房企是不会错过的。

　　互联网金融或成楼市热点

　　“今年前三季度土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的底价成交，甚至出现更多流拍。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场。”说到当前土地流拍现象出现的原因，张宏伟认为，主要是由于银行信贷紧缩持续导致，因为开发企业资金面越来越紧，致使拿地动作越加谨慎。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　在银行信贷紧缩尚未实质性松动、房企资金面紧张、土地市场遭遇冰点并流拍持续的当下，大放异彩的互联网金融产品成为了楼市的宠儿。房企、代理公司、媒体、甚至保险机构等都参与到了互联网金融产品的研发与推广。“从目前这些主体参与互联网金融主要目的来看，无论是万科、万达或其他房企、房产媒体、代理公司，甚至部分保险机构，这些房地产产业链条上的企业的野心应该不在房地产市场开发环节，而在于通过推出地产金融产品，在房地产上下游产业链上获取更为广阔的增值收益或附加值收益。”专业人士判断，未来，房地产产业链条上的相关公司会更加注重互联网金融对公司转型的影响，这或许成为房企发展与转型的一条新思路，而互联网金融也将成为楼市新的热点。