因延期交房要退房需注意：证据收集很重要

　　延期交房的现象恐怕不少买房者都碰到过。消费者碰到延期交房如何维权？若退房时要注意哪些事项……让我们听听律师们的说法——

　　邹积武提醒，有时候，延期交房的业主得到的实际赔偿比因延期交房而造成的损失要低很多，但也有的业主会要求退房。而若涉及到退房，买房者一定要注意几个问题。

　　一就是退房原因要有依据，合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记银行贷款，买房者注意，最好让开发商将贷款部分直接偿还给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行。而后业主还要和银行解除贷款合同，然后到房地产交易管理部门办理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行，因没得到银行确认，若开发商不按约定归还贷款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。

　　山东鼎然律师事务所李修渤 无理由延期超三个月可解除合同

　　李修渤表示，在法律上，最高法院有个商品房买卖合同纠纷的司法解释，如遇到延期交房问题，先看购房合同中的约定条款，有的合同中会规定开发商延期多少天购房者可解除合同。购房者可以决定行使这个解除权，也可以决定不行使。若合同中没有关于退房的相关约定，达到了一定的条件购房者也是可以解除合同的。若开发商延期交房，购房者可催告开发商要求对方赶紧交房，如果超过了3个月开发商还是无理由延期，那购房者可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

　　李修渤说，在购房合同中，部分开发商会将延期交房的损失尽可能地降低，比如规定违约金为总房款的日万分之零点几，在这种情况下，可能延期交房一两年买房者得到的赔偿，远远不够买房者因延期交房造成的损失，在这种情况下，买房者可以起诉到法院，要求法院根据实际情况调整违约金。

　　山东通昌律师事务所李国良：

　　不可抗力延期也要有期限

　　李国良表示，延期交房违约金依据的标准一般是合同。现实生活中，房屋买卖合同对于开发商的约束力并没有那么大。主要原因是购房合同是开发商提供的，对于延期交房等可能产生纠纷的一些情况，开发商早就想到了应对的措施，规避其中带来的一些风险。而约定的违约金低于购房者实际损失的时候，购房者很难举证自己的实际损失有哪些。

　　而在购房合同中，往往会规定由不可抗力因素导致的延期交房是合理的。而即使这些不可抗力因素属于合理的延期理由，也不能无限制地延期下去，必须要有个期限。当不可抗力因素消失后，给予一定的合理延期期限。而合理与否，需要由购房者和开发商协商。或者通过法院或者仲裁部门裁定。

　　山东信谊律师事务所林宇南：

　　综合验收和单体验收要搞清

　　林宇南表示，一般法律规定上的验收指的是综合验收，也就是通过政府的消防、卫生等等验收，并且在建设部门经过了验收备案。但有的购房合同上规定的交房验收，写的是单体验收，也就是只要施工方、开发商和设计方三方联合验收就成了。

　　而在诉讼过程中，部分法院会根据合同约定的条款来判决，购房者就容易吃哑巴亏。而一般的购房合同中都有十几页，有的开发商会在合同中增加附件，有的开发商会在合同中预留一部分的空白，购房者在签订购房合同时也要注意这点，避免开发商延期交房而购房者的损失得不到赔偿的情况出现。

　　本报记者 苑菲菲