广州酒店式公寓呈现"郊区化" 售价下滑幅度增大

　　白云、番禺、黄埔、增城……“十一”黄金周，广州多个区域的酒店式公寓不断有新货面市，为买家增加了更多选择。

　　酒店式公寓在“十一”黄金周推货，其实是延续了今年前三个季度的势头，房价点评网的数据显示，今年1-9月，其新增供应量达110万平方米，与去年同期的59万平方米相比几乎翻一番。

　　酒店式公寓新增供应的迅猛，得益于外围6区的黄埔、增城、番禺、南沙、花都、从化(黄埔虽属中心区，但其公寓大部分集中于原来为外围区域的萝岗)供应的井喷。

　　外围6区酒店式公寓供应井喷，使得它们在全市供应的占比越来越高，2011年1-9月，它们的供应占比约36%，今年前3季度已升至79%。随着供应的增加，外围6区酒店式公寓的成交量也随之水涨船高，今年前3季度的成交占比同样达到79%，而2011年同期为41%。

　　短短4年时间，供应从36%到79%、成交从41%到79%，难怪业内人士认为，就如多年前的住宅市场一样，广州酒店式公寓正掀起“郊区化浪潮”。

　　外围6区供应左右供应大局

　　高力国际等在分析广州酒店式公寓租赁情况时，提及的往往只有天河、越秀、荔湾、海珠等中心区域。因为广州过去的酒店式公寓供应主要集中在广州的中心5区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云)，目前用于出租的酒店式公寓也主要集中在这里。以2011年前3季度为例，天河当时的供应量接近18万平方米，超过外围6区同期的总供应量。

　　但也正是这一年，酒店式公寓供应开始发生一些变化，外围6区酒店式公寓供应迅猛增长，前3个季度供应超过15万平方米，在全市中的占比达36%(见表1)。而供应的质变发生在去年，占比猛然从2012年的41%升至79%。外围6区和中心5区供应已不是什么平分天下，而是形成了前者独占鳌头的局面，酒店式公寓掀起了“郊区化浪潮”，黄埔、番禺成了酒店式公寓的供应大户。

　　供应出现的巨变，最重要的因素是中心城区可开发的土地越来越少，开发商想在中心城区继续开发酒店式公寓有心无力，中心区供应从此一落千丈，原先酒店式公寓供应重镇的天河，今年1-9月新增供应只有2553平方米，整个中心5区的新增供应不过22万平方米，在全市占比中为21%。

　　外围6区成交主导市场走势

　　酒店式公寓的“郊区化浪潮”更体现在成交上，今年前3个季度，广州外围6区酒店式公寓成交面积占比为79%，同比上升了9个百分点(见表2)，外围区域成交已主导全市的成交走势。更让人吃惊的是，外围6区今年前3季度87万平方米的成交量，已比去年之前所有年份的成交量还要高。

　　“郊区化浪潮”越来越明显，结果就是酒店式公寓的整体价格下滑，毕竟外围6区酒店式公寓售价比中心5区低很多，卖得越多价格就越低。“公寓产品郊区化导致价格在数据上出现下滑，”房价点评网分析师李权基认为，如果撇除该因素，酒店式公寓实际价格还在上升当中。

　　确实，郊区化拉大了酒店式公寓价格下滑的幅度，如果外围6区酒店式公寓今年成交占比与去年相同，价格跌幅不至于达到13%。但无论如何，“郊区化浪潮”只是扩大了价格跌幅，酒店式公寓价格下滑在今年还是事实，以黄埔的科学城为例，有些酒店式公寓去年底的售价为1.58万元/平方米，今年初推出的新单位降至1.35万元，到了今年第3季度降至1.3万元，还有一些新推售的公寓，在低至1.3万元的情况下将均价定在万元以下，同样被市场看作大幅降价。

　　酒店式公寓售价下滑，一方面因为今年房地产市场整体不景气，酒店式公寓难以一枝独秀；另一方面，最近3年的供应量越来越大，增幅远大于需求，导致库存越来越高，为抢分更多市场蛋糕、较少库存，酒店式公寓也唯有降价一途。

　　广州最近4年1-9月份外围6区供应占比

　　(表1)

　　时间 外围6区供应量(平方米) 全市供应量(平方米) 占比(%)

　　2011年1-9月份 156224.97 424586.89 36

　　2012年1-9月份 156578.2 373138.32 41

　　2013年1-9月份 468523.35 592539.09 79

　　2014年1-9月份 875360.77 1101589.91 79

　　(整理/张秀钦 数据来源：房价点评网)

　　广州最近4年1-9月份外围六区成交占比

　　(表2)

　　时间 外围6区成交量(平方米) 全市成交量(平方米) 占比(%)

　　2011年1-9月份 120124.62 289848.24 41

　　2012年1-9月份 216607.06 490099.77 44

　　2013年1-9月份 446444.46 629604 70

　　2014年1-9月份 623370.83 786990.68 79

　　(整理/张秀钦 数据来源：房价点评网)

　　专家观点

　　住宅松绑限购会

　　减少公寓供应

　　与酒店式公寓相比，住宅可以明火煮食，有阳台可以晾晒衣服，居住功能比酒店式公寓好，松绑限购之后，买家有了更多选择，分流部分资金到小面积住宅市场，开发商看到市场需求发生改变，开发、推售的产品也会随之发生改变，小面积住宅供应会增加，公寓供应会减少。

　　公寓供应和住宅

　　松绑限购无关

　　就算住宅松绑限购，广州公寓供应也未必会减少，主要还是看酒店式公寓的需求有多大，如果需求一直维持在高位，公寓的供应仍会很大。