先松政策后减税费 公积金连缴半年就能公贷

　　13日，住建部、财政部、央行联合发文：取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。山东省一位长期研究公积金政策的业内人士透露，山东相关部门正在做文件的会签转发工作。据人民日报官微消息，连续缴存6个月的职工就可以申请公积金贷款。

　　这位长期研究公积金政策的业内人士指出，缴存时间缩短比费用取消，更能减轻购房者的买房压力，降低了公贷的门槛，也扩大了有资格贷款的购房者的人数，尤其对年轻的首套房置业者是个好消息。

　　该人士说，今年3月底，济南住房公积金管理中心出台通知明确规定：借款人申请公积金贷款的条件从连续缴存公积金6个月提高到12个月。12个月账户处于正常缴存状态，且申请贷款前12个月内连续足额缴交。

　　根据济南目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。

　　该人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。济南公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。

　　该人士向记者介绍说，以济南为例，公积金是按揭抵押贷款。市民买了新房子，交上首付签订合同后，房产证一时办不下来，后续的贷款是由开发商做阶段性担保。

　　“开发商的担保，主要是为了防止购房者还不上公积金贷款。”该人士说，开发商的阶段性担保是不收取任何费用的，这也是其一种责任行为。

　　对于“强制性机构担保费用”，主要针对的是“担保贷款”所产生的费用，担保公司作为中介，收取相应费用。一般来说，担保公司承担住房公积金个人购房贷款的保证责任的范围，包括贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。不同的贷款年限、贷款额度等所收取的担保费用都不一样，从几百元至几千元不等。

　　该人士说，济南的贷款属于“抵押贷款”，与“担保贷款”是两码事，所以不存在收取费用的问题。“我省多数城市和济南的做法差不多，强制性担保收费很少。当然也不排除有些城市有‘担保贷款’，但多数是自愿的，并非强制性。”

　　“我省绝大多数城市目前也没有收取贷款保险费。”该人士说。

　　此外，像新房评估费，包括济南在内的多数城市目前也没有收取，评估费多是二手房评估时，由评估公司收取，不同的评估公司收费标准不一样，一般是评估价格的千分之五。

　　该人士指出，像公证费收取，主要是对《住房贷款抵押合同》办理公证，是为了核定双方当事人的身份关系，确定抵押人自愿以房产为借款人作抵押，降低放贷风险，并减少诉讼程序，督促双方履约的重要手段。“

　　公证费我省收取得也很少，一般是有特殊情况才会收。”该人士说，比如说一套房子参与公贷的人数比较多，或是房子的产权不是很清晰，涉及到的产权人很多等，在这种情况下，为了减少公积金贷款的资金风险，会做相应的公证。

　　今年6月，取消限购拉开全国楼市“救市”大幕，至今已有两轮“救市潮”。从政策性松绑到政策性刺激，各地“救市”尺度也越来越大。

　　历时4年多之后，限购政策已经从绝大多数城市消失。

　　6月26日，呼和浩特发布限购松绑通知，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　记者梳理发现，呼和浩特拉开第一轮救市序幕后，多个城市紧随其后，掀起一轮救市潮。目前，全国46个限购城市中，只有北京、上海、广州和深圳四个一线城市以及二线城市三亚仍在坚守限购。

　　时隔两个多月，以限贷松绑为主的救市政策出现。9月23日，青岛规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

　　９月３０日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。央行重申贷款最低首付款比例为３０％ ，贷款利率下限为贷款基准利率的０．７倍。

　　政策松绑后，市场“疲软”让各地地方政府坐立不安，第二次“救市潮”出现。

　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，如果说第一轮救市的特征是政策性松绑，那么第二轮救市的特征是刺激。中原地产首席分析师张大伟认为，第二轮救市政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，更侧重通过财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。

　　近日，重庆市地税局发布通知，再次调整重庆市个人住房房产税征收办法，成品住宅交易价格扣除２０％装修费用后，再确认是否属于应税住宅。市场分析，此举等同于提高起征点，缩小了应税住宅范围。

　　四川出台的政策是，只要银行发放优惠利率首套房贷，省财政将按照贷款额的3%向银行支付财政补贴。9月15日，湖北省发布“鄂六条”,其中规定，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。

　　中原地产首席分析师张大伟说，楼市反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面的降低存款准备金率等政策，楼市恐会出现更大幅度反弹。

　　也有不少分析人士持谨慎态度。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，出于购房者自身资金实力受限、银行自行把握贷款利率下限等因素，市场各方也不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。“从我们监测的２１个松绑城市来看，只有１个城市价格反弹，２０个城市价格没有弹起来。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文说。

　　中国房地产协会市场委员会副秘书长、亿翰智库董事长陈啸天表示，从短期来看，房价下行趋势仍未改变。１１月至１２月，住宅价格整体还会往下走。但从行业周期的角度来看，明年下半年房价可能出现上行。世邦魏理仕中国区执行主管陈仲伟认为，当下楼市调控需在稳增长、惠民生、防风险之间找到平衡点。　据新华社、人民网、中国证券报等