新盘开门迎客 销售慎言提价

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　　楼市复苏后劲不足 业内预判10%买家受益

　　“930”新政的出台，无疑给房地产市场吹来一阵暖风。在新政出台的两周里，低迷了大半年的北京楼市变得热闹起来。北京晨报记者调查发现，进入10月以来，新房成交量日渐回升。虽然市场复苏已迈开脚步，看房人变多了，但多数项目却谨慎说提价。

　　在售楼盘暂未调价

　　新政出台前一天，北京晨报记者来到首创·新悦都售楼处，销售人员介绍说，该项目二期在今年4月开盘，均价为21800元/平方米，定位刚需盘。记者注意到，首创·新悦都小区距离最近的地铁篱笆房站不太近，步行大约需要15分钟。它的对面是中国铁建·国际花园小区，中国铁建·国际花园售楼处的销售人员表示，目前该项目出售的是二期准现房，主推户型90平方米三居、86平方米两居，均价为21900元/平方米。

　　新政出台后，记者再次回访，首创·新悦都的上述销售人员说，“新政出台后，看房的客户比以前多了。很多客户赶来先订房，等到办贷款的时候，各家银行制定的细则落实下来，他们就可以享受新优惠。我们项目的房价暂时没有变，随着市场的回暖，以后不排除提价的可能。”中国铁建·国际花园的上述销售人员表示，“银行的贷款利率优惠幅度加大会导致市场回暖，必然会有一些开发商借机提价，但是我们项目暂时不会贸然涨价。”

　　10月11日，北京晨报记者乘坐八通线到达北苑站，出站步行500米来到通州万达广场售楼处，看见三名销售人员在沙盘旁边忙着为各自的客户介绍项目情况。售楼处销售人员介绍说，“我们的二期住宅在10月已经开盘，户型大约为130平方米至160平方米三居，均价为31000元/平方米左右，开盘优惠后的价格在26500元/平方米至27800元/平方米左右。”

　　对于房价的变动，通州万达广场上述销售人员说，“在市场没有太大波动下，现在价格不会有太大变化。”

　　晨报记者 武新

　　准开盘项目定价预期未变

　　在10月即将开盘的项目已经开始蓄客，开发商似乎攒足了劲要借着新政利好“造势”，期望开盘时能有个满堂红。不过，十一国庆节后，在这些项目中，有的项目报价没有变化，有的项目价格将会做出调整。

　　9月29日，北京晨报记者来到位于亦庄的通泰国际公馆的售楼处，成为当时店里面的唯一客户。据售楼人员介绍，项目紧邻地铁亦庄线，与所在的售楼处相距两站，从经海路站出向西南走5分钟，不到200米就可抵达项目。项目预计10月下旬开盘，一期主推88平米两居，预计开盘200套。70年产权，毛坯交房。记者问到价格，售楼人员透露预售价在24000至25000元/平方米左右。优惠活动推出了“1万抵十万”，同时还有“每日减500”，即从排号开始至开盘当天，每天在购房总价中减少500元。售楼人员当时表示已排有100多号。

　　9月29日，记者赶到丰台区方庄公馆售楼处，销售人员介绍说，方庄公馆是三环到四环之间的纯高端改善性住宅类新盘项目，预计10月25日左右入市开盘。此次开盘共有46套，分别为124平米和138平米两种户型，均价在57000元/平方米，现在排号有交5万抵10万的优惠。

　　10月12日，记者重新回访通泰国际公馆售楼中心，询问价格有无变化。售楼人员小李表示项目一期开盘，价格不会太高，还是原来的预售价格。同时小李情不自禁地为记者解读起新政，“新政出台后，很多楼盘的客户量都增加了。今天是节后第一个周末，我们的客户就挺多。等各个银行细则落实后，客户量肯定会更多。”此外，小李告诉记者节前的优惠活动也没有发生变化，目前排号增加到130多位。节后，方庄公馆销售人员表示，“我们目前对外报价仍是57000元/平方米，最终定价要由市住建委审批确定。”

　　晨报记者 李小娟

　　张鹤翔 陈王京

　　赠送车位优惠活动取消

　　在通州万达广场附近，有在售楼盘M5·朗峰。M5·朗峰售楼处的销售人员表示，“我们出售的是loft住宅，户型为50多平方米至80多平方米，均价在36000元/平方米左右。在十一国庆节期间，我们有买房送车位的优惠活动。”这位销售人员借用“通州万达广场”来宣传自己的项目说，“等到通州万达广场的商业开业后，北苑的房价将会上涨。您现在买我们的房子，还有升值的潜力。”

　　该销售人员还搬出了“央行新政”做营销噱头。销售人员说，“政府出台新政救市，市场会越来越好的。买房送车位优惠活动到本月13号截止，此后购房买车位可要多花不少钱了。项目价格也会有调整，具体定价要等领导通知。”

　　晨报记者 武新

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　　商住市场竞争白热化

　　虽然新政对住宅市场松了绑，但是商住产品的反响也不甘示弱。北京晨报记者跑盘发现商住产品竞争非常激烈，有些项目的优势在对手口中反而成为了致命伤。

　　10月12日晚上六点，记者到达位于马驹桥附近的合生·摩尔公馆售楼中心。看到里面灯火通明，人声鼎沸，到处都是客户。售楼人员小侯向记者介绍，项目为商住现房，LOFT精装修，一期开盘价格确定20000元/平方米，主推55至58平方米户型，总价在110万左右。项目开盘时间确定为10月26日，月底就能交房。小侯告诉记者，从国庆到现在每天的客户量都达到60至70位，白天的时候售楼中心都找不到空余的座位，座无虚席。随即，小侯开始大话新政，分析项目很可能会因市场环境变化而涨价。提起同类竞争项目——北京密码，小侯表示去看过对方的项目，“他们紧邻建设中的首都第二机场，到时候飞机每天从头顶飞过，对人的辐射是非常大的。因此有两个客户转到我们这来买房”。此时，北京密码销售作为优势向记者介绍的地理位置，在竞争对手的评价中反成了致命伤。对此，北京密码的售楼人员小赵辩驳：“肯定不会有辐射，项目南面15公里处才是机场，航线没有从项目头顶过怎么会有辐射？”此外，小赵一针见血“回敬”摩尔公馆项目评价：“他们项目层高4.2米，而我们层高是4.5米。虽然我们项目交房晚，但是现房价格高，等两年就能省个一二十万”。

　　晨报记者 李小娟 陈王京

　　■业内观点

　　新政对新房住宅市场影响有限

　　新政成为北京新房住宅市场的风向标，它究竟能给市场带来多少影响呢？亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“在北京新房市场，新政对于首次改善型客群有一定的刺激作用，这部分人从限贷政策中被释放出来，可以按照新政完成购房置业，他们的首付比例降低了，还有可能享受到贷款利率优惠。不过，这部分人群的量是有限的，他们在市场所占比例较低，大约为10%。就算这部分人买房能够带动一定成交量的上涨，也只是对改善型楼盘销售有促进作用，提振局部市场。新政对整个房地产市场的影响作用有限。”

　　“现在北京的库存已突破9万，对于开发商而言，去库存仍然是首要问题。”郭毅分析说，目前新政只是释放了少量改善需求，市场上没有出现抢房的现象，这时开发商若是盲目涨价，是很难被市场认可的。

　　据链家地产市场研究部数据显示，截至10月12日，北京市新房住宅网签量为2037套，环比9月份同期下降13%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从新政出台到购房人买房完成网签需要一个过程，所以网签数据具有一定滞后性。由于房贷新政对于改善需求的释放，未来的几周，北京将迎来改善需求网签的高峰。

　　晨报记者 武新