济南楼市卖方市场成买方市场 难现2008年回暖

　　当前救市政策的轮番出台,让不少人联想到了2008年的市场表现及政策的大尺度刺激。但今年的楼市与6年前大不一样,现今是供大于需,而2008年是供小于需,行政干预难救下行的市场。政府的归政府,市场的归市场,在市场的指挥棒下逐渐实现楼市供需平衡,不会像2008年迅速见效。

　　朱江分析,2008年金融危机发生后,当时为了稳定经济增长,政府改变此前的紧缩政策,2008年底开始推出4万亿刺激计划,与此同时实现扩张政策,主要表现是货币和信贷极度宽松。

　　有分析称,从4万亿的刺激来看,当时主要对象是铁路、公路、机场等基础设施建设。有统计显示,国家的4万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的占32%,但这4万亿大部分是通过银行房贷投出去的。成倍增长的货币推动了房价上升,过于宽松的货币造成资产泡沫。

　　2009年出现10万亿宽松信贷,在房贷政策的强力刺激下,对个人、企业都提供了更宽松的信贷环境,让个人更容易购房,也可以使房地产企业更为快速地发展。地产投资过热,直接带来的是房价泡沫的产生。

　　政策刺激下,经济明显好转,老百姓的收入等也随之提高,关键是对房地产行业的预期发生改变。并且随着收入水平的不断提高,对住房的需求无论是面积还是地理位置、标准等,都会越来越高,这样一来就释放了大量的购房需求,更为关键的是政府宽松的货币政策利于需求的实现。“买涨不买跌,越卖越涨”,除了自住外,大量的投资投机需求也随之产生。

　　在这种政策的强烈刺激下,房价开始了逆转飙升,在北京、上海等一线城市,房价更是暴涨。

　　看到房价逆转,越来越多的开发商对楼市预期也发生变化,房地产进入了快速发展。但这也直接造成以鄂尔多斯为代表的三、四线城市急剧扩张,造成目前空置率极高,鲜少有人的鬼城频出的后遗症。