广州旧楼加装电梯难推进 因补偿搞不定

　　广州市旧楼加装电梯阻力在哪里？高、低楼层住户利益诉求存在巨大的差距。近日，广州市法制办回复了市政协委员《旧楼加装电梯亟需补偿参考标准》提案，回复称研究了3年的补偿方案还不成熟，需要进一步论证修改完善。

　　建议

　　补偿未先行加装电梯难推进

　　2012年，广州市政府出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《试行办法》)，这对破解旧楼加装电梯的困局，起到了积极的推动作用。然而，加装电梯的难点仍然在于高低层之间的矛盾，不同的利益诉求，显然需要业主的充分协商。

　　今年8月，市政协委员韩志鹏向市政协提交的提案中反思，《试行办法》强调业主间要充分协商，但为何往往在实际操作过程中难以协商？

　　他认为，原因有多个方面，其中一个主要方面是《试行办法》缺乏协商的依据。在旧楼加装电梯这个问题上，所谓协商最重要的是如何对利益受损的业主进行补偿。

　　韩志鹏说，但是究竟如何补偿？哪些需要补偿？根据什么补偿？《试行办法》无明确规定。值得关注的是，负责草拟《办法》的广州市法制办曾经在2011年8月30日，对其《“四个一点”加装电梯的建议》明确答复：为了指引业主之间协商，经市政府同意，法制办正委托广州市社科院研究制定相应的补偿参考标准，并将该标准作为一个指导性的补偿参考标准，在业主之间协商提供参考、指引。“遗憾的是，事过3年，这个补偿参考标准仍未见出台！”韩志鹏说。

　　韩志鹏认为，由于缺乏补偿参考标准，有部分利益受损的业主未得到应有的补偿；有部分利益受损的业主漫天要价；有部分利益并未受损的业主无理索赔。许多楼宇加装电梯因此受阻，许多曾经和睦的邻居反目成仇。

　　答复

　　加装电梯补偿标准不成熟

　　记者了解到，市法制办在回复韩志鹏的提案称，2011年曾牵头制定《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，期间联系广州社科院，进行加装电梯的出资分摊参考标准研究。2012年初，广州社科院完成初步研究，形成《广州市既有住宅增设电梯分摊补偿参考标准设计报告》。

　　2012年3月30日，市法制办组织相关政府法律咨询专家、房地产专家和部门对初步成果的合法性及科学性进行了研讨。市法制办称，该成果著作权属于广州社科院，鉴于尚不成熟，社科院也不同意发布，由社科院再作修改完善。

　　市法制办称，2014年5月，市社科院将完善后的研究成果以论文《既有住宅加装电梯费用分摊补偿方法的理论分析》形式发表，“获得了学术界认同”。2014年8月，市社科院将研究报告以《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用参考标准》(以下简称“《标准》”)呈送市政府参考。

　　然而，截至9月9日，在法制办召开的《标准》研讨会上，房地产领域的9位专家和规划局、房管局、质监局等部门，仍认为社科院制定的“标准”不够成熟。

　　解释

　　《标准》的损失量化因素不完整

　　记者发现，市法制办的回复对补偿标准指导性意见迟迟未出台进行解释。

　　回复解释，旧楼加装电梯本身是民事权利，业主们在这个博弈过程中有他们自己的判断，任何标准都只是参考，但是市社科院发布的《标准》给群众提供了思考的方向，社会公众可以参考《标准》调整各项指标。

　　回复还解释，《标准》的主观因素较多，可考虑用公平的方法量化损失，未来《标准》还要研究安全性评价、遮挡、噪声、维护费用等可量化的因素，并且加上住户的加装意愿，这样才能使补偿《标准》更加精确。

　　回复还解释，《标准》尚不够成熟，市法制办建议再行论证。特别是由于分摊和补偿属于不同性质，建议考虑分开对此分别深入研究。

　　市法制办在回复中表示了《标准》尚不成熟外，建议《标准》重点研究利益分配。

　　市法制办称，旧楼加装电梯补偿属于民事法律关系范畴，涉及多重法律关系。由于加装电梯后高层楼房产生升值价值，而低层楼房反而有贬值的可能，这两者间的利益是混合的。

　　下一步研究要把利益分离出来，平衡和分配好这两方利益。让高层在享受使用利益的同时，让渡部分升值的利益给低层，使低层分享一部分增值利益。

　　市法制办解释，这种利益共享机制要从增量入手，实现利益平衡，让低层有一定的积极性。法制办称这种利益共享机制是一种创新，也较为复杂，还需要深入研究。

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　　市社科院论文计算分摊和补偿费用，以安装成本为40万元的9层住宅安装电梯为例

　　1楼每户补偿4.49万元

　　9楼每户分摊3.96万元

　　20日，记者在《城市问题》(2014年第5期)杂志上搜索到了广州市社科院发表的论文《既有住宅加装电梯费用分摊补偿方法的理论分析》(以下简称“《分析》”)。记者发现，《分析》构建了计算模型，计算出高层用户应该分摊的费用，以及低层用户应该得到多少补偿。

　　《分析》构建了既有住宅加装电梯分摊补偿费用标准制定模型。模型使用了4组基础数据： 电梯使用频率、房屋升值率、补偿后同意的住户比例和完全不同意的住户比例。

　　在获得4组基础数据之后，为计算各楼层住户的受益程度因子、加装意愿因子和综合影响因子，确定3组权重。而高、低楼层的补偿的结果则是根据基础参数值和权重，是在标准制定模型上计算出来的。

　　《分析》在结论中写道，以加装一栋安装成本为40万元的9层既有住宅的电梯为例，从第3层以上，需要承担分摊费用和补偿费用。这与日常生活中9层楼的既有住宅一般3层以下不愿意加装电梯的客观现实是相符合的。

　　经计算，最高层住户的总分摊费用最高，为11.88万元，以一层3户计算，每户分摊的费用为3.96万元，“这一费用水平一般在住户的承受范围之内，且一般远低于因加装电梯而带来的房价升值，方案容易获得高层住户的认可”。同时，1层的所有用户可以得到4.49万元的补偿。

　　与高层收益增值率相同，低层住户不仅不需要负担电梯加装费用，而且能在房屋增值的情况下获得额外补偿，当他们的收益与高层相同时，将可进一步增加推动加装电梯的同意率。

　　《分析》还称，其分析的模型在操作过程中存在不足之处，正是因为如此，在开展既有住宅加装电梯工作时，应该高度重视协商谈判，在协调不同楼层住户利益分配中的作用，再辅之以科学合理的分摊补偿费用标准，这将能高效破解当前面临的诸多难题。(记者/马喜生)