市场规模难做大 "10万亿房贷证券"银行兴趣小(2)

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　　与美国比中国MBS风险可控

　　实际上，MBS最早在上世纪60年代的美国出现。在上世纪80年代美国MBS业务获得快速发展，由于资金的周转率由此大幅提高，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展，房地产的价格飞速上涨。当越来越少的优质资产可供打包证券化之后，次级债证券化产品登场，金融创新最终演变成庞氏骗局，终以金融危机收场。在次贷危机爆发前的2007年，美国MBS余额增长至9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率达到64%。

　　唱衰者开始担忧在风险控制能力较差的内地银行有可能对贷款人风险评估以及资产标的规模控制上出现失衡，一旦遇上经济持续下行，就有可能重演美国次贷危机，出现楼市金融“双输”的局面，买次贷产品的人以及贷款的人都深陷泥潭。

　　可是记者采访多位业内专家都认为目前中国市场推行MBS风险可控。

　　“任何金融创新都会有风险，但中国的房地产市场可以为MBS化解很多风险。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，房贷证券化会不会造成危机主要看两个方面，第一，中国房价会不会大跌，第二，首付比例能不能应对房价大跌的风险。

　　“在我看来，中国目前楼市不会大幅度下跌，而且中国市场首付比例较高，最低是三成，这就很大程度规避了风险，美国的次贷危机有部分原因是他们的首付比例太低，一般都是5%-10%，甚至零首付，所以房价下跌，MBS就很快沦为负资产。”杨红旭认为，美国的教训应该吸取——金融证券化的过程中监管不力，金融机构疯狂炒作，房贷证券化过于泛滥，导致风险过大，最终导致金融危机的产生。“和美国相比，中国的住房抵押贷款属于优质资产，风险度小，因此可以稍微大胆地尝试、推进。”

　　连平对房价的估计和杨红旭不谋而合：“有政府调控，全国房价跌10%以上都不是很有可能，个别房价跌20%-30%已经是极限。”按照连平的分析，房价虽然环比有所下降，同比仍在上涨，即使在目前的情况下，政府已经出台大量限购、限贷措施控制需求，减缓房价上升的过程，“我认为明年下半年房价会趋于平稳，再往下走的可能性很小。”

　　李茂文也同意这一说法，“中国目前在尝试阶段，产品设计比较基础，不像美国一层层将产品组合打包，层层榨取利润。”他表示，2008年的金融危机是由于美国金融市场的层层杠杆化，导致次级贷款的风险被放大了无数倍，而中国市场的房贷证券可以对应到原始的住房贷款。李茂文同时指出，MBS最大的隐忧就是不良贷款风险，如果客户断供将导致产品失败，因此，MBS成功的关键在于风险管控，如果对贷款人的资质进行严格把控并对盘活的资金有效控制和管理，MBS是值得尝试的一种金融工具。

　　当然，不可忽视的是MBS一旦大规模发行，房地产泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆除。房地产行业多位分析人士表示，房地产行业在过去10年可以说是野蛮生长的繁荣期，在这个时期内，行业发展的秩序性并没有得到进一步明确规范，在房地产行业中缺乏对违约率、贷款提前偿还率等参数的合理约定，而这则是MBS在实际操作中可能存在的最大风险之一。

   背景知识

    MBS房贷证券化

　　MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资金池，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。

　　MBS的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题，拓宽房贷资金来源。但由于MBS是把按揭贷款作为长期借款打包成为一个类债券的产品，每个贷款的还款年限都需要严格规定，提前还款就有可能打乱证券化产品的返还周期，因此银行可能对提前还款客户提高惩罚或者把提前还款时间设定为至少5年以上，以确保MBS的正常运转。

　　目前，中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，央行提出鼓励MBS发行正是在这样的大背景下。-->