温泉地产度假养老为卖点 开发商试水后市有待观察(2)

　　观点：

　　温泉地产要善打养生牌

　　眼下，房地产行业正在进行巨变的时代，不少行业大佬惊呼：房地产的黄金时代已经离去，现在进入到了白银时代。

　　经济学家马光远也曾指出，曾经辉煌了10年之久的住宅地产，曾一度是中国最重要的投资产品，不过，辉煌的时代已经结束了。“未来房地产投资方向将向多元化发展。”住宅地产不再一枝独秀，养老、旅游地产等新型的房地产业态的出现，将拓宽了投资者的投资渠道。

　　随着人们的生活水平的不断提升，人们会对养生、健康等问题也尤为关注。因此，温泉地产不能仅仅依靠单一的温泉作为唯一产品进行营销，而是应该围绕温泉，打造出养生、养老的复合概念。

　　而这类具备各种养生功能的养生、养老地产，也会是未来开发商重要的开发方向。仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥指出，目前很多所谓的“养生”产品，“养生”功能只是附属功能，未来，养生功能将逐渐强化和发展，养生将成为旅游的重要目的，养生旅游市场将得到深化发展。

　　另外，温泉地产的开发不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力，因此在选择温泉地产投资时，一定要关注开发商的实力，最好选择有运营经验的品牌开发商。

　　对策一

　　问题1：温泉地产是概念营销还是实至名归？

　　关键看是否有后期运营方案

　　对于投资客来说，概念性的温泉地产犹如“海市蜃楼”，风险极大。因此，早期售卖的温泉地产产品，由于缺乏后期的统一运营，出现了大量空置的问题。近年来，随着温泉地产产业的不断提升、发展，温泉地产的概念营销有了新的变化。

　　目前，常见的温泉地产开发形式主要有以下几种：纯温泉入户、温泉景区+住宅、温泉会所+住宅。这些开发方式，虽然令温泉有了跟多实质性运用，但是温泉地产的概念还是过于简单化，没有考虑到整个项目的运营模式、产品形态、社区消费、服务管理等方面的真正融合。

　　要把温泉概念落到实处，对开发商后期运营的提出了很高要求。开发商不能只是单纯的卖房子，而是应通过持有物业来实现整个项目的共融性。因此，购房者在投资温泉地产时，一定要关注开发商是否具有后期运营的准备和打算。

　　对策二

　　问题2：只做半年生意 空置率大影响投资回报？

　　托管经营 规避投资风险

　　广东是一个春夏与秋冬两季气候特别明显的地区，而温泉也往往被视为只有秋冬季的半季节旅游消费产品。“我只有秋冬过来住，那春夏季就只有空着，从投资的角度看，似乎很不划算。”市民陈女士说。记者也从各大旅行社打探到，旺季温泉房大多执行旺季价，别墅租价每幢4000~5000元/晚，4、5星级的酒店标房房价也高达1000多元/晚。但是到了淡季，房间报价往往只有旺季的半价左右，而且入住率还不高。

　　温泉房的租赁市场受季节影响如此之大，会令该房产的投资回报大打折扣。为了打消购买者的这种疑虑，以及方便后期的统一运营管理，目前，温泉地产项目多采用了带租约销售的模式，把购房者的利益与温泉的运营捆绑在一起。