楼市新政促热年末提前还贷潮

　　楼市新政出台已一个多月，各大城市的新房、二手房签约量、成交量激增。昨日，记者走访多家银行获悉：随着年末到来，以及“还清房贷后再购房，可按首套房贷款”新政，导致首套房提前还贷现象较同期有所增加。那么提前还贷划不划算？究竟需要注意什么？

　　享受公积金或商贷七折利率 提前还房贷未必划算

　　昨日，记者采访农业银行湖北省分行营业部个贷中心孔瑜，他提出，是否提前还贷可以遵循一个原则，就是用于提前还贷资金是否有更好的投资渠道，如果投资收益率高于贷款利率，则不建议提前还款。

　　如果选择按揭买房，你将需要为此支付高额的利息，二三十年期间，你支付利息总额甚至可以再买一套房子，这是大部分人考虑提前还房贷的初衷，但是不是提前还了贷款就划算了呢？

　　孔瑜介绍，以下情况，一般不太建议提前还贷：如果正享受着4.5%的首套房公积金基准利率或七折商贷基准利率（即6.55%*0.7=4.585%），那么不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率。即使是把这些钱存入银行收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房，就绝对不可能借到这么便宜的钱了。

　　同样，如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资，目前来看也不一定划算。以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元，加上3%的契税等费用，100万元房子购房总成本接近130万元。

　　提前还贷或要求支付“违约金” 贷款前5年还贷节省利息多

　　市民在选择提前还款时，都会支付“罚息”或“违约金”，一般在合同中会有约定。

　　记者调查获悉，江城大部分股份制银行都表示不收手续费，而国有银行中，除了交行提前还款不收手续费外，其余的工、农、中、建行，都要根据合同中约定比例来交违约金。各家银行手续费差异较大，有的银行需要收实际还款额1至3个月利息，有的银行则需收取实际还款额3%的手续费。

　　外资银行一般是根据已经还款年限差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的手续费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。

　　孔瑜还介绍，如果选择的是商贷和公积金构成组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少。

　　最后，孔瑜提醒广大市民，在贷款初期（一般不超过5年）提前还款节省利息是最多的，无论是等额本息还是等额本金的还款方式，如果到了还款后期，虽然利率不变，但是大部分利息已偿还，提前还款的意义不大。

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　　选对房贷还款方式可省几十万

　　买房除了关注房源，房贷切勿小视。购房者选对了还款方式，会省下不少钱。

　　目前房贷的还款方式主要是等额本息与等额本金两种。等额本息是每月的还款额相同，在月供中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。而等额本金法是每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成逐月递减式还款，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少，最后的还款总额会比等额本息少几万甚至几十万。

　　据业内人士介绍，等额本息还款方式，如果借款人已经还款超过5年，利息已还了不少，这个时候提前还贷意义不大。在等额本金还款方式下，当还款期超过三分之一时再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，提前还款也不划算。

　　那么，如何还贷才划算？有专家支招，首先要选择适合自己的还贷方式，如等额本息法由于每月款额相同，适宜计划家庭开支，尤其是年青人，随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。而等额本金贷款前期还款额较高，适合在前段还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

　　同时，还可利用各家银行调整利息的周期来选择。如国字号银行一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。对于房贷者而言，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期，则是越晚调整越划算。