京沪楼市看房量上涨 “昙花”还是“暖点”？

　　新华社北京11月25日新媒体专电(“新华视点”记者刘敏、徐海波、石志勇、王政)21日央行降息,22日起北上广深住房公积金贷款利率下调。降息被视为给疲软的房地产市场注入了一剂“强心针”,然而也有专家认为,我国楼市正经历“过山车”后的平稳期,降息的刺激对于已经趋于理性的市场而言效果也许有限。
　　这些天来,楼市各主体对降息的反应如何?楼市后市将如何演进?

　 分化:北京上海看房量上涨80%,二三四线城市相对平静

　　北京市南二环附近的链家地产门店这个周末迎来了一波看房小高峰。一位店员告诉记者:“八九月份每天顶多三五个人来看房,有的客户经理一个月零业务量。这两天人一下多了起来,周日就带7拨人看过房。”
　　降息后,中原地产随即对全国近40个城市的看房量进行跟踪,数据显示,主要城市看房咨询量比上周均上涨50%以上,其中北京、上海的客户看房量上涨八成以上。记者走访也发现,个别一线城市上周末的新开盘报价比之前有小幅提高,显示出楼市试探上扬的趋势,而在这些城市的黄金地段,部分二手房业主也表现出提价意向。
　　相比于北上广深等一线城市,多数二三线城市的楼市相对平淡。例如,记者随机走访了西安市几家售楼部,销售人员反映成交量并没有明显上升,除了临近年底的淡季因素外,许多消费者仍持观望态度。
　　“对消费者的购房欲望真正起作用的是楼盘的降价幅度,楼市目前去库存速度较慢,原因就在于降价幅度不足。”西安万人购房团组织者、地产评论人李连源说,“对于库存量偏大、消化库存任务较重的城市,消费者的选择空间比较大,观望态度也稍显浓厚。”
　　事实上,房地产在经历了一轮高速增长的黄金期后,正逐渐走向平稳,这既是对前期透支购买力后的“修复”,也来自于购房者理性预期的形成。因此,观察者看到,从央行“930”房贷新政到本次降息,更多的是一二线城市改善型需求入市节奏加快,但首套房刚性需求仍被压抑。
　　“降息带来的优惠幅度和撬动的需求范围均较为有限,市场短期内大幅反弹的概率也较低。”链家地产市场研究部研究员张旭说。

　　房企“钱袋子”不会明显宽松,结束“紧日子”预期过于乐观

　　“钱紧”是贯穿整个2014年楼市的关键词之一,楼市不景气加上信贷收紧使得不少房企不得不停下扩张步伐。
　　从目前已公开10月份销售数据的二十多家房企来看,2014年前10月的销售目标完成率平均值仅为74.2%,而去年同期的数字则是88.3%。房企资金链紧张也是业内的共识。
　　一些开发商将降息的举动理解为政策转向,继“限购”“限贷”松绑后市场观望的气氛会缓解,多数开发商认为入市的购房者数量会有增加的趋势。但也有一些开发商有不同看法。武汉某大型房企副总姚泽伟说,对于房企而言,此次降息并不会令企业资金面明显宽松。“资金面紧张的局面年底之前不大可能改变。”
　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为,下调贷款利率对大型开发商来说是利好消息,信誉良好的开发商将有更多融资渠道。但是在开发贷款紧俏的背景下,大多数中小房企融资成本或不降反升。
　　西安一家大型地产公司副总经理袁振涛认为,降息短时间内不会缓解开发商资金链短缺的局面。“除了各家银行出台相关细则需要时间外,目前各家银行收紧银根的时间节点也是关键因素。”袁振涛说,年底都是“钱紧”的时候,目前西安许多房企资金链都比较紧绷,表现在往年都是12月份才开始促销,但是今年从9月份就开始,最终还是为了回笼资金。
　　宇博智业市场研究中心分析师认为,美国第三轮量化宽松的退出必然会导致美元走强,而国际热钱流出中国后,也会加剧房企“钱荒”的窘境,房地产会加快进入“白银时代”。
　　“特别是一些中小房企比较困难,部分房企融资成本高达20%,跑路现象有所增多。”袁振涛说。

    是“昙花一现”还是“回暖转折点”?

　　今年以来,房地产市场持续较为低迷,直到央行“930”贷款政策调整才出现了一波“小阳春”。一些专家认为,当前房价仍然位于“过冷”区间,在未来一段时间内,会逐渐转入“偏冷”区间,同时,也不能过于乐观。
　　国家统计局数据显示,今年前10月,全国商品房销售面积同比下降7.8%,销售下滑、住宅新开工面积回落,均反映出开发商对后市的判断并不乐观。
　　陕西省房地产研究会会长王圣学认为,由于房企库存压力仍较大,在高库存以及年底销售业绩压力等因素影响下,四季度房企仍以去库存为主,大跌大涨的情况都不太可能出现。
　　库存高企依旧是许多二、三线城市楼市面临的突出压力。“降息对楼市的影响肯定是积极的,对改善型刚需是较大利好,但是不代表楼市已经全面筑底,因为经济下行趋势明显。”莱茵置业总裁陶椿说。
　　然而,也有分析人士指出,由于土地“面粉”和房价“面包”的传导效应稍显滞后,因此近期土地市场的成交情况对未来一两年甚至更长时间的房价走势影响较大。
　　例如,降息后首个工作日,广州白云区华南快速路红云涂料化工厂地块拍出今年总价新地王,而据统计,进入11月,北京今年的土地出让金收入已超过去年,据预测今年全年破2000亿元应无悬念；上海11月份还将迎来更多土地出让,全年出让金总额有望达到1700亿元；截至目前,深圳“收成”也已超过了去年全年。
　　“随着土地市场回暖,库存减少,如果市场成交量能够快速提振,也不排除今年末或明年初出现房价环比止跌的情况。”上海易居地产研究院研究员严跃进说。