降息托底楼市 房企利用政策短期利好加速消化库存(2)

　　观点

　　房价不会随便涨，去库存是首要大事

　　降息虽然利好楼市，但不少开发商并没有盲目乐观，而是持一种理性的态度。一位开发商营销负责人就坦言，临近年终，政府利用降息来刺激楼市回暖，最终期望进一步带动整体经济的增长。对郑州楼市而言此次降息顶多算是一剂强心针，但受制于整体经济大环境的影响，这种刺激无法解决楼市根本问题。

　　而对于降息将刺激房价快速反弹的论调，不少开发商负责人一笑置之，表示可能性不大。地产大佬任志强22日在某论坛上甚至表示：“现在市场都在说央行降息后房价将大涨，但是，央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就能随便涨?”

　　中原地产首席分析师张大伟认为，降息导致市场对宏观政策转向出现期待，很多购房者害怕再次踏空而可能选择积极入市。他表示，楼市已经明显企稳升温，难免出现暖上加暖的现象，但银行是否能将优惠落地尚不可知，本次降息对房价的推涨作用可能没有想象中大，还需看后续是否会有继续的信贷宽松政策。

　　在他看来，房企不会因为此次降息而在资金面压力上有较大缓解，未来市场仍存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”，应利用政策短期利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，减轻资金面压力。

　　专业观察

　　降息不是救地产

　　21日晚间央行突然宣布降息，消息一发布，房地产圈欢欣鼓舞，周五晚上至周六上午出现的诸多评论极其乐观，甚至出现了“现在不买房，一年又白干”的极端言论，总认为此次降息对楼市有重大利好。但中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱并没有那么乐观，认为此次央行降息会对市场产生诸多方面影响，绝不是单纯救市。

　　在他看来，短期内极大地提升了市场信心。这一点毋庸置疑，降息对买房人起到了“兴奋剂”的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽快出手;对房企也如打了一剂强心针。反正都说利好，相信股市也会有相应表现，平白增添了许多信心，因此降息对短期信心的恢复作用是最大的。

　　降息代表着经济走下行通道。从此次降息时机把握和930政策出台的背景来看，中国经济面临着巨大的挑战，特别是保持既定经济增速压力巨大。回顾之前的降息，每次新一轮降息周期开启都预示着会出现一个经济探底的过程，本次降息也不例外，说明在未来一段时间经济将继续回落探底。房地产业与整体经济紧密相关，在经济整体下行背景下，房地产要一枝独秀并不现实。

　　降息不会改变房地产市场基本面。今年中国房地产的基本面就是供大于求，北上广深等一线城市受到土地供应制约，供求压力情况相对较好。其他城市除了武汉、合肥、南京等部分城市情况相对较好外，其他城市典型特征就是供大于求。从土地供应来看，供求失衡的压力短期内不会有明显改善。降息除了短期内会促进部分观望群体购房外，不会带来根本性需求转变，甚至从某种程度上还会促使开发速度加快，进一步加大市场供应量。

　　降息不会真正降低房地产成本。对购房者而言，降息还有点用处，至少降低了贷款成本，相当于降息前利率的9.4折，但这远不如930政策中提到的最低7折力度大(当然7折不会有，只能聊以自慰)，9.4折是否足以影响购房决策还有待考证。而降息对开发商的成本来说不会有实质影响，银行资金紧是今年的常态，不对称降息和存款利率上浮20%又会进一步压缩银行利润空间，银行的钱只能更“贵”。即便有“便宜”的钱，开发企业也拿不到，对开发企业来说，降息带来的财务成本下降，只能停留在想象中。

　　房地产业实际已经进入一种全新阶段，供大于求的状况可能会持续相当长时间，竞争也会成为市场主旋律。各家企业还是应该根据市场本身的供求关系、价格关系、竞争关系来做相应的发展战略和具体的操作战术，别听风就是雨，一听到降息就要涨价，那最终吃苦的只能是自己。