政策利好效应叠加 天津楼市出现罕见“暖冬”

　　2014年绝对称得上是天津地产市场的寒冷之年，许多楼盘销售情况不尽如人意，就连传统销售旺月“金九银十”也寒风瑟瑟，以10月为例，天津市二手私产住宅共成交4997套，环比下滑13.3%，同比下滑18.7%。金九不“金”、银十未“银”。不过，从10月底开始，政府大力救市，“房贷新政”、“津十六条”加上上周出台的降息政策，无疑给天津房地产市场打了一剂“强心针”。

　　降息“利器”带来冬日“阳春”

　　“您好，我们是某某项目，请问您近期有购房打算吗？”相信不少人都接到过这样的“骚扰”电话，不过从上周开始，这样的营销电话偶尔在晚上八九点钟出现，由此可见销售人员都在奋力工作，年底冲量。“今年上半年我们销售任务完成情况不好，就我个人来看只完成了不足40%。”南开区某项目销售员对记者说，“年底本就是冲击销售额的时机，加上利好政策尤其是降息政策的出台，基本所有的地产销售人员都在加班加点抓紧一切潜在客户，争取年底打个翻身仗。”

　　时隔两年，央行首次降息，宣布从本月22日起分别下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。新申请的贷款就可以按照新利率执行，相当于对5年以上房贷利率打了94折，广大“月供族”的还贷压力将得到一定程度减轻。中原地产分析师表示，以20年100万元商业房贷为例，如果按照基准利率计算，购房者可以减少月供234元，合计20年可以减少4万元的利息支出。

　　对于开发商来说，降息更是带来大大的利好。根据中国指数研究院分析，本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解，房地产开发投资节奏也将迎来明显变化。

　　改善需求为主售楼处现人潮

　　日前，记者走访了包括远洋、万科、富力等几个地产售楼处，一改往日门可罗雀的景象，就连位于团泊湖的别墅项目售楼处也能看到络绎不绝的咨询者。“津十六条的出台对于改善客户非常利好。”柳女士对记者说，“现在我们华苑片区的房子比较老，电梯也经常出问题，早就想改善了，不过一直碍于政策未能入市，现在政策一放开我们马上就开始看房了。”柳女士正在咨询的别墅区所有金角户型目前已经售罄。

　　在改善型需求的带动下，市场中90平方米以上的中大户型房源销量也随之增长。根据我爱我家11月以来的买卖业务交易数据显示，11月上半月90平方米以上户型的成交占据整体的28%，与9、10月份相比上涨6个百分点，与此同时，两居及以上户型占比为66%，与9、10月份相比上涨3个百分点。可见市场中中大户型房源受关注度不断提升。

　　“适逢年底，楼盘也都进入去库存阶段，利好政策加上开发商优惠,注定2014年底是个不同往年的‘暖冬’。”天津中原投资顾问部总经理高飞说，“目前的市场回暖主要来自于改善需求客户的入市，相关政策的陆续执行，降低了购房者的入市门槛和购买压力，增强了购房者的入市信心，使众多购房者的观望情绪逐渐消退，市场活跃度快速提升，进而带动成交量的增长。”

　　暖至明年投资依然需谨慎

　　随着一片利好之声，不少持观望态度的购房者“蠢蠢欲动”，犹豫是应当积极入市，还是期待2015年有更多更好的选择。“就市场温度而言，明年肯定好于今年，至少上半年是可以肯定的。”高飞预测，“在政策和开盘量的影响下，成交量将持续变大，就目前库存量来看，上半年应该保持量升价稳的状态，不过随着成交量的上涨，不排除价格有所上浮的可能性。”

　　对于自住需求的购房者高飞建议可以选择入手，外环以内的住宅特别是河东区、河北区等价格还是可以接受的，配套成熟、未来也有一定的增值空间。不过对于投资者，高飞还是建议持谨慎态度，“纵观全国各地房地产市场，不排除未来天津也将征收房产税的可能性，所以应理性思考，再决定是否投资房地产。”

　　对于开发商来讲，2015年并没有想象中那么好过，一位业内人士对记者说：“目前不少开发商资金链都比较紧绷，加之土地成本越来越高、购房者能力有限，压力还是很大的。目前天津房价处在一个比较稳定的位置上，即使量增价升，也不会在短时间内出现大幅度上涨。”