银川商业地产过度开发 写字楼饱和需5年去化周期

北京路上林立的写字楼。本报记者 屈晓飞 摄

　　衡量一个城市的商务发展程度，在城市面貌上的体现，就是是否拥有更多复合业态的城市CBD集群。作为银川最早的中心街道，解放街沿线聚集了不少CBD，从新华百货老大楼写字楼，到青春财富中心，再到银川国贸中心，将银川的城市形象提升了一个层次。

　　然而，在银川这样一个2.5线城市，商业地产过度的开发，导致写字楼市场在经历了2011年、2012年两年的爆棚之后，开始走向下坡路。如今，随着马斯特国际商务中心、宁夏大世界商务广场、紫荆花商务广场等一大批写字楼建成使用，银川的人均写字楼面积达到1.7平米，排在北京、杭州之后，居35个大中城市第三位。记者调查发现，由于竞争加剧和企业拓展需求减少，如今银川写字楼租金已回到2011年水平。

　　银川写字楼去化周期5年以上

　　今年7月，同策咨询研究部发布的《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》显示，35个大中城市中，北京、广州、天津、杭州、厦门、宁波、合肥、郑州、银川、呼和浩特、贵阳11个城市人均写字楼面积明显高于其他城市，供给已饱和或过剩。根据同策咨询机构的研究标准，如果一个城市人均商业面积超过1平米，意味着城市的写字楼供应面积出现饱和或过剩。数据显示，北京、杭州、银川人均写字楼面积在1.5平米以上，成为35个大中城市中人均面积最高的三个城市。

　　对于北上广等一线城市来说，由于其常住人口数量庞大、第三产业能力较强等原因，写字楼市场需求强劲，至今为止，除北京外，上海、广州和深圳这三个一线城市总体上仍没有系统性的供应过剩的市场风险。然而，对于地处内陆的银川来说，面临供应量偏大的市场风险。数据显示，西宁、海口、银川、大连、乌鲁木齐、天津、济南、兰州8个城市新开工面积远超出市场去化能力，平均去化周期5年以上，甚至个别城市写字楼物业可供市场去化10年以上。

　　配套服务跟不上开发速度

　　写字楼的概念是一个舶来品，即商业办公用楼的别称，功能定位是不能住人的，房产证上也是注明的。从硬件设施和软件服务上有明确要求：企业形象展示的形象标识牌、落地式分流标识牌、楼层索引牌、功能标识牌等，无不彰显着写字楼作为商业集成体的专业性；物业管理、入驻企业的商业化服务、生活服务的配套等，则表达了入驻企业对办公的需求。

　　然而记者在走访紫荆花商务广场、瑞银财富中心、金钻名座、万达中心等多个写字楼发现，虽然上述楼盘承租率非常高，但入驻企业对开发商所能提供的办公环境及软硬件设施存在相当大的质疑。某跨国企业宁夏办事处负责人张翔告诉记者，入驻写字楼半年来，与物业管理多次协商要求将公司名牌置于大堂标识指示牌上，但物业公司始终无动于衷。张翔说：“楼层标识是对一个公司形象最起码的展示，也是物业公司对于承租业主的责任。现在好多客户找到我们公司的地址而不知道具体的楼层，每次客户来拜访都要打电话，不仅是给我增添了麻烦，对公司形象也是极大的损害。”

　　另外，在写字楼的配套要求中，交通便利、充足的停车位、平均每5层配备一部电梯，以及写字楼周边应具有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主。而在上述写字楼中，达到该标准要求的不足三分之一。

　　企业租赁面积缩减租金下跌

　　在记者采访过程中，不少原本在写字楼租赁办公地点的企业，选择了退出或缩减租赁面积。

　　陈浩经营一家园林景观设计公司，原本在国贸中心租赁了200平米的写字楼，今年开始他将办公面积缩减到了100平米。陈浩说：“今年公司业绩下滑严重，用不了那么大的办公面积。”此举为企业一年至少节约租金7万元。

　　与陈浩类似，某广告公司负责人田勇则干脆退出了写字楼，在一栋商住楼租下了一间复式公寓，“面积100多平米，月租金才2000元，原来在写字楼一个月租金至少5000元。”由于商住楼和公寓对于企业来说也能够作为办公地址来注册工商营业执照，且基于其更加低廉的租金、完善的装修环境等因素，很多小微企业在发展初期更加倾向于租赁这样的办公地点。

　　从事多年写字楼中介的金地园房产经纪人张俊秀告诉记者，今年以来，她所掌握的写字楼房源租金价格连续下跌，“从年初的每月每平米60元，到现在的每月每平米50元，租金价格已回落到两年前水平。”据张俊秀介绍，目前我市写字楼售价在8000元至12000元每平米，投资写字楼的业主动辄投入上千万元。“如果写字楼空置，业主损失非常大，所以都在降低租金。”即便如此，不少写字楼仍然没有企业入驻，仅张俊秀手里就掌握着近30套房源。

　　许多承租公司大门紧锁

　　据了解，目前我市写字楼入住率在80%以上，空置招租的办公用房很少。但即便门口挂着公司的牌子，许多都是大门紧锁。在紫荆花商务广场，记者看到，18层、19层两层，开门办公的企业仅有5家。初创企业、小微企业面对写字楼高昂的租金望而却步；大型企业有足够的资金实力自己开发办公楼，房地产企业、商业银行总部、制造业企业等，都不需要租赁写字楼。那么，真正对写字楼有需求的企业是哪些？

　　记者走访发现，首先对写字楼需求最旺盛的是外地、跨国企业驻宁机构、办事处、分公司；其次是快递公司和本土金融企业，写字楼里见到最多的就是各类小额担保公司、贵金属投资公司，从事着“高大上”的行业，必须要有“高大上”的办公环境支撑；最后是各类酒庄、贸易公司的行政办公地点。由于功能定位、聚集效应等因素，许多写字楼都会形成不同行业的群聚效应。如瑞银财富中心，汇聚的多数是金融行业、小额贷款公司、贵金属投资公司等；紫荆花商务广场则以业务机构、行政办公为主。

　　然而，对于一些正在成长中的企业来说，银川的商业板块是缺失的，本土有实力的企业数量毕竟太少，不能引入足够多的外地企业，对于如今银川近400万平米的写字楼来说，发展出路堪忧。