老旧小区请“管家”难 物业利润低小区问题多

■通泰小区请来了物业公司，头一件事就是垃圾大扫除。

　　新石小区属老旧小区，多年没有物业，大门口没有保安，人员随便进出，很不安全，本月初终于通过招标引入物业公司，小区面貌有望发生变化。无独有偶，最近新华区一座“大杂院”式老旧小区——通泰生活小区，在居委会、街道办的帮助下引入物业公司，环境面貌有了很大改善。目前，省会还有不少老小区急盼物业管理，那么，居民如何申请物业入驻呢？如果没有物业愿意接手，应该如何自治？

　　□文/图 社区记者 卞静 杜慧

　　反映

　　老小区改造完 终于迎来物业管理

　　家住新石小区的业主王女士来电称，她入住小区十多年，一直没有物业管理，“这段时间，我们小区正在进行老旧小区改造，小区面貌大变样，改造好了，能不能引进一家物业公司呢？”

　　新石小区位于桥西区新石中路与中华大街交叉口附近。在王女士的印象中，小区一直没有物业管理，由于小区很大，人员流动也大，这些年，小区治安、环境卫生等都不如人意。

　　值得欣喜的是，今年夏天，新石小区纳入省会老旧小区改造工程，小区很快来了施工队，“给我们小区修了路，铺了地砖，粉刷了墙面，换了管道……”王女士历数小区的诸多新变化。小区改造好了，环境大变样，一些居民开始议论辖区办事处或居委会是不是能引进物业进行管理，让小区一直好下去？“物业来了，只要管理好，收费合情合理，我想多数居民都支持！”王女士说。

　　记者就此采访了新石一社区居委会，一位工作人员表示目前小区已经引进了物业公司，正在试运行。目前正在申请办公用房，现已经有保安开始巡逻，维护小区公共秩序。

　　据介绍，新石小区是省会具有代表性的“大杂院”式老旧小区，有住宅楼70多栋，涉及31个产权单位，一直没有物业管理。今年8月，小区纳入老旧小区改造，如今，改造工程已经接近尾声。12月初，小区通过招投标方式引进了一家物业公司，正在试运行，等整个新石小区改造工程结束，这家物业公司会正式上岗。收费等问题，再与业主协商。

　　调查

　　老旧小区问题多 物业难待长

　　昨日，记者走访了省会近10个没有物业公司的老旧小区，发现存在的问题不少：脏乱差、公共设施坏了没人管、治安无保障。提及老旧小区缘何不招物业公司“待见”？作为新华区柏北二社区居委会负责人的马先生直言，老旧小区多是“大杂院”小区，人多，楼多，建筑时间早，基础设施老化急需维修，再加上停车管理、小区治安、环境卫生等诸多问题，物业公司往往“望而却步”，担心投入多，难以收支平衡。

　　就拿柏林北区来说，小区有住宅楼108栋，都是上世纪九十年代初的房子，一部分是搬迁户，还有一部分是单位宿舍。建成之初，由新华区房管所下属的一家物业公司管理，管得还不错。后来，步入市场经济，这家物业公司解散，小区便处于无人管理状态。

　　2006年，小区才引进了一家物业公司，只负责垃圾清掏和换热站，居民不交物业费，只交卫生费。6年后，由于经营不善，物业撤出小区。后来又来了一家物业，仅干了40天就撤了。至今，小区都没有招来新物业公司。

　　“小小区”物业利润低 居民自治

　　记者走访调查发现，老旧小区引进物业难，不光存在于大杂院小区，还涉及一些“小小区”。这些小区大多只有几栋楼，可诸如二次加压设施、换热站等相关配套设施一应俱全。

　　就拿位于裕华路与煤机街交叉口附近的“小小区”江山花园来说，最初，小区由开发商指定的物业管理，物业费仅为0.3元至0.4元/平方米。随着物业管理成本的增加，物业公司陷入困境，服务水平逐年下降，导致物业与业主纠纷不断。

　　最终小区居民走上了自治之路。“小区自治三四年了，效果还不错，这对其他没有物业管理的小小区有学习借鉴意义。”采访时，建华一社区负责人刘剑对记者说。

　　据悉，小区自治管理模式在裕华区东苑街道办事处得到推广。昨日，该办事处物业科负责人韩毅告诉记者，针对“小小区”，居民自治管理不失为一个好办法，“小区有热心人，管理资金自筹自支，定期公示成本，让居民消费得明明白白，征得多方理解和支持，就会把小区管理好！”

　　问题

　　有居民不习惯“花钱买服务”

　　在记者随机采访的10位老旧小区居民中，其中6位对小区引进物业公司表示支持，两位无所谓，而另两位则排斥，认为老小区引进物业公司没必要。

　　柏林北区居民张女士在小区购买的二手房，入住小区有十多年了，先前小区有物业管理。张女士说多数居民还是支持小区引进物业公司的，关键是物业公司来了以后都提供哪些服务，小区环境、治安、停车管理工作有没有改善，还有重要一点就是收费问题，“物业费定价不能太高，太高的话居民接受不了，这就需要为双方找平衡。”

　　而有的居民则直言不愿意物业进驻，“物业是盈利单位，如果没有投资回报，物业是不会轻易入驻管理小区的。”他说尤其是老旧小区居民已经习惯了无人管的状态，如果一旦有人管，还要收取费用，可能就会有人接受不了。就拿停车来说，老小区居民都安地锁，随意停车还不收费，一旦物业公司进入，势必会重新画车位，进行收费管理。

　　由此可见，一些业主不愿为物业管理服务付费，由“从来不花钱”逐步过渡到“花钱买服务”，从心理上难以接受。

　　经验

　　老旧小区聘物业 三点很关键

　　通泰生活小区是新华区内的一所老旧小区，地地道道的“大杂院”，共有居民700余户。小区包括5个单位宿舍，其中有的还有产权单位，有的产权单位早已破产。

　　由于没有物业统一管理，过去，小区里卫生环境脏、乱、差，路灯不亮，路面破损也不少，外来车辆还可以随便进出，停车秩序混乱。

　　在市纪委党员志愿服务队以及居委会、街道办的商议下，与产权单位碰头，召开楼长会，征集大多数居民意见后，开始着手选聘物业公司。最终，一家名为“民福物业”的公司愿意进行尝试，与社区签订托管协议。物业一入驻，便烧起三把火：清理绿化带、卫生死角、垃圾箱、道路便道上的垃圾28车，疏通下水道，安装了门禁系统，禁止外来车辆随便进入。接下来，物业还将维修路灯。

　　老旧小区有了物业管理，面貌有了极大改善，也引来不少居民叫好。

　　可如何才能让老旧小区成功引入物业？对此，东焦街道副主任曹立国结合通泰生活小区的情况，介绍了一些经验。

　　一是做好业主的思想工作，引导业主转变消费观念，这点是最根本的，只有10个人里面有8个人同意才能着手引入物业。为此，小区开了不下4次楼长会，广泛征集居民意见。“只有大多数居民赞同，能够接受花钱买服务，才能实施。”

　　其次，有产权单位的还要与产权单位谈妥，并明确未来责权的划分，避免未来出现利益纠纷。

　　另外，选择一家“靠谱”的物业公司也很关键，包括要考虑物业公司的资质、是否愿意接手小区、未来是否能够真正为小区居民服务好等等。

　　“老旧小区引入物业没那么简单，很多细节都要考虑到才行，想要维持得好，还要业主、物业公司一条心才行，也离不开相关部门的支持。”