长沙商业地产将经历大浪淘沙 未来布局更加集聚

　　长沙现代服务业和商业或形成“三区五线”的格局。“三区”指芙蓉CBD、河西滨江新城、高铁站，“五线”指五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、万家丽路。　　余志雄 摄

　　主持人语

　　这是最好的时代，也是最坏的时代。数据显示，中国商业综合体的存量面积已经超过3亿平方米，主要综合体达到了800多个，每年以将近20%至30%的速度递增。加上互联网对于传统商业的冲击，又让商业未来变得更加捉摸不定。

　　2014长沙年度商业地产峰会上，与会嘉宾就传统商业如何与互联网共生共荣、商业地产如何找到运营之道等展开探讨。与会嘉宾普遍认为，无论互联网时代更新迭代的速度有多快，有特色的、有生命力的商业依然有很大的市场空间。但商业运营不在朝夕，如果没有出色的运营团队，没有超前的眼光，没有雄厚的实力，将难以改变被淘汰的命运。

　　要考虑新业态的承租能力

　　刘晓兰（三益中国旗下三益资本董事总经理）：今年，有不下十家APP厂商问我，能不能让这个APP进入到购物中心。实际上，真正被应用得好的APP到底有多少？能够浮出水面的一定不到1%，99%的已经沉在底下。这个行业大家看好，但不是每个人都能走出来。

　　我们看到，闭店潮、外资零售退市潮、奢侈品关店潮非常严重。购物中心里，餐饮、娱乐、休闲比例上升，但餐饮的承租能力确实非常低，会给租金造成冲击。儿童业态兴起，在带来人流的同时，要考虑它的支付和承租能力。我相信，在未来的2015年甚至更远的未来，我们这个行业会趋于理性，回归商业的本质。

　　长沙未来商业布局更加集聚

　　段宁（长沙市城乡规划编制中心主任）：对现代服务业和商业的布局，规划部门希望形成“三区五线”的格局。“三区”，指未来商务集聚在三个片区：芙蓉CBD、河西滨江新城、高铁站，“五线”指商业集中、周边规划了地铁的五条路：五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、万家丽路。商业空间布局尽量集聚一点，不要太分散。

　　许智来（华远地产股份有限公司副总经理、长沙城市公司总经理）：我认为，政府要行动，做一个长远规划，光靠企业可能没有这个能力。土地招拍挂40%住宅、60%商业的比例，开发商不这样做就不行，实属无奈。

　　我们一期有16000平方米的商业，本想是打散卖掉的，最后觉得卖掉是对业态的不负责，我们就不卖了。做商业就是要把一亩三分地经营好了，达到各方利益的平衡。

　　杨毅（绿地集团长沙公司副总经理）：现在我们在做规划方案，溁湾镇项目要加强地下空间的开发，但在方案的推进中碰到了很多规划上的瓶颈。讲到新格局，其实很有挑战性，电商对我们的冲击也很大，特别是一些进驻中国时间比较长的企业也出现了经营方面的问题。

　　没有五年眼光，基本上就被淘汰了

　　龙固新（德思勤集团董事长）：上海陆家嘴只有单一的商务功能，试想一下把新天地和上海文化中心放在一起的话，整个陆家嘴这盘棋就火了。现在单一的综合体、单一的百货，甚至是购物中心已经走下坡路了。未来城市需要有综合功能区，满足多方位的需求。

　　前段时间，在亚洲很有名的一些商业公司的商场都在萎缩。商业从规划、设计到招商，快的要超过三年，你对商业市场没有五年眼光的话，基本上就被淘汰了。

　　王凯华（长沙开福万达广场营销经理）：我们万达的订单式商业，可以归纳为联合发展，共同选址，前期沟通，技术对接，平均租金，健康发展，先租后建，无缝对接。同时，今年开业的万达“宝贝王”，就是主动转型的一大重要举措。万达的开发模式也在不断创新，从最早的单体店到万达文化旅游城，规模更大了，选址也有所不同。

　　文学（戴德梁行长沙公司副总经理）：从开发商方面来看，面对着商业项目大量涌入市场，传统住宅发展商进入商业地产市场，商业地产出现参差不齐的情况；从品牌方面来看，出现了奢侈品与快销放慢开店计划，以及观望市场动向的趋势。