合理负债稳健拿地 旭辉控股力求“匀速”攀升

　　4小时内，上海单价地王两度易主。

　　受房地产市场成交量触底反弹的刺激，12月最后一周，上海土地市场上演了2014年“最后的疯狂”。

　　然而，在土地成交溢价不断走高，楼市情绪再度走向乐观的背景下，不少稳健型房企仍按照既定的战略和节奏在土地市场进行有序“备货”，旭辉控股集团有限公司(00884.HK，以下称“旭辉控股”)就是其中之一。

　　12月25日，旭辉控股以总价6.29亿元竞得上海松江区车墩镇车亭公路2号-2地块(以下称“车墩地块”)，溢价率仅为0.32%。面对年末火热的土地交易市场，旭辉控股始终保持着“积极参拍，理性出价”的商业策略。

　　通过梳理发现，截至目前，旭辉控股今年新增储备11幅土地。除今年首次战略进驻的南京外，其余地块均为旭辉已进入并深耕多年的一二线城市。2014年，旭辉控股进一步夯实了其全国化布局，目前在16个城市拥有80个项目。

　　“我们要保持土地储备的适度，到年底，我们的土地储备量要能覆盖住今年销售量的4倍到5倍。” 旭辉集团董事长林中日前接受媒体采访时表示。

　　“稳中求快”是旭辉控股近几年最为业界称道的一点。在实现销售规模快速增长的同时，旭辉始终非常注重公司内部财务的平衡与把控。

　　用林中的话来说就是，旭辉拿地一向秉持“不拿高价地，不拿地王”的策略。“量入为出、量力而行”，是旭辉内部反复强调的拿地原则。

　　据悉，旭辉控股每一次参与竞拍地块，首先会进行内部压力测试，考虑的第一个问题就是资金。当面对大金额优质地块时，旭辉往往采取与其他开发商联合开发的形式，以分散资金压力。譬如，今年9月，旭辉以41.75亿元竞得的上海浦东洋泾地块便将通过引入合作方的模式对资金压力进行分流。

　　“我们20亿以上的土地大多都会寻求合作伙伴来共同运营”，旭辉控股有关高层表示。“20亿是一个很重要的拿地分界线。”

　　旭辉控股在土地成本上的严格控制，使得其项目销售具有较大的利润空间。今年上半年，旭辉实现核心净利润6.46亿元，同比增长12%，核心净利润率同比提升0.9个百分点至12.9%。在多数国内开发商的利润率整体承压之际，旭辉控股仍维持着优良的盈利能力。

　　最新数据显示，今年1至11月，旭辉控股共计实现合同销售金额约190.3亿元，同比增长33.5%，已完成全年合同销售目标(人民币220亿元)约87%。在近七成房企无法完成年度销售目标的背景下，旭辉控股仍按照其发展节奏实现了销售的快速增长。

　　“跑赢大盘”的销售表现，使得旭辉控股手握“重金”，现金流顺畅。今年上半年，旭辉现金回款率高达80%，旭辉账面现金逾60亿元。标普日前发布报告称，旭辉在2015年所持有的现金，将是其所需用现金总数的1.2倍，即便旭辉的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)下降30%，现金流也仍将保持“正数”。

　　充足的现金流反过来为旭辉控股土地储备及规模扩张提供了必要的条件。“公司前11个月的销售额是190亿元，用于拿地的资金，只占到公司销售额一半不到。从资金占比来看，我们已将拿地的风险控制在最小程度。”旭辉有关人士在接受记者采访时表示。

　　穆迪副总裁梁镇邦曾指出，旭辉控股销售回笼资金足以支撑其土地扩张速度。加之从资本市场所获得的较低成本的融资，旭辉未来规模增长所需资金充足。

　　上市两年来，旭辉控股已经构建了完整的多元化的融资体系。其中，境外融资占40%，境内融资占60%。资金成本相较于国内绝大多数房企具有明显的优势。比如，旭辉于11月初为旗下上海恒基旭辉中心项目与境内外银团签订的贷款协议，其贷款年利率已降至香港银行同行业拆借利率(HIBOR)+4%。

　　在严控的土地成本、顺畅的销售回款及低成本的融资三方作用下，旭辉动态负债率始终维持在70%左右的合理水平内，并成逐年下降之势。

　　林中表示，旭辉控股现阶段，年复合增长率为40%-50%，主要依靠经营的效率、资产的效率来提高，要保证财务稳健，净负债率必须维持在70%左右的波动。接下来，希望能将旭辉的净负债率降到50%，每年从销售额中拿出30%的钱买土地，并做到15%的利润率。

　　“旭辉一直以来都追求稳健、安全、有质量的增长，未来会在负债、盈利、质量平衡等方面做到同规模企业中的最好。”林中表示。