清远楼市销售量价齐降 库存可消化近2年

　　容积率越高，总建筑面积越大，也就意味着成本被摊薄，但住户居住质量却受到影响。

　　房地产销售市场继续低迷，呈现量价跌幅加剧趋势，不少开发商打起价格战。 南方日报记者 曾亮超 摄

　　新常态，2014年度中国经济关键词，实际上也是楼市的关键词，这一年，楼市一改以往火爆态势，投资增速放缓、成交量大幅下滑、库存居高不下、房价下行，市场分化加速。新常态下，清远楼市有哪些表现？

　　供求

　　销售量价齐降 库存可供清远近2年消化

　　房地产销售市场继续低迷，呈现量价跌幅加剧趋势。数据显示，2013年前10月全市商品房屋销售面积411.8万平方米，增长38%，今年同期房屋销售面积324.5万平方米，下降21.2%；去年前10月全市实现房屋销售额211.1亿元，增长52.4%，今年销售额159.7亿元，同比下降24.4%，而且降幅分别比前三季度扩大了0.5和2个百分点。

　　清远市区(仅含清城区、高新区)前11月房屋销售面积245.7万平方米，同比下降了15.35%，商品房销售总额约135.76万平方米，同比下降了11.67%。今年上半年房价一直平稳，并较去年同期有较大幅度增长，自8月开始，商品住宅价格开始大幅下降：8月下降幅度达15.81%，9月下降幅度达12.84%，10月下降了14.26%，11月下降了24.16%！

　　销量下降，但供应量却没有下降，还略有增长。今年前11月市区商品房新增供应面积约386.8万平方米，约33461套，其中商品住宅新增30400套，分别同比增长2.87%、6.57%、5.38%。2008年至今年11月，共发放预售证的商品住宅套数约145551套，共销售106894套，预计未销售38657套，也就是目前库存量或接近40000套，按照近两年平均每年22000套销售量计算，库存量可供清远近2年消化。

　　政策

　　控容：清远3.0以上容积率项目要降容

　　政策诸如限购、限贷等确实在松绑，然而，并没有如一些开发商预测的那样全面松绑，曾在年初传说中的清远救楼市政策，并没有出台，反而是清远加强了对容积率的控制。

　　2月24日，清远市政府官网发布了《清远市城市规划区内容积率偏高项目降低容积率工作实施方案》的通知，要求清远市城市规划区内(含清城区、清远经济开发区和清新区行政范围)，于2012年11月14日前已取得规划设计条件或已批准修建性详细规划，且其容积率3.0及以上、以住宅开发为主的经营性用地项目，均为容积率偏高项目，都应该降低容积率。其中容积率4.0及以上的项目，原则上降容0.5；容积率3.0及以上至4.0区间的，原则上降容0.3。

　　新报建和开发的项目则严格按照规定容积率实施。以今年初1月拍卖的地块为例，也就是近期刚推出的保利天汇项目，拍卖时候容积率被控制在3.0以内，楼面地价高达约1800元/平方米左右。而与之相邻的凯景中央首座地块与2007年底出让，最终容积率高达6.15，楼面地价与此相当。

　　对于开发商来说，容积率越高，总建筑面积越大，摊薄了楼面地价，也就意味着成本被摊薄，有的甚至摊薄到地价在总成本中忽略不计，那么获得的利润就越高。反之，地价成本就高。对此，清远一资深地产人士告诉记者，近两年楼市大环境不太好，许多楼盘面临着较大的销售压力，在此背景下一些楼盘大打价格战，每平方米三四千元。“之所以有些房地产商敢打价格战，就是因为容积率高，降低了楼面地价，成本低。”

　　从今年陆续出台的控规来看，容积率普遍在3.6以下，也就是说，未来开发商必须转变开发思路，迫使其转型——通过时间换取土地升值来实现利润，到提高资金周转、提高品质来实现利润最大化。

　　营销

　　自媒体崛起与全民营销

　　互联网的运用今年以来在清远楼市得到前所未有的重视，其中最为突出的是微信。

　　其实在此前，清远一些开发商已经成功利用互联网进行电商，但更多用于外向型楼盘即到广州拓客的企业，微信以及为此展开的营销则被开发商普遍接受。而在清远将此发扬光大的代表非万豪水晶莫属，并以此示范作用滥觞清远。

　　微信，近两年兴起的手机终端即时聊天工具，这种新技术已经深深影响到人们的生活，每一个家庭及其成员。微信有两个重要优势：一是便捷，二是用户是主体，可将信息直达终端，并通过用户调动朋友圈，可以激发用户的自主性、自发性，积极主动参与到活动中，并且在用户朋友圈自发传播。对于开发商来说，微信成功运营，可以建立起自己的自媒体渠道，掌控一定话语权，通过终端用户圈定一群粉丝，实现数百倍、千倍的营销效果。

　　和微信相类似的是，开发商的全民营销战略的崛起，最具代表性的是时代倾城、碧桂园等。他们最高峰时招聘了数百个业务员，提成比市场普遍高很多，通过众多业务员自发推介、销售来实现销售突破。还有一些开发商采取全民介绍有奖励的模式，把每一个市民都当作销售员，继而实现传播和销售目的。

　　另外，开发商采取的活动营销更为灵活，最为突出的是采取迂回战术，打孩子牌。最为突出的莫过于万豪水晶湾、七色城邦等，通过策划众多针对孩子的活动，吸引全家到售楼部，参与到楼盘及其企业组织的活动中。

　　这类活动可以解决两个问题：一是人气问题。有了人气，可以烘托氛围，营造火爆的景象，刺激成交；二是便于邀请客户，解决邀约理由。买房是一个普通家庭最为重要的大事之一，因此不可能第一次看房就购买，会对比，犹豫，需要各种理由让客户愿意来，多种作用下才能刺激客户成交。

　　地产行业人将这些突出的营销模式归结成一个术语：互联网思维。百度百科对互联网思维的解释是对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。简单来说，营销活动更注重客户的体验性、参与性。这种活动具有较强的开放性、包容性。

　　陈步上