库存压力仍然巨大 2015房地产业须提前适应新常态(2)

　　那么，一二线城市销售好转，是否会带动三四线城市好转？

　　对此，中金公司分析师边泉水告诉中国商报记者，“由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大。11月北上广深商品房销售面积同比增长13%，但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。”

　　“根据过往数据来看，一二线城市商品房销售对三四线城市具有领先性，变动趋势基本相同，分化现象不明显。也就是说，当前一线城市销售回暖，可能是三四线城市销售好转的前兆。背后的逻辑可能是，货币政策是总量政策，如果货币政策变化，对不同等级的城市的销售均会有影响。但更大一部分是无法被经济因素解释的，学术上称其为预期传导（即明星城市的示范效应）。”边泉水如是说。

　　中金公司判断，三四线城市今年下半年很可能也会走出上行趋势，但应注意的是，由于这些地方潜在供应仍然太大，因此不可盲目乐观。

　　经济学家马光远在接受中国商报记者采访时就表示不是十分看好三四线城市地产的前景，他坦言，未来只有20%的城市住房具有投资价值，而这20%更多会出现在一二线城市，即便房贷政策出现微调，受益的也就是这20%。

　　开发投资增速有望企稳

　　在谈到2015年影响房地产开发投资的因素时，中金公司分析师刘博在接受中国商报记者采访时认为，“短期影响房地产开发投资的因素主要涉及三方面：即货币条件、市场需求（其走势可通过商品房销量判断）和房地产政策。当前这三方面在边际上都发生了积极变化，因此我们认为，2015 年房地产开发投资增速不会大幅下滑，相应的房地产对经济的拖累程度较2014年将大为减轻。

　　首先，2015年货币条件将向宽松转变，支持房地产开发投资增速企稳。刘博告诉中国商报记者，“我们维持2015年央行将再次下调存贷款基准利率1次，对称降25个基点，同时存款准备金率下调4次（不含贷存比口径调整的对冲行为）的预测不变。货币政策逆周期操作功能的恢复将宽松货币条件，引导实体经济利率下行。实证分析显示，房地产开发投资是实际利率的减函数。也就是说，实际利率下行，将有利于房地产开发投资的增速企稳。”

　　“此外，未来房地产政策还将进一步向市场化回归。去年9月底出台的房地产政策标志着房地产调控去行政化，这将降低房地产市场硬着陆的风险。同时，不排除个别一线城市的限购措施在2015年松绑的可能。”刘博如是分析。

　　中金房地产组的研究也认为，今年商品房销售面积增速可能回升至3%，较2014年升 11个百分点。数据显示，房地产销售领先新开工面积增速5至6个月，预计2015年房屋新开工面积增速可回升至-3%左右。根据新开工面积增速和房地产开发投资增速的关系，中金公司认为2015年房地产开发投资增速可能高于此前预测的8%，预计最终增速可达到10%。

　　“如果2015年商品房销售面积增速转正，达到3%；房地产开发投资增速企稳，达到我们预计的10%，则房地产对经济增速的拖累作用将较2014年大幅减弱。我们预计2015年房地产对经济的总体作用仍是向下拖累，在-0.3 个百分点左右，但是将显著小于 2014年的-1个百分点，经济增长存在上行风险。”刘博告诉中国商报记者，“由于三四线城市潜在供应太大，本轮房地产市场的复苏行情比较复杂，我们仍需继续关注其发展及其对经济增长的影响。此外，国务院43号文的执行对今年地方财政以及基建的影响还难以看清楚，我们维持经济增长7.3%的预测不变。”

　　而中国社科院日前发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014~2015)》则预测：2015年，中央和地方将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。

　　课题组分析认为，未来中央和地方有望推出的救市政策包括：全面取消住房限购政策;进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件;进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等;政府收购过剩的商品住房用作保障房之用;加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给;进一步放宽购房落户政策等。