房企“一哥”易人启示：单一住宅时代终结？(2)

　　由商业地产衍生出来的另一个巨大机会，是REITs（房地产信托基金），它的本质是把流动性较低的房地产物业，直接转化为资本市场上的证券资产，通过租金收入和房地产升值提供收益，让中小投资者也能参与房地产业的投资。中信证券的研究报告显示，截至2014年6月，美国传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中最大的REITs西蒙地产市值达517.25亿美元，是美国的最大开发商市值的六倍多。

　　陈聪表示，长期以来，我国的无风险利率相对较高，物业增值较快，造成租金回报率长期相对偏低，商业地产的持有无利可图，因此开发商往往选择散售。但中长期来看，社会无风险利率有下行的可能，物业增值速度也会放缓，这会导致物业租金回报率逐渐具有吸引力。未来随着我国REITs政策的放开，将吸引越来越多开发商持有商用物业，并逐渐变身为拥有一个物业组合的类金融企业+增值服务平台。

　　除了商业地产，数量庞大的存量住宅同样蕴藏着巨大的机会。以往，绝大多数投资者认为物业管理盈利空间有限，但物业管理却是掌握存量房源的最好切入点，一旦能够通过物业管理建立起和小区住户的粘性，将产生巨大的附加值，包括小区住户的社交、购物、教育、医疗等各层面的需求，都可以通过这一平台获得。

　　在陈聪看来，国内首个物业服务公司彩生活在港上市后之所以受到追捧，是因为它让投资者看到“通过物业管理掌握房源，搭建中国存量房服务平台”的可能性，但彩生活在存量房市场的份额其实并不大，未来会有更多的开发商加入到优质存量房资源争夺战中，并探索出一条打开存量房增值业务大门的商业模式。

　　此外，从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划 （2011~2015年）》中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，中国已步入老龄化社会。更值得关注的是，老年人口还在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

　　老龄化社会的来临，一方面将导致国人养老负担加重，但另一方面，“银发经济”将催生出蓬勃的市场需求，例如养老地产。欧阳捷认为，目前我国大多数养老地产是以养老的名义卖房。事实上，中国老龄化人口的人均消费较低，根本无力购买昂贵的养老地产项目，未来养老地产的发展核心应该是围绕社区养老服务、住宅适龄化改造展开，由于我国老龄化人口规模庞大，更适合房企通过服务而非地产实现盈利。

　　合伙人时代来临/

　　与房企转型几乎同步进行的，还有与之配套的房企制度变革。

　　如今，曾备受推崇的房企职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起。

　　在造访互联网龙头阿里、腾讯、小米之后，万科率先推出事业合伙人制度，包括跟投机制和员工持股两块内容。其中，跟投机制是指除部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和项目管理人员必须跟随公司一起投资。

　　碧桂园也在2014年年末推出名为“同心共享”的合伙人制度，公司所有新获取的项目均采取跟投机制，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。随后，包括龙湖、绿地、复星等大型房企纷纷提出各自的合伙人计划。

　　在欧阳捷看来，过去十年被称为地产“黄金十年”，虽然大部分房地产企业在管理体系上还比较粗放，但由于整个行业处于高速发展期，只要企业能拿到地和钱，利润基本就能保证。但如今，随着房地产进入下半场，人才在企业转型过程中扮演着更为重要的角色，未来管理模式和人才才将是房企竞争的核心要素，这是合伙人制度诞生的行业背景。

　　《每日经济新闻》记者最新了解到，万科即将以合伙人制成立新公司，密谋进军家装行业。在这波行业变革的浪潮中，房企能否顺利转型，合伙人制将成为主要看点之一。记者 区家彦 发自广州