惠州：去年楼市成交下滑 均价同比仍小幅上涨

■年度数据

　　2014年的中国楼市，在“钱荒”的高压下自始就弥漫着悲情的色彩，惠州自然未能幸免。随着2015新年的到来，近日，各大统计机构监控的2014年惠州楼市年度成交数据统计陆续放榜。

　　在总体成交分布上，2014年惠州全市成交房源78943套，成交面积793万平方米，总计成交金额达到472亿元，相较2013年全线下行。在成交均价方面，全市房地产住宅成交均价5950元/平方米，尽管行业低价走量策略全年延续，但同比并未下行并出现3.27%的小幅上涨。

　　在项目成交方面，碧桂园十里银滩以59.94万平方米占据榜首，德丰凯旋城、龙光城分列二、三位，成交面积均突破20万平方米。具体到惠州城区，雅居乐白鹭湖、中信凯旋城、水岸城和中洲中央公园继续领跑，成交面积均突破10万平方米。

　　另外，结合全国房企销售排行榜单，7家千亿级以上房企有三家布局惠州，76家百亿级以上企业有17家布局惠州。尽管在具体的销售金额占比上，规模型房企在惠的业务规模仍旧有限，但大型房企扎堆的状况可以看出惠州市场在房地产企业战略布局的重要性，而这种巨头扎堆的情况也很大程度上加大了惠州楼市的抗风险能力，也使得后市备受期待。

　　(数据来源：克而瑞、惠州中原、惠民之家)

　　■观察眼

　　2014冷暖更迭

　　2015满是期待

　　2014年的楼市，无论是全国宏观市场，还是具体到惠州微观市场，无不从新年伊始就被笼罩上一层悲情色彩。

　　然而，尽管银行端和市场销售端的压力不断，但从年尾的统计数据来看，市场成交仍旧坚挺。在企业端，万科和绿地破天荒地迈入了“2000亿”俱乐部，千亿俱乐部成员也仍保持为7家，且业绩增长幅度空前。

　　具体到惠州，碧桂园、龙光、中信等巨头房企表现依旧抢眼，方直、德威、隆生等本土房企也持续发力，破十亿、破二十亿的企业有增无减。行业正在向规模型集聚的趋势明显，而这对于惠州楼市发展而言，亦在不断步入理性和规范。

　　站在辞旧迎新的年轮转角上，过去一年的惠州楼市景象历历在目。“钱荒”加码、银行惜贷，进而引发市场销售遇阻和房企坍垮，这些在宏观层面无疑拉升了市场的悲情值。而梳理起一帧帧楼市映画，金泓地产天价扎入城市旧改，范爷代言，以及年末地王一再易主等，楼市任性的开发商形象跃然纸上。此外，市民观望、政府助力、企业自救和央行救市，更是合力谱写了一段“一市有难，各方施援”的美如画之画面。

　　至于后来年终的楼市异军突起，就都是小伙伴们所熟知的故事了，一周年楼市的兜兜转转，又回到了那个坊间都在传闻的“白银时代”的起跑点。

　　然而，用已经跳入新年的心态理性审视，2014年的楼市留给我们的疑虑仍需释疑。钱荒、惜贷、滞销、资金链破裂，这应该是值得警惕的事件，在市场成交一再停滞，问题楼盘事件频繁发生的时候，各方都在质疑传闻中楼市泡沫是否真的来临？惠州房地产市场高库存垒砌的市场泡沫是否真的将破裂？

　　实际上，作为惠州行业人都不愿应对这一设问，觉得太过无聊，然而这分明已经成为必须要面对的问题。摆正这一质疑无疑得从供需双方和城市环境来看，首先要看到当前城市楼市的主力消费人群，宜居宜业宜游的城市环境对外来人口的吸收，使得楼市当前主力购房群为固定在城市的刚性需求。无论是外来人口的首套置业需求，还是老惠州的换房置业，源自城市内部的消化力支撑作用明显。

　　其次，开发企业的构成分布也拉高了市场弹性。作为惠州这样一座三四线城市，全国千亿规模以上企业有两家，百亿规模以上企业有17家在惠州布局，此外，方直、德威、隆生等本土巨头有序竞争，良好的企业运作和市场风险规避能力也使得大市场环境短周期难以动摇。

　　当然，行业的发展更与城市发展战略和主政部门勾勒的行业发展环境和前景息息相关。惠州城市化的加速推进，以及对房地产业的鼓励和扶持，房产行业在很长一段时间内仍将作为城市税收和财政的重要贡献行业。在这种环境下，惠州房地产市场是否将崩盘的讨论显得多余，而在市场局部出现的调整和更迭则更多的是市场不断规范化和理性化的过程。

　　回归到2014年的楼市，尽管前三季度的市场雾霾最终被四季度冬日的阳光化解，但亦留下启示。本土龙头房企的悲情倒下，告诉我们当前的房地产市场已经不再是暴发户的土老板拿着一筐筐银两就可以躺着大把大把挣钞票的时代了，即使远离一线市场的惠州亦是如此。更加通畅的融资渠道，更加规范的管理和现代经理人制度不可少。此外，高启的库存也警示这后续房企不再想当然，紧跟时代的步伐之外，还得尊重小城市的游戏规则，在户型配比、在社区规划、在居住偏好上更加接地气方能讨好到挑剔的买房人。

　　最后直面当下2015年楼市，无需言说守得云开见月明诸如此类的言语来武装行业的敏感心脏，高库存下压力仍旧难以削减。然而，经历过2014年的楼市冷暖更迭，市场各方已然都在恢复中，对于未来市场，自然满是期待。

　　■年度关键词

　　2014年12月中，《咬文嚼字》编辑部公布了去年十大年度热词。其中，顶层设计、新常态、打虎拍蝇、高大上、萌萌哒等热门词汇入选。这些极具画面感和喜感的词汇代表了过去一年中，国家和社会所发生的问题和民族关注的热点，某种程度上，这缩影了2014年一整年的中国。

　　然而，最具创造力的网民们并不买账，纷纷在微博、微信等社交媒体上发起“2014年度网络流行热词”的票选，抛开雅俗的桎梏，任性、也是蛮拼的、NOZUONODIE、现在整个人都不好了等滑稽了一整年的词汇悉数入围。

　　具体到事关惠州市民安居乐业的2014年楼市，在银行惜贷、销售遇阻、企业遭困的背景下，压抑周期长达三个季度的楼市在进入第四季度后突然开了窍，销售成交也呈现翘尾格局。悲喜两重天的境遇背后的酸甜苦辣咸杂陈，竟也与几个充满自嘲口吻的网络红词不谋而合。

　　2015年，作为旁观楼市的参与者和记录者，南方日报更希望惠州房地产行业真的能够“画面美到让人不敢看”，在“蛮拼”的节奏中，“任性”地稳步向前走。

　　Part 1：酸

　　关键词

　　也是醉了

　　释义：表示对人物或事物，无法理喻、无法交流，意同无语、无法理解。

　　事件：房企跨入两千亿时代、银行惜贷、“V”跑

　　评析：在刚刚结束的2014年，由于万科和绿地年度销售额超过2000亿，中国房地产企业破天荒地跨入2000亿规模时代，尽管这是市场发展的规律，但在这样一个行业普遍叫苦不迭的市场环境下实现跨越，委实看醉了。具体到惠州市场，跨入新年却不见银行放贷松绑，开发商号召跑跑步也能聚集上万人次出动，怎么看怎么转动脑袋也是围着一圈星星。

　　Part 2：甜

　　关键词

　　且行且珍惜

　　释义：扶持，一路珍惜。

　　事件：央行降息救市、房企纳入企业服务月、公积金系统上线等

　　评析：2014年的房地产市场突然走低，有别于此前任何一个楼市下行周期。政府端并未出台任何打压措施，尽管以往每次宏观调控后的楼市都会反弹节节高，但去年的市场却是源于市场的自我调节，而这也分外苦涩。眼见楼市困局无解主管部门着急了，央行、住建部频出新政注入信心，地方政府在金融业、政府服务以及房管、公积金等措施不断，社会主义市场经济这碗水要长流还得多帮多扶，且行且珍惜。

　　Part 3：苦

　　关键词

　　NOZUONODIE

　　释义：也为“不作死就不会死”，表示没事找事。

　　事件：问题楼盘、施工违规占道、楼盘质量门、三块七拍卖

　　评析：尽管楼市大环境的走低让市场主体在销售过程中频繁遇阻，但也有些楼盘仍旧是“NOZUONODIE”。华轩居的业主维权多年仍无出路，东江新城某楼盘围路施工，而富力现代广场、和润家园等楼盘则由于质量不过关使得业主不敢装修居住。实际上，这些都是行业长期存在的问题，开发商为了赶工、为了销售，质量门、欺诈门、违规施工等频发，而对于市民而言，面对业界良心都以退化的开发商，买它的房子岂不闹心！

　　Part 4：辣

　　关键词

　　也是蛮拼的

　　释义：表示很努力之意，但努力了却没成功。

　　事件：低价走量，房产众筹、二三级联动

　　评析：楼市环境不好，市民可以退两步再探头望，但开发商们还是得豁出去拼。降价潮的兴起就是一个重要的表现，从2014年3月左右开始，雅居乐白鹭湖、海伦堡系和中信系便频繁降价，随后嗅到市场行情醒悟过来的开发商，尽管也是蛮拼的，降价幅度一再拉低，但走量的效果却不再利索了。此外在众筹和联动方面，开发商广拓渠道以期待能拉动销售，但至于后来的结果……据说很难卖。

　　Part 5：咸

　　任性

　　关键词

　　任性

　　释义：取本意，流行于“有钱、任性”，多为调侃之意。

　　事件：范爷代言天玺湾、企鹅展、岁末地王频更迭

　　评析：按照常理，市场销售端不给力，开发商在营销端必然精打细算，实际上，2014年的惠州楼市基本也维持着这一趋势。然而也有例外，人称“范爷”的范冰冰入惠代言，南极企业也在炎夏为开发商站台卖楼……，这都不是小钱能办的事。另外提到年末出现的土地市场年度地王频繁刷新的事件，无论是旭日地产的5.18亿，还是隆生企业的7.74亿，那都不是事，谁叫咱是开发商，有钱、任性。