达州房价进入“后备案时代” 楼市调控去行政化

　　“新建商品住房销售价格备案制度”已终结

　　“从2015年1月1日起，达州市正式取消实行了3年多的‘新建商品住房销售价格备案制度’，新建商品住房销售价格将严格执行明码标价、‘一房一价’制度。”此举，宣告了“新建商品住房销售价格备案制度”行至末路，达州的房价进入“后备案时代”。本期，华西城市读本《乐居周刊》将追溯“备案制度”诞生的初衷，在3年多的实行过程中，为达州房价带来了哪些影响？取消备案制度后，达州的房价将走向何方？以及广大市民对于“备案制度”取消后，还存有哪些方面的担忧？备案初衷

　　稳定房价促进达州楼市健康发展

　　“新建商品住房销售价格备案制度”是指：新建商品住房在面向市场销售前，开发商(企业)必须到相关部门申请价格备案。备案内容当期销售推出商品房总套数及其户型、各种户型的建筑面积及其套数、销售单价、总价款、当期推出销售的商品住房均价。

　　只有在以上内容得到相关部门的核定备案后，开发商(企业)才能办理“商品住房预售许可证”。并且在销售过程中，销售价格不得高于备案价格。

　　据了解，达州市从2011年5月，正式实行“新建商品住房销售价格备案制度”，截至2014年12月31日，这一制度在达州市实行了3年多时间。

　　“当时这一制度的实行，旨在通过行政手段来稳定达州楼市的房价，防止房价出现过快、无序增长，从而促进达州楼市的健康发展。”据达州市住建局相关工作人员介绍，2011年，正值达州楼市的上升期，市场需求逐渐增多，由于当时开发楼盘相对稀缺，一时间房价大幅跃升。正是在这样的背景下，“价格备案制度”应运而生。

　　从该制度实行3年多时间来的效果看，该工作人员表示，这一制度在抑制房价上涨方面是达州楼市发展的又一轮黄金期，市场供需方面，供小于求，一时间形成了卖方市场。房价也在这两年出现了大幅上涨。从‘4000元时代’正式进入‘5000元时代’，个别高品质楼盘甚至迈上了‘6000元时代’。”

　　该工作人员断言，如果不是“价格备案制度”通过行政管控的方式影响市场，2011年、2012年达州房价的上涨幅度肯定会更大，达州的房价肯定也不止目前这个水平。

　　“从表面来看，‘价格备案制度’在这3年多的时间里稳定了达州房价，促进了楼市的健康发展，但却忽略了市场规律。”达州某房产专业人士提出了自己的看法。房子，和其他商品一样，价格都应由市场的需求来定，政府不应过多地干预。因此，这个原本就“鸡肋”的制度，现在终于走到了末路，也说明政府越来越重视市场配置资源的作用。

　　去行政化发挥市场配置资源作用

　　建商品住房销售价格备案制度”，新建商品住房销售价格将严格执行明码标价、“一房一价”。尽管“价格备案制度”已不复存在，但不可否认的是，“价格备案制度”通过行政手段，让2011年、2012年正处于发展黄金期的达州楼市并未出现房价过快增长的现象，在上行市场中，房价相对有序地上涨。因此，也避免了在2013年、2014年达州楼市逐渐下行中，房价出现大面积下滑的局面。这其中，“价格备案制度”发挥了其重要作用。

　　据记者了解，此次取消“新建商品住房销售价格备案制度”的决定，是在对达州楼市目前价格，以及开发企业价格行为等方面进行综合分析后做出的。经有关部门综合分析得出，目前达州楼市房价相对稳定，价格行为比较规范，并可通过明码标价等措施进行监管，继续执行原来的“新建商品住房销售价格备案制度”已不适应现阶段达州楼市的需要。

　　“取消‘价格备案制度’并不代表完全放任自流，相关部门还是可以通过明码标价等措施进行监管，以免开发商(企业)在实际销售过程中出现随意涨价等乱象。”据达州市住建局工作人员介绍，最终目的，是希望市场能发挥出其配置资源的作用，并能根据供需变化，及时做出反应。“我觉得这个决定是尊重市场的表现，还价格于市场，让市场真正成为自己的主宰，而不用过多地依附行政手段。”达州一位房产专业人士说，同时，这也是对前一阶段达州楼市的一个检验，通过去行政化的手段，来检验达州楼市的发展到底是否健康，没有过多行政干预的市场，是否还能顺利行进在前进的道路上？

　　而据另一位房产专业人士分析到，有关部门之所以敢如此大胆地做出“取消价格备案制度”，是因为目前达州楼市正处于下行市场。脱离了“价格备案制度”后，没必要担心房价会出现无序上涨的局面，不受备案价格约束，也给开发企业的营销策略更大空间，不排除通过降价等让利于购房者的方式来促进销售。最终，既能让购房者从下行市场中享受到真实惠，也能促进达州楼市的健康发展。市民担忧

　　失去行政管控的房价会不会无序上涨？

　　对于“取消新建商品住房销售价格备案制度”，华西城市读本记者在采访过程中发现，业内人士和有关部门人员对此普遍持看好态度。但，也有不少市民却有着不一样的看法，甚至对取消“价格备案制度”后的达州房价表示担忧，担心失去行政管控的达州房价，可能会像一匹脱缰的野马不受控制，无序上涨。

　　“就目前的市场环境来看，开发商(企业)降价都不一定有人买房，要是有哪个开发企业冒天下之大不韪涨价的话，估计问的人都没有，更何况买房。”市民赵先生说，因此，“价格备案制度”存不存在都无所谓，目前不担心有哪个开发企业敢贸然涨价。

　　同时，赵先生提出了自己的担忧，如果有一天市场环境好转了，“价格备案制度”也已不存在，那开发商(企业)是不是就可以根据市场供需情况，“明码标价”地随意涨价了呢？

　　对于赵先生的担忧，达州一楼盘营销总监给出了解释。这就是取消“价格备案制度”后，将市场配置资源的作用发挥到最大，价格完全根据市场供需情况及时调整。“如果某个楼盘的产品质量高，大家都喜欢，那么就理应卖个好价钱，涨价也是理所应当的。如果大家都不认可某个楼盘，那么为了销售，势必在价格上做出一定让步。至于楼盘因产品质量高价格涨得太离谱了，购房者根据自己的经济实力不选择便可以了，通过市场的杠杆让价格回归理性。”

　　有关部门工作人员表示，房价是否合理，完全通过市场来检验。如果价格虚高，开发商(企业)随时可以进行调整，通过各种营销方式应对市场变化；如果偏低，开发商(企业)为了让自己的利益最大化，也可以随时调整价格，能不能得到购房者的认可也只有通过市场来检验。这就是取消“价格备案制度”的好处，便于开发企业在应对市场变化时更加灵活多变。而不像“价格备案制度”实行时那样，价格一旦备案，卖得再好，想涨价都不行。开发企业和购房者都要对“后备案时代”的达州房价有充分的心理准备。华西城市读本记者 罗轩