武清楼市“蓝印”后走势平稳 城镇化激活本地需求

　　今年第一个工作日，天津武清区产业布局再迎重磅角色——阿里巴巴菜鸟项目。根据规划，阿里巴巴将在武清分三期建设占地1500亩的华北物流中心，将武清打造成为辐射环渤海及北方地区的电商产业城。据介绍，在京津冀协同发展的背景下，武清近年来全方位拓展开放引资的深度和广度，大项目攻关和重点区域招商取得丰硕成果。在专家看来，随着武清产业布局的不断深化，以往靠“蓝印”户口拉动的武清楼市正在迎来新的催化剂，这也是2014年年中“蓝印”取消后武清楼市成交套数、成交面积仍保持稳定的主要原因，再加上京津冀协同发展的利好，武清楼市未来值得看好。

　　近日，天津各区县2014年楼市成交情况相继出炉，“蓝印”结束后外界关于武清楼市变化的猜测也有了明晰的答案。据搜房网数据监控中心统计，2014年武清区普通住宅成交套数为18107套、成交面积为181.32万平方米，占据天津楼市两大年度榜之首。具体来看，武清区2014年1-6月连续六个月位居全市新建商品住宅成交套数之首，其中5月“蓝印”末班车效应导致成交井喷，单月成交6092套为年度峰值；7-12月，离开“蓝印”的武清楼市仍保持平稳，后五个月的成交量稳定在全市第五位到第一位，与市内六区成交总和基本持平，与第二成交热点区域津南楼市相比几乎不相上下。

　　“除了‘金九银十’楼市传统成交旺季以及房贷松绑政策的刺激以外，武清区近年来深耕产业配套吸纳外地就业者购房也起到了很大的推动作用，种种利好填补了‘蓝印’之后的空白，保证了去年下半年该区域楼市成交量的稳定。”天津中原投资顾问部总监高飞分析认为，武清区立足于区位、交通、生态等综合优势，加快打造区域产业升级，目前已经形成了“两区五园”的开放格局，对楼市的拉动效应正在快速放大。

　　据介绍，“两区”是武清开发区和武清商务区。开发区是武清开放的龙头、经济发展的主发动机，拥有国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业区两个国家级品牌，目前一二三期30平方公里已开发完毕，四期20平方公里建设招商加快推进，累计引资1200亿元，入区企业1400多家。商务区成立于2012年，占地5平方公里，是武清区重点打造的具有国际一流水准的生态智慧园区，重点发展总部经济、信息科技等现代服务业，目前已引进入驻一批高端项目。“五园”即京津科技谷、京滨工业园、电子商务产业园、汽车产业园四个市级示范工业园和京津高村科技创新园。四个示范工业园规划面积50平方公里，已完成开发20平方公里，税收连续三年翻番增长。京津高村科技创新园与北京通州接壤，规划10平方公里，重点发展电子信息、生物医药、信息服务等高端产业，目前已经引进高端项目100多个，发展态势强劲，承接首都资源的先行示范区功能形象已经显现。

　　刚需发力 城镇化激活本地购房者

　　“去年下半年，武清楼市成交保持稳定在我们的预期之中。其实，纯粹为了买‘蓝印’户口而到武清购房的人占比并不大，大致在30%左右，其他都是本地或周边区域的购房者，也就是说刚需和改善才是武清楼市的主流。”记者在走访武清楼市时，位于杨村片区的一处楼盘销售主管如是说，武清常住人口有100多万人，其中城区大概30万人左右，城区居民改善型购房、乡镇居民刚需型购房不在少数。

　　该销售主管的观点得到专家的认同。天津中原投资顾问部总监高飞表示，武清区产业发展起步较早，城镇化速度在近年来不断加快，这在客观上也释放了不少本地刚需购房者。以武清中部片区为例，杨村是武清区政府所在地，商业、医疗、教育等基础设施完善，以本地购房者为主，多个项目负责人称购房人群80%是武清当地人。

　　此外，武清区房价、户型优势也吸引了大量本地及天津中心城区的改善型购房者。统计显示，房价方面，2014年武清区新建商品房均价为6813元/平方米，这样的房价不仅远远低于天津市内六区、环城四区的房价，在五个远郊区县中也处于较低水平；户型方面，武清区目前市场供应以大面积洋房与联排别墅为主，小户型占比下挫。基于此，购房者以较低的总价就可以购买到大户型住宅，本地的改善型需求正在被激活。“我们项目主要以独栋、联排别墅为主，除了武清本地购房者外，天津市区前来购买第二居所的人占比也不少，这主要是近年来交通越来越便利，从项目驾车到外环时间较短，距离不再是问题。”位于武清区下朱庄片区的一处楼盘售楼人员告诉记者，下朱庄紧邻天津中心城区，区位上相比其他别墅聚集区有得天独厚的优势，售价也极具性价比，工薪族也能在下朱庄圆上别墅梦。

　　区位优势 受益于京津冀协同发展

　　武清地处京津之间，是京滨综合发展主轴的重要节点，城区距北京市区70多公里，距首都机场90公里，距天津市区20余公里，距天津港70余公里，区位优势得天独厚，被誉为京津黄金走廊。交通方面，武清依托103国道、京津高速、京津塘高速、京沪高速等国家级交通干线，搭建起区域“九横九纵”路网骨架，构筑起了“以高速公路为龙头，区级干线为支撑，覆盖城乡、开放便捷”的现代化交通体系；而京津城际铁路武清站的开通，使武清融入了京津“半小时交通圈”，实现了同城化，使武清的区位、交通优势得到进一步提升，使武清的区域路网体系更加完善。

　　而随着去年3月武清区启动“公交都市”示范区创建，预计到2015年底，全区公交线路将达到28条、公交车辆近500部，公交站点实现500米全覆盖，公交车占机动车出行分担率达到60%，将在总体上形成覆盖城区、城郊、连接市区的三级公交网络体系，同时积极规划BRT快速公交系统，推动京津冀两小时公交快速通达，使居民出行更加方便、舒适、安全、快捷。所有的这些，都为进一步推进武清大开发、大开放奠定了坚实的基础，为武清楼市带来了新的发展机遇。以武清北部片区(含高村)为例，地理位置靠近北京，京津互联交通畅通无阻，吸引了大量北京客群，以北京工作的外地人为主。

　　武清对周边人流“虹吸效应”的产生，除了交通区位优势外，还源于其生态宜居的着力打造。据介绍，武清区近年来坚持环境立区，打造出了水绿交融、宜居宜业的生态环境优势，并结合区位交通优势，激发了商贸旅游业的活力。一批集休闲、购物、娱乐、文化等功能于一体的精品商贸项目聚集新城，形成了“京津公路黄金走廊”、“城铁商圈”、“南湖商圈”、“雍和道商圈”四大商业聚集区。目前，“京津公路黄金走廊”基本建成，沿线实施京津时尚广场等商贸项目10余个；“城铁商圈”已引进佛罗伦萨小镇、奥特莱斯名品家居、国际汽车园、NBA体验中心等国际高端项目10余个。种种举措下，武清板块宜居生活环境为楼市注入新元素，有望成为京津冀协同发展战略背景下璀璨的明珠。