成都楼市终结"刚需"时代 房企新年猛推改善置业(2)

　　2014年的成都楼市，各家房企在产品结构调整方面趋势明显。2014年9月份，成都保利宣称公司将针对改善置业客户实行总价优惠4%，教师置业总价额外优惠2%，加保利地产官方微信总价额外再优惠0.5%的价格策略。

　　“房地产行业并没有想象中那么差，尤其在成都这种吸附力较强的二线城市，市场依然充满活力。”成都保利董事长吴章焰认为，没有饱和的市场，只有饱和的产品。信贷松绑政策颁布后，成都房地产市场的活跃度迅速提升，就是最好的说明。如果说中国房地产市场已整体步入“白银时代”，成都显然是更具含金量的“白银时代”。

　　作为2014年成都楼市销售排行第三及第四的绿地和万科，也纷纷加大了改善型产品布局。比如，成都绿地正在加推绿地中心468公馆和绿地锦天府项目，以及在年底推出的绿地中央广场GIC项目等。

　　早在2014年初，成都万科就制定了全系产品战略计划，旗下高端产品涵盖了万科公园五号、万科五龙山和万科金域名邸三大项目，实现了城东、城北和城南的布局。

　　那么，在市场低迷之际，为何品牌房企如此默契地加码推出改善型产品？

　　“房价上不去，地价又在上涨，在面粉比面包贵的时候，纯做刚需已经‘玩不转’了。”一位熟悉成都房地产的业内人士对《每日经济新闻》记者分析道，运作“短平快”的刚需意味着房企要靠不断扩大规模而得以周转。而扩大规模需要畅通的融资渠道，鉴于眼下的经济形势，融资环境并不理想、资金仍将趋紧。“一旦融资出现问题了，房子就会烂尾，房企将面临着多米诺骨牌倒下的可能。”权衡纯做刚需房的风险，品牌房企将改善性需求、商业地产等多元化产品作为分散风险的方式。

　　拼价格转向拼品质

　　作为2013年和2014年上半年均未上榜成都住宅销售额Top20行列的中海地产，经历了2014年下半年的“易帅”、调整营销策略，中海地产在2014年年末重回成都前20强。2015年初，中海地产更是频频亮相成都土地市场，多次参与竞拍，拿地欲望强烈。主打改善型需求的房企，似乎已等到了发力的时间点。

　　不过，做好改善型需求也并非易事，面对有过置业经历、对品质更挑剔的中产阶级顾客，房企是否已做好准备？

　　万博置业有限公司董事长米瑞蓉在接受媒体采访时表示，改善型购房者会更多考虑符合自身需求的大户型、舒适配套等。开发商应将重点放在产品分类与品质升级上，要更多的关注中年、老年人群的需求。主力户型将是120平方米、130平方米，这样才会让三室、四室在居住时更加从容。

　　“面积130平方米起，总价150万~400万元，精装大平层和面积控制合理的低密度产品，在未来很长一段时间内都将是市场关注的焦点。”业内人士认为，2014年成都楼市终结的是“刚需一家独大”的局面，而市场也会发生从 “有居”到“舒居”的质变。

　　中产购房也不会像刚需一样一拥而上，他们更关注项目的品质和口碑，一个适合中产的改善盘往往需要经历数年的持续打造，而客源也是源源不断的，因为这个购房群体本身也在成长。争夺中产市场，在提供居住空间之外，更重要的是让其居住品质有所提高。　每经实习记者 丁舟洋 发自成都