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上一页 发展租赁或有助降房价 以租代售成市场风向标(2)

2015年01月29日 13:08 来源:今晚经济周报  参与互动()

  做租赁型旅游养老地产

  业内人士认为,《意见》的方向是好的,租房市场的系统化管理确实刻不容缓,但实现的道路是较为困难的。相比二手房交易市场,住房租赁市场如何做到信息收集是最大的问题。主要因为租房成交时间短,各种长租、短租、二房东出租等情况在系统上无从鉴别。因此这个信息平台建立不难,但要实现网上备案和管理不太容易。

  而对于支持开发商将一部分新建房源变售为租,其难度可能更大。首先对开发商而言,成本回收是首位的。例如一套200万元左右的住宅,月租金能达到4500元左右已经很不错了,平均租售比基本在1:45左右。这意味着一套成品住宅,如果单靠出租,要45年才能回本,这还不考虑财务成本,因此很难有开发商能够承受。即便是最有利于出租和管理的酒店式公寓项目,目前基本所有房企也都是选择出售,而不是直接自持出租。

  此外,《意见》还鼓励有条件的开发商将新建商品房中长期持有部分房源,通过与住房租赁公司合作等方式用于向市场租赁,或转成租赁型养老地产和旅游地产。实际上,租赁型养老地产一直都备受关注。子女可以作为承租人为父母承租,承租人也可以为其他老人承租,而且在很多租赁型养老房屋租赁中是不限户籍也不限购套数的。

  据不完全统计,包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内,全国已有超过80家开发商先后试水养老地产领域。在此背景下,旅游型地产项目也做得风生水起。或许,这次《意见》的提出,会助开发商向租赁型养老、旅游地产项目完成转型。

  发展租赁或有助降低房价

  据报告显示,1月份的第二周,在已公布数据的31个城市中有18个城市的房地产交易量下降,1月份前两周的周均交易量降幅为25%。库存方面,报告中追踪的11个城市的总库存下降了0.5%。以过去12个月的滚动销售面积计算,这11个城市的库存平均消化时间为17.4个月,库存消化周期略有下降。

  对此,专家表示,发展租赁市场对房价也会有影响。这将部分原本有购房需求的群体释放到了租赁市场上,这对于开发商来说,会迫使其将部分房源投放至租赁市场。这有利于开发商进行创新与转型,完善运营配套服务,而且相对于开发商通过卖房进行现金回笼,房屋租赁是一个稳定的现金流。

  但有开发商称,用于向市场出租的房源的租赁价格并不能由开发商自行定价,而要直接和租客收入挂钩,这对现下仍将去库存作为主要任务,企图快速回笼资金的开发商来说是不利的。而且,短期内来看,楼市接下来3个至6个月的成交量会出现短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至会有一些市场基本面良好的城市出现小幅涨价的现象。

  同时,《意见》还称,要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。试点范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房。业内人士分析称,中国推行以保障性住房租金收入为基础资产的REITs产品的收益率和流动性是吸引投资者入市的关键,为了REITs在保障房上的试点能顺利推进,相关政策和制度上的保障也不可或缺。 作者:张月

【编辑:孙建永】
 
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