杭州楼市未止跌 部分板块仍可能上演"降价大戏"

　　上周，位于萧山区的绿都金域兰庭对外宣布，将对剩余房源以清盘拍卖的形式进行销售，住宅起拍价为4000元/平方米，商铺起拍价则是在6000元/平方米。

　　据了解，此次将进行拍卖的房源为绿都金域兰庭项目剩余的72套住宅和3套沿街商铺，其中住宅主力户型为128平方米的精装修房源。同时，此次拍卖均不设保留价，具体成交价格看当天的拍卖情况。而之前，据透明售房网数据显示，绿都金域兰庭总体成交均价在8600元/平方米左右。

　　此消息一出，微信朋友圈内关于绿都的这一做法众说纷纭，有业内人士直言这是绿都进行降价清盘而采取的另一种销售方式。

　　不过绿都方面对于降价一说表示否认，指出此次采用拍卖形式，是项目清盘时采用的一种特别销售方式，低起拍价并不一定意味着最后的成交价会低，“当天能拍到什么价格看市场上能接受多少。”

　　且不论金域兰庭此次做法是否是降价的一种形式，不可否认的是，绿都此举的出发点就是为了促进项目销售。在市场高库存的背景下，如何获得高去化、回笼资金是不少开发商面对的主要难题。

　　市场上多项目或明或暗在“以价换量”？

　　虽然如绿都这样采用拍卖的形式来对房源进行清盘销售的案例，之前市场上并不多见，不过为了销售“八仙过海，各显神通”的开发商大有人在。

　　1月下旬，位于九堡沿江板块的郡原相江公寓白房子推出了28套特价房，限时8折优惠，折后均价在16000元/平方米左右。但昨日致电该项目售楼处时，该售楼处销售人员表示，此次特价活动为限时优惠，已于1月31日结束。目前已恢复原价。“当时主要是为了完成公司的年底冲量任务，现在时间过了，这个活动也就结束了。”

　　郡原的相江公寓位于钱江新城二期东扩沿江地带——江干区九堡南片区，东临九堡大桥，西邻丽江公寓，南沿钱塘江，北临下沙大道，项目目前为现房销售状态。据了解，除了多层白房子曾推出8折优惠活动外，其高层部分房源也以特价方式进行销售。从透明售房网数据看，近两日相江公寓均有房源成交，平均成交均价在13000元/平方米左右。对此，相江公寓售楼处工作人员坦诚，高层部分的房源也曾推出特价活动，而透明售房网的备案会有些滞后，目前显示的成交价格还是之前特价房源为主。“现在高层部分的房源活动特惠活动也结束了，目前剩余房源不多，在售价格16000-17000元/平方米之间。”

　　据统计，1月份郡原相江公寓单盘销售套数为79套，位列主城区1月份单盘成交第六，除了项目现房等优势外，1月份项目推出的特价活动功不可没。

　　此外，郡原在九堡的另一个项目九润公寓也推出了特价优惠活动，为2号楼和8号楼，均价10800元/平方米，为现房。据现场置业顾问介绍，此次推出活动的房源户型为72平方米到139平方米为主，共100多套房源，目前2号楼仅剩余几套139平方米户型房源，8号楼剩余量较多，不过小户型房源已售罄，仅剩余130多平方米户型。从透明售房网数据看，九润公寓近一个月的成交均价还在14000元/平方米左右。

　　而在上周末加推新房源的德信大家钱江府，也以特价的方式进行了推盘。德信大家钱江府在上周末加推了59套小高层房源，面积全部是89平方米，单套总价在170万元左右，折算单价仅在18000-19000元/平方米左右。根据开发商方面表示，这59套房源在上周五晚上就几乎被心急的购房者哄抢一空。一来因为此次开盘价较之前21000元/平方米相比促销力度较大，二来因为刚刚拍出的三堡地块楼面价就达到16605元/平方米，更突显“面包”的性价比。

　　之江板块的之江九里也于近期降价，对外公开喊出“亏本卖房”的口号，均价18000元/平方米，主力户型为89平方米和120平方米，目前为现房。而2009年该地块的拿地价即是15281元/平方米，为当时的“地王”项目。不过即使之江九里已是降价销售，但同板块内有多个项目的成交均价均低于其当时拿地楼面价，因此目前市场接受度一般。

　　此外，余杭区的新湖果岭、东田怡丰城等项目，也以特价房、清盘等形式来完成走量。据不完全统计，仅杭州主城区已有多达70多个项目为现房在售(部分为尾盘项目)，再加上余杭、萧山项目，这个数据将更为可观。在接下来的一段时间内，不排除再有项目以各种形式的营销方式来进行“以价换量”。

　　历史会重演吗？

　　近日，浙江省社科院发布的浙江蓝皮书预测：2015年，“以价换量”将是市场的基调，房价“仍有下降空间”。而从目前杭州楼市的市场情况看，市场上虽未出现大规模或者是直白式的降价，不过随着越来越多的开发商以特价房、限时优惠、清盘等方式来“试探”市场反应时，杭州楼市是否会如前两年一样出现降价潮？

　　不少人应该还记得2014年3月份德信北海公园的新年“第一降”。当时北海公园宣布清盘，将均价调整至15800元/平方米，随后，同一区域的天鸿香榭里也跟风应战。随后，价格战从城北蔓延至全城，这就是载入《华尔街日报》中文版的杭州“马年第一降”。

　　据了解，当时北海公园清盘房源主要集中于5、6号楼，共计150余套，主力户型包括72平方米、88平方米和127平方米。此前，5号楼的在售价格为18000元/平方米左右，而自2012年4月首开以来，北海公园已成交900余套住宅房源，累计成交均价在16000元/平方米左右。不到24小时，同板块内的天鸿香榭里迅速以“起价11800元/平方米，均价13800元/平方米”的价格跟进，而在之前天鸿香榭里也已去化300多套房源，当时近一个月累计成交价约18000元/平方米左右。杭州楼市价格战若隐若现。

　　对于北海公园的清盘行为，虽然当时德信方面回应，与德信地产的发展战略有关，纯属个别企业的个别行为。不过“杭州马年第一降”引起了全国媒体和海外媒体的关注，各路财经房产记者纷纷赶到杭州，甚至引发了杭州楼市的“多米诺骨牌效应”，几乎在整个上半年，不断有楼盘跟进降价的消息传来，对于各大后续板块的猜测层出不穷……

　　在之后的近3个月，杭州楼市商品房成交呈每月递增趋势，市场以价换量效果明显。直到去年下半年政府出台的各项限购、限贷政策调整等“救市”政策后，市场的成交量和市场信心才得到提振。

　　而时间再往前推，2012年的差不多这个时间段，当时同样位于城北的方正荷塘月色宣布暖春活动，160套房源起价9980元/平方米，半数房源总价控制在百万元以内，均价为11500元/平方米。同时将对老业主进行差价补偿。而在此之前，该楼盘所推房源起价就要在13600元/平方米。当时方正的举措也引发了边上华盛达阅城等项目的跟进，也引发了后续市场各个板块的价格调整。

　　仔细分析这几次“降价潮”发生的背景，按照相关历史数据，这两次降价前夕，杭州楼市的商品房库存量均达到了当时的最高峰，市场供大于求明显。不过不同的是，2012年方正降价前夕，当时市场的背景为成交量低迷，市场信心严重不足。据数据显示，2011年全年，杭州楼市商品房总成交量才4万多套。而2014年德信降价前，2013年的市场表现并不算差。据数据显示，2013年全年商品房总成交量约为8.7万套左右，且当时土地市场上出现了多个地王、高价地，开发商对市场的预期较好。而德信的降价以及后续市场的跟进行为，也被业内解读为开发商对未来市场压力预估下的一种主动性和防御性降价，是市场优胜劣汰的过程。

　　反观现在杭州楼市情况，截至2月3日下午16点，杭州商品房库存量为15.4万套，处于历史最高位，其中住宅即有近10万套库存，同时，在经历了前两年的土地出让潮后，2015年市场供应量将继续上升，据不完全统计，截至目前，将于2015年面市的新项目即不少于50个。因此在未来的很长一段时间内，去库存仍是市场主流。

　　其中值得注意的是，在刚过去的2014年，杭州楼市表现并不算差，交出了总成交量9.2万套的成绩，仅次于2009年的成交量。

　　而开发商方面，如今市场上房企之间的“强强联合”、“大鱼吃小鱼”等趋势越来越明显。以往出现的“非科班”出身妄图来楼市赚一票的现象已基本绝迹，从近期的土地市场看，诸如万科、龙湖、融创等全国性房企以及杭州本土大佬滨江、绿城等均毫不例外采取了“抱团开发”模式，未来房企之间的竞争也将更加激烈。

　　“接下里的市场分化将更加严重，大量中小房企将被挤出市场，而在这一个过程中，不排除有房企会以价格调整等方式来完成转型。”一业内人士告诉记者。

　　透明售房网市场研究院院长方张接则认为，今年杭州楼市的整体走向会以平稳为主，从目前的市场供求关系看，价格上行的空间基本没有。

　　哪些板块可能上演“降价大戏”？

　　据透明售房网统计数据显示，2015年1月杭州市区新建商品房签约均价为15607元/平方米，环比下降4.5%。其中，主城区签约均价为21038元/平方米，环比下降3.3%；余杭区签约均价为10380元/平方米，环比下降3.3%；萧山区签约均价为12732元/平方米，环比下降5.9%。

　　不过签约均价的下降，主要因为低开项目的热销影响，均价出现了结构性下调。

　　“今年的楼市板块分化会比较明显。”方张接解释，对于成长性比较好的板块以及供求关系比较正常的板块，价格下行的空间不大，甚至有可能出现个别项目出现提价现象。而对于板块供应量较大的区域而言，今年的去化压力较大，供求关系不平衡，不排除会出现价格下行的可能。

　　从目前杭州楼市的分布来看，临平山北、城东新城九堡一带、大城北、大城西等板块供应量较多，未来去化压力较大。

　　以临平山北为例，据透明售房网数据显示，截至2月3日，临平副城的可售房源总量为25441套，相当于整个余杭库存量的45%。而其中，临平山北更是整个临平副城库存量最大的区域，目前由众安理想湾、中铁逸都、金帝海珀、绿城莲园等项目。

　　而大城北区域，仅万达广场附近，即聚集了宝嘉誉峰、万科北宸之光、滨江万家名城、融科瑷颐湾、万通上园国际等多个在售、待售项目，总库存量超过百万平方米。

　　此外，半山田园板块、城东新城等区域的去化压力也较大。据透明售房市场研究院统计，至2014年末，半山田园板块的住宅存量房源已达2721套，而2014年整年的成交套数仅818套，相当于需要3年多才能完成这部分存量去化，是杭州城区住宅存销比最大的板块。城东新城以及九堡一带，除了目前在售的多个项目外，近两年出让的地块不出意外也将上市，未来供应量也较大。

　　诚然，楼市接下来是否会出现降价潮尚未能下定论，不过不同板块、不同项目之间的分化日益加剧正在成为楼市的新常态。

　　“今年商业地产的价格肯定会下行。”方张接介绍，从近期商业地产的成交价格以及市场供应量、库存量等情况综合来看，商业地产的价格将继续下行。