上海去年楼市交易量萎缩 房价上涨预期存分歧

　　上海市统计局最新发布的分析报告称，2014年，上海严格贯彻落实国家和市级各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷、税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投资和投机性购房需求。由于房价上涨预期有分歧，前三季度买卖双方持续观望，导致市场交易出现萎缩。

　　一是新建房屋销售面积降幅超一成。

　　一方面由于2013年上海楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；另一方面由于2014年前三季度市场经历了一轮调整，观望情绪浓厚，导致全年上海新建房屋销售面积减少，降幅超一成。2014年，该市新建房屋销售面积2084.66万平方米，比上年下降12.5%。其中，住宅1780.91万平方米，下降11.7%。

　　从成交结构看，市场化新建住宅成交减少是全市新建住宅销售面积下降的主要原因。2014年，上海市场化新建住宅销售面积比上年下降26%，保障性住宅则增长6.2%。从历史成交量看，自2013年12月-2014年9月该市市场化新建住宅单月成交面积连续10个月低于近5年来月均成交水平，受四季度出台的一系列楼市政策影响，2014年四季度市场化新建住宅月均成交面积超百万平方米。

　　从全国范围看，2014年全国新建房屋销售面积120648.54万平方米，东部地区54755.84万平方米，上海分别占全国及东部地区销售面积的1.7%和3.8%。上海新建房屋销售面积比上年下降12.5%，同期全国下降7.6%，东部地区下降13.7%，上海降幅居全国31个省市区的第8位，降幅居前的依次是辽宁(-38.1%)、吉林(-28.6%)、黑龙江(-25.9%)、北京(-23.6%)、海南(-15.7%)、江苏(-14%)和天津(-12.7%)。

　　二是存量房市场交易前冷后热。卖方撤牌惜售、买方谨慎入市，买卖双方因市场环境低迷，不约而同选择了观望，前三季度存量房交易显得较为冷清，四季度成交出现回升。据市房地产交易中心统计，2014年上海存量房网签面积1719.3万平方米，比上年下降38.3%。其中，存量住宅1454.6万平方米，下降40.9%。从月度数据看，在四季度出台的各类楼市政策作用下，存量住宅网签月均成交量超150万平方米，但相比火爆的2013年上海2014年存量房市场成交量还是出现了较大幅度的下降。

　　三是新建住宅平均销售价格达到每平方米16415元。

　　2014年，上海新建住宅平均销售价格16415元/平方米。从区域分布看，全市新建住宅中，内环线以内区域销售54.28万平方米，占全市新建住宅的3%；内外环线之间区域销售304.81万平方米，占17.1%；外环线以外区域销售1421.82万平方米，占79.9%。全年各环线区域新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内53629元/平方米，内外环线之间23681元/平方米，外环线以外13437元/平方米。

　　从剔除共有产权房和动迁安置房等保障性住宅后的市场化新建住宅的区域分布看，内环线以内区域销售52.38万平方米，占全市市场化新建住宅的6.3%；内外环线之间区域销售148.66万平方米，占18%；外环线以外区域销售625.69万平方米，占75.7%。全年各环线区域市场化新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内54436元/平方米，内外环线之间40345元/平方米，外环线以外20487元/平方米。