租房协议需明确细则 房东有免责条款未必跑得脱

　　又到年终岁末租房季，这个案例给你提个醒

　　包租公包租婆

　　有免责条款未必跑得脱

　　又到年终岁末租房季，不少包租公包租婆已开始盘算着节后房租又该涨多少了，合同中哪些条款又该修订了。当然，包租公包租婆们肯定不会忘记在合同中写下任何有利于自己的免责条款。不过，很多包租公包租婆可能不知道，即使在合同中约定了自己的免责条款，但在法律实践中，有些免责条款却无法免责。

　　个案

　　租房协议约定免责

　　房东还是担责六成

　　雷某在永川区中山路办事处双龙村有一栋三层楼房，先后将二楼出租给廖某，一楼出租给蒋某，并委托堂姐管理。

　　2014年8月5日晚10时左右，一楼客厅突然起火，蒋某逃出后报警。楼上的廖某为躲避火灾从二楼跳下，着地后受伤送医，司法鉴定左脚跟骨折十级伤残。事后，雷某与蒋某签订房屋出租协议，约定蒋某在租房期间做好防火防盗及个人人身安全工作，如发生意外与雷某无关。

　　不久，廖某把雷某与蒋某起诉到法院，要求雷某赔偿9万元，蒋某承担连带责任。

　　蒋某辩称，火灾是线路老化引起一楼客厅闸刀起火，他不应担责，雷某作为房东应承担赔偿责任。

　　雷某辩称，火灾并未危及廖某，是他判断失误跳楼，自身应负部分责任。同时，一楼长期由蒋某居住，其私接电线煮饭，应对廖某承担赔偿责任。雷某还称，她与蒋某的租房合同对火灾有免责约定，因此她不应担责。

　　永川区法院审理认为，因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任，现火灾成因不明，没有证据证明火灾是蒋某用电不规范导致，因此蒋某不担责。雷某作为出租人疏于管理致该楼房存在火灾隐患，应对廖某为避险而跳楼受伤担责。

　　法院还认为，雷某与蒋某的房屋出租协议是于火灾后签订，且廖某并非该协议的相对方，因此协议中关于发生火灾等情况时的免责内容对廖某不产生效力。

　　法院最后认定雷某担责60%，判决赔偿廖某5万元。

　　提醒

　　六种免责条款 房东依然担责

　　重庆晚报新闻律师团成员、仁政律师事务所任浩纲律师指出，房东在签订出租房屋协议时，往往会在合同中努力避免承担未来发生相关事件后的责任。如果在房屋出租协议中房东约定如下六种免责条款，其实不具备效力。

　　如果租客延期缴付水电气费、物管费、滞纳金等，造成经济损失全由租客承担，且房东有权解除或终止房屋租赁合同。

　　律师：根据物业等合同，房屋水电费等费用的缴纳责任人为房东而不是租客。不能将一份合同的责任强加在另一份合同的相对人身上。

　　租客对房屋具有维修义务，如果因房屋质量而造成的损失，都由租客承担相应责任。

　　律师：房东可以约定由租客对房屋质量问题进行维护和维修，但一旦发生相关事故，房东依然不能完全免责。

　　出租期间，房屋一切设备设施由租客使用并负责管理，由此引起的安全事故等责任均由租客个人负责。

　　律师：房东将电器、热水器等设备交给租客使用时，可能在交付之日看着没问题，但不代表没有安全隐患。只要有证据证明房东存在过错，依然不能完全免责。

　　为避免发生不安全事件，租客洗澡、洗头或煮饭时，要打开窗户通风通气，如果租客不听，发生的一切事故均由租客承担。

　　律师：这种条款往往出现在比较老的房子的出租合同上，但不符合人的日常生活习惯，属于无效条款。

　　旧租客租赁到期后，由新租客去收房入住。如旧租客延期交付，由新租客去追责，房东仅协助，并无违约责任。

　　律师：此条款在签订协议时，如租客表示异议不同意后，房东依旧加入免责条款，则属于无效条款。

　　租赁期间，房屋发生一切火灾所造成的损失后果都由租客承担，与房东无关。

　　律师：火灾的责任由消防部门认定，而非房东。重庆晚报见习记者 胡其涛