九龙仓内地项目利润大幅下滑 内地物业减值20亿

　　日前，九龙仓集团(00004.HK)发布2014年度财务报告，去年九龙仓集团在不计入投资物业重估收益的情形下，股东应占利润同比减少接近三分之一。九龙仓集团在内地发展物业的利润也进一步萎缩，所占集团总盈利为13%，而去年这一比重为29%，九龙仓集团去年在内地发展物业的净利率仅在9%的水平，内地项目利润进一步承压。

　　2014年，九龙仓集团营业额增加20%达到381亿港元，集团营业利润增加8%达到143亿元。九龙仓集团在计入投资物业重估收益后，公司股东应占利润较2013年增加22%至359亿元，而公司在扣除投资物业重估收益的利润只有82亿元，这意味着九龙仓集团的投资物业重估给公司账面带来了277亿港元的利润。

　　去年九龙仓集团在中国内地的业务损益变动明显。在投资物业方面，2014年九龙仓集团在内地投资物业的收入增加57%接近20亿港元，营业盈利增加3成也接近10亿港元。

　　不过，九龙仓集团在内地的发展物业利润则出现大幅下滑。虽然去年九龙仓集团发展物业的综合收入增加35%至154亿港元，但较低的毛利率让内地发展物业净利润减少到14亿港元，占集团总利润的13%，利润贡献份额较2013年减少16个百分点。

　　九龙仓集团拥有的发展物业业务板块主要集中在中国内地，内地发展物业的低迷，也直接拖累到公司发展物业的盈利水平。去年九龙仓集团发展物业录得155.39亿港元，较2013年增长近35%，但公司该年营业利润只有17.62亿元，较2013年的26.33亿元减少三分之一。因此，去年九龙仓集团整体发展物业的利润率也只有11%。

　　九龙仓集团在内地房地产业务除了发展物业利润率大幅下滑外，去年集团在内地也为多个发展物业项目资产作出了20亿元的减值拨备。

　　同样受内地发展物业项目的盈利贡献减少所影响，九龙仓集团应占联营公司利润同比减少了43%至12.62亿元。九龙仓集团的合营公司则处在亏损的状态，主要原因则是合营公司在内地发展物业项目确认的盈利贡献较低并有近2亿港元的应占项目权益减值拨备。

　　截至2014年底，九龙仓集团的经营地域分部中，香港和内地分占公司营业收入比重均为一半左右，而两地所占公司经营利润比重则分别为81%和19%，两者对比悬殊。

　　九龙仓集团在内地房地产业务的低利润情况，也并未影响公司在内地房地产业务上的继续投入。

　　2014年，九龙仓集团在开发支出与投资中，仅在投资物业和发展物业两个板块，公司投向内地的资本就分别达到161亿港元和378亿港元，合计占到当年九龙仓集团资本性开支的89%。九龙仓集团这些投向内地的资本主要是为公司在未来数年内分阶段支付的地价款项和建筑费用，其中包括九龙仓集团的联营公司及合营公司。

　　虽然受内地发展物业项目利润下降影响，九龙仓集团联营公司与合营公司的收益大幅下滑，但是九龙仓所占联营公司与合营公司的权益规模整体上也在进一步扩大。截至2014年，九龙仓集团所占合营公司权益超过190亿港元，微幅下降3%，不过，九龙仓所占联营公司权益已经达到224亿港元，同比增长17%。如人民网此前报道，作为内地房地产市场的后入者，九龙仓集团正在越来越多地与内地房企采取合作的方式扩大业务布局。

　　与内地开发商在项目上的合作，对九龙仓集团的业绩显然大有裨益。以其在北京区域与招商地产合作的臻园项目为例，去年九龙仓按照应占项目33%的权益比重计算，其从该项目中获得的销售金额达到16.51亿元。

　　知名评级机构花旗最近在下调九龙仓集团的评级时称，九龙仓集团内地发展物业利润大幅下滑，令其2015年至2016年的盈利下降15%至18%的水平。

　　“九龙仓内地物业发展市场持续面临挑战，2014财年公司营业利润按年下跌了三分之一，而且九龙仓也已经确认为内地发展物业资产作出减值准备。”花旗在研报中指出，“预计九龙仓集团2015财年内地物业销售毛利约为12%左右。”(余燕明)