利好释放房价“涨”声再起 深圳二手房交易活跃

　　受多方政策利好的影响，近期楼市呈现出火热态势。在深圳房产登记大厅，前来办理房产过户的市民又排起了长长的队伍。市场分析人士称，对置业者来说，快速上涨的房价预期及政策面的支持，加快了他们出手的节奏，一二手市场量价齐升，3月楼市小阳春几成定局。

　　房价上涨预期加速成交

　　近段时间，市房地产权登记中心营业大厅前来办理房产过户、抵押登记的市民明显多了起来。昨天，大厅一位工作人员向记者介绍，与春节前相比，每天前来办理登记的人数增加近5成。

　　一位正在排队的孙先生告诉记者，他在春节前就开始找房子了，最后看中金地梅陇镇70多平方米小户型，期间一直与卖方商讨价格，直到前两天才确定，成交价接近3万元/平方米。“看现在的行情，房价估计又要上涨了。趁卖家没反价，赶紧约着前来办理过户手续。”孙先生说。

　　记者在采访中了解到，孙先生所担心的卖家反价是目前二手房市场存在的普遍现象。梅林一村一家地产中介林经理介绍，春节后市场的快速回暖，使得业主反价比较普遍，促使二手房价快速上涨。以金地梅陇镇为例，春节前77平方米的两房售价在208万元—215万元，目前已是220万元—230万元，这样的户型每套普遍上涨12万元—22万元。

　　据中联链家地产统计，春节后，龙华、华强北、坂田、碧海、园岭、南头等片区价格上涨幅度比较大。其中龙华、华强北、坂田、碧海、布吉五个片区在短短一个月内价格上涨最明显，涨幅均超过7%；另外，近段时间学位房比较抢手，园岭、南头两重点学位片区的价格涨幅分别为4.7%、4.5%。

　　受利好刺激市场回暖加速

　　3月份深圳楼市呈现量价齐升的态势。在市场人士看来，这是多方政策利好和对于未来政策预期的充分体现。春节后的3月开始实行降息，同时“两会”对房地产的基调是支持自住型和改善型需求，从而使得深圳楼市回暖十分迅速。

　　新房市场访客量快速攀升，上周有三个项目入市，分别为万科紫悦山、信义御城和威廉国际公馆，总出售499套住宅单位，供应量和开盘销售情况回暖。根据深圳中原地产的监测，上周深圳中原新盘访客指数为113点，各在售项目的访客量稳步回升，实时成交量也持续走高，达到了年前的水平。

　　二手住宅市场同样需求旺盛。据中原地产统计，上周共成交1788套，环比上升10.8%，均价32648元/平方米，环比上升15%。市场成交活跃，量价齐升。

　　深圳中原市场研究中心王飞经理分析，“两会”后部分城市放宽住房公积金贷款政策，并且传言二套首付比例有望下调，对未来市场预期有较大影响。二手房市场热度急剧升温，市场成交火爆，导致了上周中原经理指数攀升至历史最高位。预计3月份市场将是个小阳春，将超过1月份水平。

　　市场

　　表现

　　豪宅市场投资客逢高出货套现

　　深圳特区报讯(记者 徐强)近期利好让刚需和改善型的购房者都对2015年楼市充满信心，争相置业。而一向被认为楼市稀缺产品的豪宅市场，却表现相对平淡，价格跑输大市。近段时间，豪宅市场抛盘量增多，很多投资客选择在目前价格较高时套现。

　　“业主降价几十万急售！”在华侨城、红树湾等豪宅片区的地铺内，最近经常可以看到这样的信息。记者注意到，像华侨城的锦绣花园三期，目前的成交均价为52700元/平方米，该价格与去年成交均价基本持平；碧海云天二期目前的成交均价为47430元/平方米，比去年底仅上涨0.77%。

　　中联地产一豪宅分行的张经理介绍，很多人认为，豪宅因为占有稀缺性资源，故而抗跌性较强，不少拥有巨额财富的人趋之若鹜。这些人购买豪宅不仅用来自住，也用来投资，作为保值增值的手段。但在深圳楼市长期限购限贷的背景下，豪宅市场也发生了微妙的变化，以前“只涨不跌”的光环似乎变弱。

　　“从近期中联地产二手豪宅市场的成交案例来看，放盘业主中80%以上是投资客。”张经理介绍，他们往往需要资金做其它投资，并且对未来豪宅市场信心不足，因此选择目前价格处于较高水平时套现。

　　深圳二手住宅市场需求旺盛

　　(据中原地产统计)

　　上周共成交1788套

　　环比上升10.8%

　　均价32648元/平方米

　　环比上升15%

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　　深圳写字楼指数全国排名第三

　　机构预测2019年存量将涨至目前3倍，租金增长面临压力

　　深圳特区报讯(见习记者 陈文标)戴德梁行日前发布的“中国商务写字楼指数排名”中，深圳居全国第三。此次调研的负责人、戴德梁行华北区研究部主管赵岩昨天接受记者采访时称，深圳写字楼市场在租金增长率、空置率方面表现突出，排名全国首位。但是，由于未来供应量过大，潜在一定风险，拉低了指数得分。

　　警惕深圳写字楼存量大增

　　戴德梁行此次公布的“中国商务写字楼指数排名”，选取了全国16个大中城市2014年第4季度商务写字楼的市场表现作为样本。变量指标为空置率、租金增长率、未来供应、吸纳速度，权重均等。

　　赵岩告诉记者，深圳在租金增长率和空置率的表现都非常突出。“年租金增长率超过20%，空置率也低至4.4%。”但是，由于未来深圳写字楼的供应量非常大，可能显著拉高空置率，对租金增长带来压力，因此得分指数被这拉低了。

　　“我们预计2019年，深圳写字楼的存量将为现在的3倍。”她说，现在看不出什么影响，空置率特别低，主要的原因是大量的供应并没有一下子入市。

　　高力国际此前发布统计数据也表明，深圳未来3年写字楼总体供应量约500万平方米，预计将有34个写字楼项目入市。虽然其中半数以上为自用的总部物业，但仍将在很大程度上加剧深圳写字楼市场的竞争。据高力国际深圳分公司副总经理简家宏介绍，深圳写字楼市场将出现几次大的放量，整体空置率面临上升压力，租金上行也同样遇到压力。

　　今年将有77万平方米入市

　　据戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端介绍，今年第一季度写字楼市场的整体情况仍然是供不应求的，导致部分高端尾盘物业业主对租金有所坚持。本季度甲级写字楼租金环比上季度小幅上涨1.8%，至每月每平方米239.8元。但同时新物业入市及个别项目进行的客户结构调整，小幅拉高全市甲级写字楼空置率至4.6%。全市甲级写字楼新供应的快速消化，令本季度吸纳量达到77256平方米。

　　她预测，伴随写字楼市场租赁旺季的到来，加之新增供应缺乏，供不应求将助推甲级写字楼租金于下季度继续走高，空置率料将维持在低位。

　　但是，今年下半年开始，整体市场的供应量将增大，迎来供应的高峰期，预计甲级写字楼市场未来供应达到约77.3万平方米。其中超过半数为总部物业，可出租的办公面积有限且出租压力小，对市场的影响可能将低于预期，区域内租金保持坚挺。

　　此外，年内南山前海及后海片区也将有近40万平方米的甲级写字楼供应，众多新项目的入市或将对深圳甲级写字楼市场格局带来影响。但张晓端认为，由于商务氛围有待培育，招租压力下相关租赁优惠或将增多，区域租金涨幅料将趋缓。

　　趋势分析

　　“三足鼎立”格局形成

　　深圳特区报讯 据戴德梁行华南及华西区写字楼主管罗进良分析，深圳的“高端金融总部”将渐成市场新趋势，主要分布在深圳“华尔街”及“金融办”地块，集聚效应明显。金融业作为产值高的支柱产业，高端金融机构总部带来的税收和产业贡献尤为突出。

　　罗进良说，“‘高端金融总部’与普通甲级写字楼物业在租金、客户结构、形象和运营策略上，将逐步出现更明显的差异，成为顶级写字楼物业的标杆。”

　　据介绍，“商务中心”的经营模式大部分是写字楼运营商与开发商租下大面积楼层，再将这些楼面进行办公精装修设计，划分小单元，并采用灵活的租赁模式。创新型企业由于其业务发展的独特情况，业务呈现跳跃式增长，使其与“商务中心”的弹性运营模式相匹配。据了解，目前包括雷格斯、罗德尔、德事、弘毅、兆盈等在内的国际服务式办公室提供商，在深圳众多甲级写字楼物业中均拥有自己的“商务中心”。

　　Coworking办公空间一般以会员制度收取费用，且空间更趋向于大开间的敞开式设计，以实用加艺术的形式呈现给用户更佳的办公体验，增加人与人之间的互动交流，形式更加开放、更加透明，与时下年轻创业者和小微企业运营模式相匹配。(陈文标)